从今年下半年起，全国各大城市掀起了一股“救市潮”，财政部和央行也相继于10月下旬正式出台各项房贷新政及降低各项税费，云南省政府也在其后出台了六条“救市”政策。“救市”虽颇受开发商及购房者欢迎，而在实际执行过程中因遭遇各银行房贷细则未能及时出台而让各方无所适从。一方面是开发商难以操作，一方面是新政受益方——购房者的焦急等待。房贷新政细则何时能真正“落地”执行，让人牵肠挂肚。

　　“难产”的难点

　　昆明中财通投资咨询有限公司执行总裁黄科允翔表示，据他了解，昆明本地在房贷市场占据前列的银行，如工行、建行、中国银行等关于新房贷细则均没有定案，他认为，难产的原因主要有以下几点：

　　第一、对存量房贷如何处理、二套房政策如何制定方面。

　　第二、对于炒房客，监管层依然需要银行从严控制，这也是相关新细则难产的原因之一。

　　第三、即便有细则出台，从总行下放到分行再落实到支行至少也需要一段时间才能从市场上得到体现。

　　银行执行新政一波三折

　　根据央行规定，从10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　作为房产“救市”的重磅级举措之一，银行房贷新政策被市场寄予了较高的期望。可截至目前，10多天过去了，仅有两家银行对外公布了房贷新细则，其中一家还不算是真正的细则。

　　虽然有一段时间的缓冲期，可到10月27日当天仍没有一家银行对外宣布个贷新政细则。10月28日，中国农业银行总行在“先发后撤又发”之后率先对外公布了正式的首份房贷新细则，与农行新细则推出“一波三折”类似，光大也是颇具戏剧性。10月29日，光大银行总行对新政执行细则作出明确规定，符合条件的二套房将给予首付两成、利率优惠18%的贷款政策。11月4日光大宣布全面撤回房贷细则。11月3日，交通银行公布了房贷细则。新增客户首次利用贷款购买自住房，首付比例为20%，贷款利率为基准利率的0.7倍。从11月3日起，对符合优惠条件者已经开始放贷。不过业内人士表示，交行的房贷细则称不上是“细则”，仅对新增客户首次利用贷款购买普通自住房，作出了央行的最低优惠政策。关于存量房贷如何调整仍在研究制定中。

　　昆明各银行静待总行消息

　　而昆明的银行执行情况如何，记者走访了富滇银行昆明分行、建行云南省分行房地产金融业务部、民生银行昆明支行信贷部门。昆明各大商业银行大多答复“还在等待总行消息”，或“等待央行下一步动静”，如果总行关于执行新政的细则一下来，他们会按相关规定来执行。

　　与昆明各银行选择“静待”不同，有些昆明购房者却有点沉不住气，采访中记者发现，各大银行信贷中心、房地产金融业务部的电话一直处于占线状态，前去银行或是来电咨询房贷政策的市民很多，“我从早上到现在已经接了不下30个电话。”富滇银行广丰支行客户部工作人员张小姐告诉记者，与此同时，建行云南省分行房地产金融业务部的电话也是热得烫手。

　　房贷细则涉及面广，银行慎待

　　农行出了撤，撤了又出，光大出了又紧急叫停，多家银行传出细则又被否认……近期银行房贷新细则究竟将以什么面目出现成了购房者、开发商关注的焦点。各银行暧昧地在做着种种的试探，但却最终不敢下锤定音，究竟是什么原因？

　　昆明中财通投资咨询有限公司执行总裁黄科允翔表示，据他了解，昆明本地在房贷市场占据前列的银行，如工行、建行、中国银行等关于新房贷细则均没有定案。与去年房贷政策关于第二套房定义相比，此次房贷新细则涉及面更广泛，所以银行当然要谨慎对待，期望短期有明确的规定并不现实。

　　另外，各银行对房贷细则之所以讳莫如深，至今“难产”，难点主要在于：

　　第一、对存量房贷如何处理、二套房政策如何制定方面。如果央行、银监会没有一个统一的口径，各大银行各出各的细则，容易导致市场混乱。

　　第二，其实银行对于首次购房的优惠差异不会太大，因为如果是自住而买房的话，这样与新细则的出台关联不大。目前银行虽然未公布房贷细则，但已经有些实际规则供操作。比如建行，对于首次购房者首付已经降到20%，但有几个条件如面积在90平方米以下，二环路之内，房龄不要太老（10年以内），只要是优质的客户，银行肯定不会放弃的。而对于炒房客，监管层依然需要银行从严控制，这也是相关新细则难产的原因之一。

