□本报记者 段 俊

　　“观望持续，眼下楼市需求在哪里？”来自开发商的疑问同时也是观望者的心声。量价齐跌的市场状况，并没有完全抹杀需求的存在。

　　只是，淡市之下，开发商思考谁在买房，置业者思量买什么房。双方之间的博弈，在一些人看来，价格在其间起到了至关重要的作用，甚至有了“价格有松动，买家才行动”的说法。在本报记者的实际调查中，90平米以下户型撬动的刚性需求是“有钱有需求”的首次置业者，借以实现政府“居者有其屋”的良苦用心。

　　我们发现，小户型供应比例的提升已经成为推动市场交易的主流态势，在具体操作层面上，开发商除了在严控总价上下足功夫外，90平米以下小户型的户型设计也在趋于多元化拓展。传统两房因为房间使用效率低、容易造成面积浪费等的原因，销售开始出现下行趋势，而平米3房甚至4房的户型抬头，则充分说明了“紧凑实用”理念的普及。

　　另外，从上周昆明市房产信息网数据显示，大户型所占比例上升，成交面积创出单周新高。事实证明，消费者的买房动机并不全受价格影响，市场提供什么产品，迎合哪部分需求，或许才是问题的关键。

　　近日，记者对市内各大售楼部调查搜集而来的信息显示，客户到访量尽管与年前不可同日而语，但是“愿意走进售楼部的客户，只要购买意向明确，成交率普遍很高。”身处销售一线的置业顾问们普遍认为，凭借各自不同的产品，只要抓住客户的置业心理，最终与客户签约并非难事。

　　楼市“金九银十”被开发商寄予厚望，但在业内人士看来，今年是个例外。在今年昆明房产秋交会上就能明显感受到，楼市前景不明的情况下，不少购房者，不愿成为击鼓传花最后接棒者，选择了继续观望，而即使是一些长线投资者，也由于不动产投资流动性不畅，减持成为他们当前最渴求的愿望，二手房存量激增也证实了这一点。

　　淡市之下，哪些需求被我们忽略了？产品制造严格遵循市场化导向，是否意味着开发商在景观营造、产品品质上要比肩一线城市，精益求精，实现“深度制造”的目标呢？本报将以系列报道的形式，关注淡市需求，发现市场信心，敬请关注。

　　90㎡精装修玩的就是浓缩

　　在目前的刚性需求中初次置业的年轻人占绝大多数，小户型无疑是他们的首要选择。

　　记者在新亚洲体育城售楼部看到，前来咨询的客户对于四期星体花园的90㎡跃式户型兴趣较为浓厚。记者随即对20名购房者进行了随机采访，受访者表示，“现在小户型不少，我们关键还是看户型设计，原本面积就不大，如何合理利用好有限的面积最重要。”此外，也有人认为再加上精装修，进一步增加了诱人的砝码。

　　然而，还是有消费者对精装修的质量表示出了担心。业内人士也称，精装修房已被大部分购房者所接受，但装修质量是否过关成为了阻碍精装修房发展的关键性因素。对此，星耀集团营销总监颜进对记者说：“现在昆明虽然有很多以精装修为名的房子，但真正能做到‘精’的其实并不多。了解星耀历史的人都知道，我们最初就是做家装起家的，装修对于我们可以说是老本行，星耀原本就是一块家装行业的金字招牌，所以我们对装修品质要求格外严格，作为一个有家装背景的开放商，我们要为昆明的‘精装修’树立一个品质标准，让‘精装修’名副其实”。

　　改善型购房者“求三房难”

　　在一份最新的调查报告中指出，对于购房者来说，90－150平米的大两房、舒适三房的需求一直表现旺盛，而90/70政策的出台后，重新给房屋面积划了一条分水岭，90平米以上的房型供应总量急剧减少，从而压缩了改善型需求的选择空间。

