滇池卫城·橡尚即将开盘、西楚眠山花园开盘在即、云大之城“号外”发售认购卡、云安尚品11月15日推出第一批准现房、保利·宁湖峰举办“快乐成长月”活动……

　　近段时间，一道道加急令牌直指低迷楼市，时时敲击着开发商和购房者最敏感的神经。刚性需求已是跃跃欲试，而开发商在经历了短暂观望和调整后，也开始谨慎试水、伺机入市。进入11月份，多家楼盘明码标价，放出开盘信号或促销信息。业界指出，虽然新政在短期内不会产生立竿见影的效果，但中期利好，预计从本月起到春节前，借助政策的利好，无论是市场的开盘量和交易量都会有一定改观，但整体房价在短期内不会上涨。

　　楼盘销售

　　价格实惠求快销

　　在利好政策密集出台、购房者信心恢复之时，开发商也积极迎合市场。除竭力宣传政府最近出台的新政外，及时改变营销手段、谨慎定价、明码标价等多种措施也加速了市场的升温。

　　“以前设计广告时，开盘前多数开发商都绝口不提价格，甚至私下询问他们都不肯说；现在好多开发商都会在广告上将价格标注在醒目位置。”在广告公司做设计的小陈感觉，最近许多楼盘广告都是明码标价，即使还未确定开盘日期的也会这样做，这在以前是很鲜见的。小陈的这一说法也得到了媒体记者的认同，一位同行就表示，“以前没开盘时，你要向开发商打听价格，那是‘打死都不说’，原因是他们将此视为商业机密，即使现在也有一些开发商还在就价格故弄玄虚。”这位同行认为，楼盘广告开始明码标价，这是开发商“务实”的一种表现，是他们已经意识到各家都在注重品质的同时，实实在在的价格才是硬道理，既然制定的价格合理就没必要继续玩“口袋里埋猫”的游戏，也没必要一味地为了制造现场火爆场面而花费精力。

　　留意最近媒体刊登的房地产广告，多数楼盘甚至还未确定开盘时间就已标出了销售价格，而且是均价，不再是以前那种统一在大大的价格后面标注一个小小的“起”字，将价格仅仅当做一个炒作的噱头。如近期发布的西楚眠山花园广告，开盘时间未定，预计在近期，3360元/平米起价，均价3740元/平米，78平米两房首付只需5.3万元。该广告不仅标明了价格、落实了购房90平米以下首付只需两成的政策，还号称售价突破同区域价格底限。同时，在营销策略上，还制定出开盘当日全部待售房源均摇号选房。同样，预计在年末推出的经典壹城，虽没公布具体价格，但承诺会员房价将低于区域内二手房价格，另外还有多重优惠。上月18日开盘的锦泰花园率先在开盘前打出了5500元 /平米的均价，就保证了当日到场客户的高效成交，成交率达到60%以上。

　　在连翻利好政策的刺激下，几个大盘也掀起了新一轮的营销高潮，云安尚品定于本周六公开发售第一批准现房房源，电梯房起价3970元/平米，均价4800元/平米，发售当日，除房价优惠外，还全免配套费。滇池卫城·橡尚即将开盘，除标明4280元/平米的起价外，还标出了各种户型的首付金额和总起价。云大知城则一口气推出了3个“号外”，均标明相应的价格，并开始发售认购卡。在上述这些广告中，多数内容都将政府出台的新政作了重要提示和渲染，并尽可能地标明价格。一位开发商表示，借新政利好之机，以实实在在的价格，快速卖房才是当前的生存之道。业内人士认为，近期公布价格的楼盘，定价明显趋于理性谨慎。

