纷繁楼市，扑朔迷离。2008年的昆明楼市的确需要用这样的词眼才能予以表达。

　　但无论是开发商还是购房者，对于这样的楼市表达都是不满意的。因为任谁也不愿在“迷离”中就走完2008年的路。所以本报楼市专刊联手风之铃(FMC)市场研究咨询机构,通过对春城楼市盛会——2008昆明房交会的梳理，将楼市状况用最详尽的数据真实呈现，希望可以籍此看清未来。

图为：参展楼盘物业类型均价情况

　　高层仍是主力 商铺均价突破万元

　　从房交会可以看出，普通住宅市场的王者物业类型依旧是高层。当今房地产市场土地资源的稀缺让每一个开发商都在容积率方面下足了功夫，高层物业自然成为了大家的首选，此类物业在本次房交会参展楼盘中占到了28.85%，这还没有包括由于统计等方面原因被归入混合物业和商业住宅混合物业中的高层建筑项目。

　　价格方面，此次房交会住宅板块的价格较之昆明市区住宅的价格相差不少。据风之铃地产投资研究中心提供的数据显示，昆明市区8月份在售的普通商品房均价为5359.2平方米，而在房交会中，住宅项目中除了别墅以外，多层、高层、混合住宅的均价都没有突破4800元/平方米大关。风之铃认为，这是由于本次房交会中来自昆明郊县和各州市的楼盘较多，并且价格不高，像彝人古镇住宅的2000元/平方米均价，万城阿诗玛旅游小镇（二期）住宅的1750元/平方米起，自然拉低了房交会参展楼盘的总体均价。

　　此次房交会的别墅项目占到参展项目的7.69%，也如参展的普通住宅一样，受到来自昆明郊县和各个州市项目的影响，别墅均价被拉低为7592/平方米。像石屏县的石锦庄异龙湾的别墅项目仅售价3000元/平方米~4000元/平方米，大理的感通别墅均价6500元/平方米，来自玉溪的九龙晟景售价5000元/平方米等，这就解释了该房交会与昆明市区在别墅价格方面的差距。

　　本次房交会的纯商铺项目并不多，有官渡区的邦盛国际茶文化产业中心、西山区的滇池新天地，占到总参展项目的3.85%。其它绝大多数的商铺是包含在商住混合物业类型中，与普通住宅配套参展本次房交会。本次房交会的商铺均价为l0200元/平方米，较今年上半年举行的昆明春季房交会的商铺均价9500元/平方米，有小幅度上涨。

　　提高项目品质 开发商发力社区配套

　　容积率对于发展商来说，是决定地价成本在房屋中占比例的大问题，而对于住户来说，则直接涉及到居住的舒适度。从此次房交会可以看出，参展楼盘的容积率主要集中在1.0~ 2.0之间，该区间的楼盘占据总楼盘的比例为40%，其次是2.0~3.0的区间和1.0以下的区间，所占总楼盘的比例分别为25%和22.5%, 3.0以上的楼盘所占比例较小，为12.5%。

　　较低的容积率意味着人们生活质量的不断提高，也意味着房地产开发商在绿化率等硬性指标方面的提高。本次房交会参展楼盘中，绿化率在40%~50%的物业就占据主要地位，占到了总楼盘的57.14%，绿化率达到50%以上的楼盘占到总楼盘数的22.44%，总体的平均绿化率则达到了44.92% 。

　　随着近几年私家车拥有量的较快增长，新开盘楼盘项目的车位开始紧俏了起来。消费者看楼时，在关注楼盘交通条件、附近学校商场状况、小区管理情况等后，还增加了对车位情况的“摸底调查”。车位充足与否，也成为衡量一个楼盘“星级”与档次的新标准。参加本次房交会的开发商们自然也不会小看了这个车位的问题，就像春城财富·新南亚就提供了高达4370个车位，欣都龙城提供地下2000个、地上1000 个，共3000个车位，中晨·溪城提供3400个车位，对车位的设计规划很是让人想到“未雨绸缪”这四个字。

　　不明朗未来下 过半开发企业看稳市场

　　经历了2008年大半年的调整期后，全体开发商把焦点放到了9月、10月。尤其是对此期间举办的每年一度的昆明市秋季房交会——这一楼市风向标充满了期望。不过，当历时5天的昆明房地产交易会以接待参观人数15.2万，销售及预订金额9.25亿元，住房成交量1798套的成绩落下帷幕时，与往届相比交易总量的下降让业界知道了，观望仍是市场的主要态度。

　　对房交会参展企业的调查显示，开发企业间的意见也不统一。有51.43%的被调查参展单位认为昆明将来房地产价格会保持一种平稳的态势，但是受到政策层面和经济层面的双重影响，仍然有27.43%的被调查者认为昆明房价将会呈下跌的趋势。通过各大参展单位对昆明将来房价的各抒己见，可见房地产市场的走向在大多数人看来可能还是一个不堪明朗的未来。（本文部分数据和观点由风之铃市场研究咨询机构特别提供，特此感谢！)文/本报记者 王毅 曾佑南