　　第三，即便有细则出台，从总行下放到分行再落实到支行至少也需要一段时间才能从市场上得到体现。比如，10月27日以后，首次购房者且符合各个银行相关审核的人才可以享受优惠政策，那么金融机构需要对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用纪录和还款能力等风险因素进行甄别确定，这都需要一定的时间。

　　利率市场化改革困扰银行

　　昆明专注房地产策划机构负责人顾明港表示，根据国家新政，第一套和第二套住房的购房成本拉开的距离较大，关系到贷款人的切身利益，也关系到银行房贷优质资产的增长，所以银行业很谨慎，造成细则出台时间不那么快。同时各大银行对第二套房界定标准不一样，反映了银行间房贷业务战略差异。此前房贷业务量较小的银行，制定新政相应宽松，以便抓住时机拓展业务。一些房贷业务量本身占比很大的银行，例如建行，个人住房贷款占21%市场份额，面临房价持续上涨，自然会制定相应严格的政策，以控制房贷风险。

　　银行观望还有一个重要原因，即此次利率市场化改革的风险定价问题。一直以来，银行存贷款利率由央行确定。此次只规定上下限，具体则由各大银行自己决定。各大银行风险定价的能力比较弱，所确定的利率水平必须要能够覆盖贷款的风险。

　　因此，目前银行陷入两难，推出则面临风险，不推出，各个银行的竞争又激烈，价格竞争在所难免。试想一下，在房贷业绩好的时候，让各家银行统一口径并不是难事，但在房贷业务节节萎缩的时候，各家都恨不得能将客户揽入怀中，但又不甘心定价太低。谁越迟出台就越有利，因为在别人基础上略为放低最主动。

　　监管部门的

　　心态值得玩味

　　网友“地产”：虽然放出了房贷新政，但监管部门的心态值得玩味。央行迟迟按兵不动，对于细则中关键的几个问题如普通自住房的界定、二套房贷的标准等均无明确解释，农行、光大发布前细则也先后遭遇撤销。我个人觉得，监管部门态度很暧昧：既希望市场在新政的带动下得到成交恢复，又不希望关口放松导致信贷风险上升、投机型买家趁机入市。而如何拿捏其间的度，是监管部门一直未有明确表态的顾虑所在。

　　网友“天涯”：到目前为止，明确公布细则的银行，除农行和光大银行外，还有招商银行和交通银行。这些银行所公布的细则都有一个非常重要的特点，即 “细则不细”，对市场最为关注的“改善型普通住房”这一概念，这些银行的细则均未触及。我注意看过很多时下出台的房贷细则还都处于总行层面，各地分行仍需根据各地具体情况再拟定更为详细的操作细则。

　　中国著名房地产评论家牛刀：央行原则上规定将个人住房贷款利率的下限由0.85倍扩大为0.7倍，但各大银行有自由裁量权，并非硬性规定。农业银行此前提出的细则却一降到底，其他银行没有办法比他更优惠，这给其他的银行出了难题，令他们很被动。我个人认为这也是其他银行细则未出台的最重要的原因。

　　农行房贷细则“反复”

　　10月28日，农业银行总行在“先发后撤又发”之后率先对外公布了正式的首份房贷新细则，称“对初始发放金额30万元(含)以上，原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，将在2009年1月1日当日对贷款执行利率统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍”。农行还提出了“手工调整”的模式，即由借款人主动提出书面申请，银行基于原合同约定、综合考虑多种要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，可于明年1月1日(含)之后进行调整。

　　光大房贷细则发了撤了

　　10月29日，光大银行总行对新政执行细则作出明确规定，客户购买的第一套自住房，符合套型建筑面积在90平方米以内等条件，可以享受首付比例 20%、贷款利率在基准利率的基础上下调30%等优惠；对于第二套房(指的是此前在银行有一笔未结清房贷)，首付比例为20%，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。11月4日光大宣布全面撤回房贷细则。

　　其他银行静待总行消息

　　据记者了解，在这场细则与新政的较量中，昆明各银行更多是扮演“观众席”的角色，不只光大银行昆明分行如此，记者从招行、交行、中行、建行等国有银行以及富滇、兴业、中信等股份制商业银行同样得到“还在等待总行消息”的答复，或“等待央行下一步动静”。

　　昆明中信、兴业、富滇、光大等股份制银行当前执行的“原有政策”步调基本一致，即首次购房90平方米以下首付20%，利率优惠15%；第二次购房 90平方米以下首付则是30%（或30%—40%），利率上浮10%。倒是中信银行相对宽松些——首次购房，无论面积大小，首付最低20%，二次购房，无论面积大小，首付最低30%。