　　此外，一些开发商还针对目前市场低迷情况，及时调整了营销策略。如1日开盘的温泉山谷就向客户做出“面积增大不加价，面积减小返现金”的承诺；云大知城16000平米的大型商街则实施了招商策略，免租 1—2年；俊发地产的两个在售项目金色俊园和星雅俊园，都制作了整层的实景样板层，使客户对未来的物业有360度的体验，此前开发商一般都仅制作几个主力户型的样板房开放；精装修样板房也在更多地出现，目前已有银海、俊发、星耀等开发商推出；朝花曦拾自推出“福利房”申请活动以来，已经有超过3000名 “75后”意向购房者参与了报名申请，正在推出的第二季奋斗卡，还可向客户提供最高额度约300元/平米的装修福利金；东骧神骏每周推出5套特价房；体育城号称付3房的钱，便能拥有精装修4房，多得一个10平米的房间。

　　开发商

　　楼市冬天将缩短

　　市场形势的瞬息万变，多轮新政的出炉，也让房地产行业经历了冰火两重天，尤以开发商心态的转变最为明显。曾在今年秋季房交会前举办的“2008昆明房地产走势高峰论坛”上，各路专家学者、开发商、市场研究机构等多数代表一致认为昆明楼市真正迎来了寒冬，最紧迫的问题是开发商如何想办法熬过这个寒冬。而近期政府一轮又一轮的救市政策出台，让人们特别是开发商看到了春天不再远的希望。昆明部分开发商表示，楼市的这个冬天可能会比预期的时间要短。   

　　在“2008昆明房地产走势高峰论坛”上，当多数代表认为昆明楼市真正迎来了寒冬时，俊发地产CEO赵彬却直言，当时的市场最多也就是初冬，寒冬还没有到，真正更难的日子还在后面。这是俊发的判断。时过两个月后，“救市”政策的出台也让俊发改变了先前的预期。昨日，俊发地产市场部经理彭后雄在接受记者采访时表示，当前国家和省政府出台的相关政策，对于开发商和购房者来说都是利好的，一定程度上鼓舞了市场的信心，随着政策的逐步执行和推进，将逐渐缩短昆明市场的观望期。俊发地产CEO赵彬5日也表示，新政的作用一定会有，寒冬会过去肯定是成立的，俊发的23个项目都已经准备就绪，将视市场情况作出反应，进退自由。

　　同样改变预期的还包括星耀集团。“我已经融资36亿元，准备过一年的冬天，现在看来这个冬天没有一年那么长了，”不久前，在星耀集团举行的成功融资36亿元的新闻发布上，该公司董事长颜语也长长地舒了一口气，轻松地说，近期的一系列“救市”政策都有利于房地产行业回暖，这些政策最迟在明年下半年就会凸显效果。他建议消费者，如果现在手中有钱，不妨可以出手买房、买商铺，因为现在的打折、优惠多，价格更合理，一旦开发商的日子好过起来，马上就会取消这些优惠政策，机会稍纵即逝。

　　业界人士就此指出，近期密集出台的房地产新政策，尤其是本月5日国务院常务会议确定的进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和10日部署的落实中央政策措施的七项工作，对于房地产市场来说，绝对是中期利好，对于促进市场底部的提前到来大有裨益。该人士预计，接下来，极有可能在新年到来之前，还会有更大力度的房地产救市措施出台。至祥置业总经理周曼表示，云南省政府不久前公布的“6条”救市措施中，第六条即调整房地产抵押权登记办法很值得注意，这在一定程度上可解决开发商融资难问题。

　　市场氛围

　　新政刺激刚性需求

　　与10月份只有2个项目开盘相比，本月昆明楼市借助政策利好的春风，一扫往日阴霾，积极参与市场的暖冬行动。截至昨日，已有2个楼盘开盘，1个楼盘确定准现房销售日期，4个楼盘放出即将开盘信息，更有多个新盘和老盘积极进行促销推广。

