今日下午3点，昆明房地产业聚焦的昆明市今年城中村改造启动以来首个完全拆除，进入净地后招拍挂的城中村改造项目土地——盘龙区凤凰新村近20亩土地将在昆明市土地交易中心揭晓最后谜底。前期承担拆迁工作的俊发地产能否顺利夺标备受各方关注，专家认为该项目将有望成为房地产开发商参与昆明城中村改造的一个范本。

　　条件

　　保证金就要2个多亿

　　昨日（12日）上午，在北京路与联盟路的交叉口，凤凰新村该块土地在围墙里静待新主。一位包工头介绍，地面平整工作已在一个多月前完成，“前期参与拆迁的俊发对拿下这块土地有很强的意向，已经做好了建筑一高一矮两栋楼的规划”。

　　在昆明市国有建设用地使用权挂牌交易公告中，这块编号J2008·051的土地面积为19.935亩，土地用途为居住，规划设计条件为容积率≤4、绿地率<25%、建筑密度>40%，出让年限为70年。

　　按规定，该块土地交易起价为20571万元，即每亩价格近1032万元。让业内惊讶的是，在房地产企业资金普遍比较紧张的情况下，这块土地却需要缴纳2.0472亿元的保证金，业内估计这已创下了昆明拍卖土地所交保证金纪录的新高。

　　有人算过，如果最终以起拍价成交，买受人的土地成本为3874元/平方米，加上2000元/平方米的建筑成本，未来楼盘的成本就已接近6000元/平方米，而目前周边楼盘如世纪俊园的均价也只在7000元/平方米左右，开发商该如何运作？

　　俊发

　　更看重片区整体整合

　　“俊发已经报名参加了，有非常强烈的竞拍意向。”俊发地产CEO赵彬肯定地表示，俊发不但报名参与了竞买，甚至连规划都已做好了。

　　据了解，俊发早早参与到凤凰新村城中村改造项目中，在前期的搬迁过程中，所有的拆迁补偿工作都由俊发来承担，安置户可以在时光俊园或世纪俊园2个楼盘之间任意选择商品房。仅这一项，俊发就垫付了数千万元资金。

　　凤凰新村该块土地临街，东面和北面都被时光俊园二期项目——星雅俊园所包围，周边还有世纪俊园，这些楼盘都有一个共同的烙印——俊发在昆明城市版图上刻画的“俊园系”高品质楼盘。在星雅俊园的定位中，这一片区是一个集结CBD（中央商务区）、CLD（中央生活区）、RBD（文化休闲区）的黄金区域。

　　赵彬透露，凤凰新村该块土地是这一片区最后一块土地，只要拿下，俊发在该片区的整体规划就非常完美了。“如果俊发拿下该块土地，将建起两栋楼，底层是商铺，住宅将以90平方米以下的户型为主。起拍价如此之高，俊发的利润已经非常薄，但我们做这个项目最重要的是，让俊发开发的项目在这一片区形成整合效应，利润反而不是最重要的。”

　　专家

　　拭目城中村改造范本

　　“现在昆明城中村改造中，最大的不确定因素，就是前期进行拆迁的开发商最后能不能拿到地？”昆明理工大学建筑工程学院房地产经营管理教研室主任邓晓盈指出，如果俊发最终拿地，可能将成为城中村改造中的一个范本，让很多有意向参与城中村改造的房地产开发商打消顾虑。

　　邓晓盈表示，2.0472亿元的保证金是一道门槛，在房地产业目前资金链紧张的情况下，能够有实力参与竞买的企业已经不多，因此俊发的胜算还是比较大的。

　　她分析，该块土地容积率≤4的要求，还是会给开发商造成一定的困难，但这一土地临街，商业价值还是比较大的，住宅上的薄利能通过商业地产获得相应补偿。