岳富涛/文

　　昨晚财政部与央行出台的楼市救市方案，尽管有诸多模糊地带，但力度之大出乎市场预料，模糊之处事实上也给了商业银行和地方政府极大的自由裁量空间。如果商业银行和地方政府“用足”这些空间，前几年出台的系列严管政策将被全面消解。

　　税费到底降了多少

　　从税费政策看，表面上的削减幅度并不惊人：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。普通住房原来执行的税率是1.5%，此次只下调了0.5个百分点；印花税更是只有0.5%。(千分之零点五)，一直是被忽略不计的；土地增值税普通住房不征收，多数城市非普通住房最高也只征收0.5%，实际操作中还有很多减免。因为契税优惠适用于90平方米以下的普通住房，而免征土地增值税针对的是非普通住房，所以买卖双方同时最多只能享受以上3项优惠中的2种，最多也只能减少0.55%的成本。

　　二手房交易税费的三项“大头”——1%个人所得税、卖出不满5年房产需缴纳5%左右的营业税(各地由于附加项目不同，税率在5%~5.6%之间，本文为求简便，统一以5%计)、非普通住宅3%的契税，财政部并未减免。但财政部在政策中特意注明“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这个“暗门”意味着一些地方政府将会给予买卖双方更大的税费优惠空间，这个空间甚至会超过财政部税费“红包”的10倍！

　　例如已经出台的“杭州地方版方案”：契税、营业税地方政府补贴80%，个人所得税补贴32%。如果是5年以内的非普通住宅，出售时享受的优惠计算如下：3%×80%＋5%×80%＋1%×32%＝6.72%。

　　也就是说，原来最高相当于房价10%左右的二手房交易税费，在享受了财政部和地方政府双重优惠之后，最低有可能降至2.3%左右，下降四分之三以上。

　　当然具体每个城市实际下降多少，还要看各地政府的优惠力度。

　　何谓“改善型普通自住房”

　　“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”

　　央行和财政部在此次方案中创造了一个全新的词汇——“改善型普通自住房”。这个概念的权威解释尚待相关部门在以后给出，但目前给有“改善住房需求”购房者的疑惑是：这是不是140平方米以下第二套房的代名词？是不是卖掉自己的第一套房之后，购买的第二套房才算“改善型普通自住房”？

　　此前对于第二套房标准的认定，商业银行一开始曾经给出过比较宽松的标准，但监管部门严令：以户为单位计算，只要有过房贷记录以后购买的住房都算第二套房。

　　如果此次“改善型普通自住房”的名词解释较为宽松，七折利率、两成首付的享受面会大大扩大，无疑会刺激很大一部分有房又有钱的消费者入市。相对于至今尚未购房的消费者来说，这部分消费者才是楼市真正的主力军。写在政策中虽然只是几个字，带给房地产市场的却可能是数以百亿计的成交量变化。