　　11月1日、2日，温泉山谷、光辉城市两个项目次第开盘，在利好新政的影响下，都取得了不错的销售成绩。1日，温泉山谷开盘，半小时内就有300张选房卡出手， 开发商向客户承诺，采取“面积增大不加价，面积减小返现金”的销售原则。2日，光辉城市开盘热卖，住宅、商铺当日销售总额超过亿元，该项目相关负责人表示，光辉城市在当前市场低迷状况下能取得如此成绩，除了项目本身的优势外，新政出台同样给了他们充足的信心和力量。

　　“从本月初起，我们楼盘的来电来访量就开始大幅增加，每天可接待四、五十批客户，目前橡尚认筹的客户已突破千人，同期举办的外展场活动几天时间就发放了上万套资料，公司正筹划开盘。”滇池卫城有关人士也认为，是近期中央和地方政府的“救市组合拳”刺激了刚性需求的购房者入市。

　　据了解，尽管多项新政策的具体细节还有待落实，但购房者的积极性已经开始提升。目前许多下定决心买房的购房者都是刚性需求，只是由于市场形势不稳，才推迟了置业计划，而新政出台对其而言无疑是雪中送炭。另外，一些购房者也担心，一旦市场好转，开发商给出的许多优惠都可能发生调整，现在购房应是比较划算的时候了。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研表示，楼市传统的两个旺季（四、五月份和九、十月份）在今年都没有出现，预计从本月起到春节前，借助政策的利好，无论是市场的开盘量和交易量都会有一定的改观，但变幅不会太大。一地产公司的销售总监无奈地说，从年初就开始观望，现在离过年还有两个多月，而明年的市场走势如何还不知道，再不开盘甚至可能影响到生存问题。

　　业界观点

　　房价下行“软着陆”

　　根据国家发改委、国家统计局调查显示，10月份，昆明的房屋销售价格同比下降了1.3%，环比下降了0.1%，值得注意的是，10月，昆明的新建住房价格同比下降了2.9%，是继深圳、广州、重庆之后降幅位居第四的城市。那么，近期利好新政的密集出台、购房者信心的恢复、开发商迎合市场的营销策略等因素，是否会改变房价的下行趋势呢？

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，短期内这些政策还是无法使楼市下行的大势发生逆转，这与经济形势密切相关，最好的结果也就是平稳发展。风之铃市场咨询机构副总经理陆韬也表示，对于普通住宅市场来说，近期楼市清冷、房价下行的这种状况恐难有改观，因为大的环境是冬天到了，想让它变成春天肯定比较难，新政的出台最多只是冬天里的“取暖器”，改变不了大环境；但不排除90平米以下户型的房源会增多和房价的上升，主要得益于新政较强的针对性。从国家发改委和统计局发布的数据来看，10月份，昆明90平米及以下住房价格环比上涨了0.1%。

　　至祥置业总经理周曼表示，不论出台政策如何，短期内不会产生立竿见影的效果，实际作用传达到市场需要一段时间。她预计，销售量在短期内不会有大幅上升，交易价格则趋于平稳。同时，受全球金融危机的影响，云南省房地产的稳定发展也面临一定压力，市场调整周期或将进一步拉长。

　　在当前房地产行业新政频出的情况下，周曼建议，房地产开发商首先应保持一个积极向上的心态是前提；其次，应趁这个时期在“成本控制及品牌建设”方面多下功夫。因为目前的市场行情，仅仅从营销策略上做文章并不会收到较为明显的效果；同时，也可在项目的销售进度上做一定调整，积极引导消费者购买一些优质、性价比高的产品。开发商除了关注政策层面的信息外，应寻求新的“自救”途径，提高自身抗风险能力，要绝对避免“被动救市”的情况发生。

　　周大研副主任还建议，在当前时期，开发商一定要保持清醒头脑，切勿盲目乐观，在做好品牌建设、高性价比产品开发和保证资金安全的同时，营销思路还应该求稳，新盘、新产品的定价一定要谨慎，在售产品采取间接促销带动销售不失明智之举。记者同时就房价问题询问多家开发商，均表示近期不会借政策利好的影响涨价。文/本版稿件 记者 李先锋