近日，记者从昆明各大银行获悉，降息后，计划提前还贷的客户人数已大幅缩减；而央行连番降息让固定利率房贷成了“烫手山芋……”业内人士普遍认为，上次下降“两率”是个信号，这次“两率”则是个起步，逐步稳定楼市的起步。而对于多数二次置业群体和投资型客户来说，二套房贷“松绑”的呼声越来越高。

　　A

　　固贷族

　　连连降息“固贷”失色

　　不到一个月时间内连番降息，这无疑戳中了“固贷族”的痛处——降息让固定利率房贷成了“烫手山芋”,“不变”难应“万变”。光大银行昆明分行个贷中心相关负责人对此显得一筹莫展，该分行去年启动的固定利率住房贷款如今在昆明远未形成气候，而自从央行9月中旬首次降息以后，固定利率房贷已陷入无人问津的尴尬。

　　所谓“固定利率住房贷款”是指在贷款合同签订时即设定好固定的利率，在贷款合同期内，不论市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不需要“随行就市”。光大银行相关人士介绍说，由于固定利率比同期浮动利率略高，只要央行加息一次，其优势立即显现，反之就很吃亏。“不过，光大银行5—10年期（含）固定利率房贷的基准利率为6.45%，上浮利率为6.65%，优惠利率为6.12%，仍比市场优惠利率低0.22%个百分点。”该人士表示，“央行再度降低贷款基准利率以后，固定利率房贷可能也将随之调低，只是具体方案有待总行通知”。

　　据悉，2006年，光大银行固定利率房贷业务直到去年底才在昆明启动，至今执行期未满一年，尽管今年上半年光大银行针对降息进行了“固贷降息”策略调整，但目前使用固定利率贷款的客户仍占少数。随着央行连续降息，一些客户开始向银行咨询如何将固定利率房贷转成浮动利率房贷。“按照银行规定，办理了固定利率房贷的贷款者只要已经还贷满一年，就可以选择转化为浮动利率，但需交纳相应违约金。违约金数额按具体每笔贷款的情况来计算。”光大银行昆明分行相关负责人称。

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　　按揭族

　　提前还贷多已暂缓

　　降息之后，昆明多数购房“按揭族”已打消提前还款的念头，记者从建行、工行等昆明各大银行了解到，早在上月央行宣布降息起，计划提前还贷的客户人数就已大幅缩减。

　　“降息之后，按揭族的贷款压力将逐步减少，同时，多余的闲钱可以从容选择更佳的投资渠道。”建设银行昆明分行相关负责人认为，在进入降息周期后，购房者改变房贷调息周期的要求可能增多（即很多按年调息的客户可能要求改为按月、按季调息，以充分享受降息的实惠）。“一旦利率进入下降通道，浮动利率方式应是客户降低利息支出的不二选择。”

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　　二套房贷

　　首付或将松动

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，降息对昆明楼市而言，信号作用明显大于实际意义,“因为影响房地产市场的最重要两个金融政策是二套房贷政策和开发贷款政策，而目前这两方面的政策还没有任何松动”。记者从各售楼部询问得知，二套房贷政策并无任何松动，一些中小银行也不会贸然在二套房贷政策上动什么花样。譬如云大晟苑虽然选择与本土银行——富滇银行合作，但在二套房贷执行手段与建行、中行等大银行无异。“这样的举措已经压制了二次置业群体的购房热情，从而滞缓了楼盘销售进度。”云大晟苑销售负责人称，“相比降息而言，二套房贷松动对于消费者以及投资型客户的刺激意义以及楼盘销售的拉动意义更大。”

　　二套房贷政策松动也是业内专家的共同期望。周大研预测，今后央行还将陆续出台措施，会出现第三、第四次“双降”，甚至可能将第二套住房首付由“四成”回调至之前的“三成”，利率与第一套一样。

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　　置业者

　　购房情绪依旧“温吞”

　　从9月16日首次降息，到10月份的“三率下调”，央行降息讯息并未立马在昆明购房群体中产生刺激效应，记者在市区多家售楼处采访时发现，由于房地产市场对央行持续降息仍有预期，前往售楼部咨询购房的消费者与平日无异，真正“签单”者不多。

　　而从市场层面看，央行降息尚未激发起昆明置业者购房热情，“再等等看”的观望气氛仍浓，昆明各大售楼部依旧与降息前无异，有的甚至是风平浪静。“降息利好实际对楼盘销售的促进意义短期内很难显现出来。”业内一些人士仍然持谨慎态度。

　　另一方面，年底新盘上市数量锐减也是购房者持币观望的重要原因，据了解，仅有锦泰花园、保利·宁湖峰境、都市名典、经典·壹城等5个项目确表示年底前上市，四季度昆明楼市步入“枯水期”已成定局，消费者购房余地不大。而各银行在二套房贷等政策执行上尚未松动，也让一些二次置业者难有购房冲动。

　　此外，消费者最为关心的房价亦未达到“回落”预期。昆明“金九”楼市房价反呈“回升”势头，环比上涨0.3％，普通商品房均价为5375.2元/平米，这样一个价格水平也让购房者感到迷惑。

　　E

　　房价

　　年底前下行空间有限

　　银海、俊发、中林等昆明开发商表示，降息短期内难以扭转昆明楼市目前遭遇的销售瓶颈，而且银行信贷结构也并未发生根本性转变，开发商仍未感到银根松动迹象，贷款难度仍未减小。

　　富滇银行屠强向记者透露，“四季度正逢各银行回收开发贷款的集中阶段，开发商势必以降价促销等手段保证销售回款。”而从市场反应看，这样的趋势已经非常明显，多数楼盘明折暗降的做法已不是什么秘密，甚至地段占优的一环某楼盘，近期也将着力点放在组织“团购”的事情上。

　　周大研认为，从去年房价“涨潮”到现在的楼盘销售颓势，表明昆明房价回调有一定空间，但昆明房价泡沫远不及深圳、上海等沿海城市严重，再加上大量刚性需求的存在，决定了未来昆明房价很难再继续大跌。换言之，年底昆明房价趋势向跌，但房价下行空间已经十分有限。屠强也认为，目前昆明房企资金链普遍紧张已是事实，销售状况也不尽如人意，未来很长的一段时间内，开发商靠销售回款和银行贷款都不太现实，积极开拓各种融资渠道才是明智之举。 文/记者 车云东