　　与首次置业者的诉求不同，改善型需求普遍存在求三房难的困境。不仅因为市场供应量有限，他们在提升生活品质的同时，也在关注物业本身的抗跌指数。尤其在金融危机席卷全球的影响下，不动产物业的保值增值一定程度上还得依赖于品牌开发商长久以来给置业者树立的品质信心。

　　某地产公司销售人员告诉记者，这类情况在房源面积偏大、品质较高的项目中最为常见。“他们不仅会挑毛病，经常能给到项目一些意见。譬如卧室阳台距离地面的高度应该与靠椅的高度一致，这样就可以充分利用阳台，布置成一个小型休息区。”银海地产一负责人告诉记者，“我们采纳了这样的意见，在畅园里就专门设置了转角270度景观阳台。类似这些来自市场一线的反馈，都是改善型需求的置业诉求。”

　　由于90/70政策执行力度的加强到位，小户型所占市场比例将逐步加大，90－150平米面积区间的改善型需求房源相对就出现供应缺口。如何正确对待改善型需求房源告急，重新吸引这些有实际需要、有支付能力的改善型购房者回到市场，意义同样深远。

　　谁来接招改善型需求？

　　那么昆明目前的住房供应结构是否支撑改善型需求的回流呢？

　　从区域未来规划方向上看，昆明市主城二环路内建筑密度高、绿地少且分散不成系统，土地资源稀缺，除了拥有较为完善的市政配套外，对开发商而言，想要在居住品质上做大幅提升很难逾越现实条件的限制。

　　昆明市规划局总规划师杨晓辉直言，现在昆明的发展方向就是要打破城市发展以二环为界的传统，依靠昆明自然的山水优势，重新构建昆明城市空间体系，最终提升城市的形象和品位，提升城市竞争力。他尤其强调昆明南市区对整个昆明城市形象的提升，对昆明居住品质的提升都有着重大的意义。

　　以南市广福路沿线为例，随着部分省级行政单位陆续南迁，区域生活、商业配套日趋完善，吸引了昆明多数品质开发商驻扎此地。银海畅园、中林华都、官城·光辉城市这些熟悉的项目已经纷纷面世，为南市住宅项目索引出了一张品质目录。

　　据银海畅园销售人员透露，10月销售额接近１亿元，其中大部分需求都集中于140—160平米的3房或4房。这与市场上总价低、首付仅20%，户型紧凑的小户型最大的不同就在于，畅园的目标客户锁定在改善型需求上。

　　“经常有客户在签约前，还要跟置业顾问打听隔壁几幢在售户型的均价。这个询价过程，其实就是客户在对比，‘我的邻居究竟是些什么样的人’。”银海畅园案场经理马铭蔚分析道，改善型需求对价格的敏感程度不一定很高，但格外专注项目品质，甚至关心起自己的邻居，其实他们买房就是图个安心。

　　于是，在同类型产品中，开发商需要格外注重差异性，如果产品都在同一个层次，即便想用价格区分客户类型和质量，恐怕也很难让客户下定决心。就如上述客户关心的内容一样，银海的策略是树立畅园南市标杆项目的高度，在技术上突破传统，在细节上彰显品质，以主题化的景观营造和户型配比与区域内项目拉开差距。

　　自然，当消费者形成在鸡蛋里面挑骨头的购买习惯的时候，类似畅园这样的项目，正好切中了改善型需求的要害。

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　　昆明上周成交面积创单周新高

　　11月2日－8日，昆明市房产信息网数据显示，昆明共成交1194套各类商品房，日均171套；单日成交量最高为349套，最低40套。

　　1000多套的周成交量在今年6月份以后还是比较少见的。值得一提的是，上周成交面积高达15.6683万平方米，是昆明最近以来最高的周成交面积之一。由于成交面积较高，7.5亿元的成交金额拉低了房价，上周的成交均价为4797.51元/平方米，比前一周低了1000元左右。从成交的区域来看，仍以南市区的广福路沿线和滇池路板块为主。   本报综合