当卖方在市场占主导地位时，危机只是一个距离遥远的名词，不会进入一些开发商的视野。而事易时移，在历经宏观调控之后，楼市由火爆转向胶着，昆明楼市中的各种微妙态势就亟需我们放大楼市细节来探询其中的究竟。

　　楼市是一个绝对意义的生态系统。一方面，消费者作为生态链中的最低层，他们是生态链存在的基础：另一方面，在这个生态循环中，消费者又是生态链的终端，产生的一切只为消费者服务。因此，以产品消费终端的置业者为主导，了解楼市产品第一手动态信息以及人们消费心态发生的变化，并解析其中隐含的变数，是在当前的楼市语境下最迫切的命题。为此，本报《楼市专刊》联手风之铃（FMC）市场研究咨询机构通过对春城楼市盛会——2008昆明房交会的梳理，将楼市状况用最详尽的数据真实呈现，希望可以籍此看清未来。

　　关键词1：购房意愿

　　在受访人群的周边关系中，有购房意愿的人群占到77.1%，在周边人群数量上以1~3人为主要结构；随着城市人口年龄老龄化程度加快，周边关系人群的人数和比重都会逐年增加，此次房交会中这一人群所占比重即比2008年春季房交会（69%）有所增加；
 
　　关键词2：居住现状

　　从物业的拥有数量和产权来看，调查显示：未拥有物业和拥有1套住房人群所占比重极大，拥有2套住房的人群比重也较以往有所增加；在已拥有物业的人群当中，自购商品房所占的比重最大，随着商品房市场规模的不断扩大以及国家住房政策的逐渐推行，自购商品房将仍是市场的主流。

　　从现住房年限看，2年及以下和10年以上的人群所占比重较大，这说明近年来住房需求主要产生于两个方面：一是购买第二套房屋用于投资或度假产所的需求，二是房龄较长人群的换房需求。

　　调查还显示现住居民物业类型仍以多层住宅为主，变化较大的是高层的比重在增加。值得关注的是，2007年下半年到2008年上半年房价快速增长导致小户型的需求非常旺盛，户型结构中，一室一厅的住房所占比重跃居第一，与往年二室一厅的住房比重最高大有不同。物业面积集中在60—20，其中60—90所占比重最大。

　　关键词3：房价预期

　　2008年，这一年注定非比寻常。当宏观调控的影响越走越近，越压越紧，房价的涨落正备受消费者关注。在对未来一两年内昆明房价的预期问题上，43.9%的消费者认为房价会跌一点，这跟前几个月房价的下降不无关系。如下表所示：

　　此次房交会不同于以往的最突出地方是大部分人认为房价会降，因而在此次被访人群中，有很多消费者愿意继续观望一段时间，以期买到更为实惠的住房。

　　关键词4：偏好和预期

　　购房预期的时间范围选择均为三年之内，超过半数的居民人群在两年之内有购房需求；在购买预期的人群当中，已经发生过购房行为的人群占到55.1%，没有购买过住房的人群占44.9%, 与08年春季房交会相比，发生过购房行为的人群略有下降，没有购买过住房的人群所占比重上升1.9个百分点，说明没有住房人群的购买力在不断上升。

　　购房区域的偏好集中在北市区、官南片区，滇池路片区。目前，滇池路片区16.1%的偏好比重比春季房交会12.75的偏好比重增加了3.4个百分点。

　　在购买预期的物业和类型当中，偏好现房的比重较08年春季房交会有多上升，偏好期房的比重则有所下降；预期购买新房的所占比重较大，为75.5%。

　　在具体产品偏好当中，主要集中在多层洋房和高层住宅，和现住物业类型大致吻合；在调查中我们发现，现今稍微年轻的居民和外来居民对高层偏好较大。

　　对于单元结构预期，主要集中在三室一厅、三室二厅；单元面积预期则在80—120平方米的水平上，这个面积正好与三室一厅、三室二厅的户型结构相对应。因此，开发商提供多元化的开发户型功能是消费者迫切的预期偏好。

　　从房交会上的情况看，今年的消费者以年轻一族为主，新婚、单身之类，还有部分高端别墅消费群体。根据消费者置业的次数、置业的动机不同，其在购房时注重的因素的侧重点不同，但总体来说，消费者在购房时，由注重外观转向内在的品质，从关注价格转为户型、环境、开发理念的关注。文/本报记者 曾佑南 王毅（本文部分数据和观点由风之铃市场研究咨询机构特别提供，特此感谢！）