3 焦点三：房地产调控出发点何在

　　对于2004年以来的房地产宏观调控的原因是什么，投行和研究机构各执一词。王庆在研究报告中认为，2006年以来的一系列紧缩措施来抑制快速上涨的房地产价格，这并不是针对从经济金融角度出发的实际意义上的房地产泡沫，而真正的目标是解决收入/财富差距这一社会问题。

　　国务院发展研究中心课题组对2004年以来房地产业宏观调控政策总体评价的研究报告也能部分说明国家对地产宏观调控的意图。报告指出，住房问题是关系民生的大问题。宏观调控的政策也在这方面有所发力，具体表现出来的是，出台一些措施发展满足当地居民自住性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。比如规定自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。

　　与王庆的“调控并非针对从经济金融角度出发的实际意义上的房地产泡沫”观点完全相反，国务院发展研究中心课题组认为，正是因为2001年以来，房地产业在快速增长的同时，也出现了房地产业投资增长过猛、部分地区房价上涨过快等问题，使房地产业成为宏观调控的重点行业之一。

　　天相投资顾问分析师张旭明也认为，相对于2007年的非理性繁荣，目前房地产行业房价下降、投资开发趋于理性、开发企业优胜劣汰的调整现状是有利于行业的长期健康发展的，也是政策长期调控的积累和希望看到的结果。

　　在2007年房地产价格冲向最后疯狂的时刻，连开发商自己都不得不承认泡沫的存在。2007年6月，万科董事长王石公开抛出房价已出现泡沫一说，称“中国房价涨得过快，升幅过大，已经出现泡沫，2~3年间泡沫将破裂”的言论。

　　4 焦点四：此轮市场调整何时见底

　　针对目前房地产市场上价格下降、成交萎缩的情况，众人最关心的问题还是，这一轮房地产调整期限有多长，房价调整幅度会有多大。由于房地产在我国经济中的重要地位，这两个问题不仅关系众多人的购房决策，也与我国经济能否保持稳定健康地发展密切相关。

　　一、房价调整幅度10％~30％

　　综合多家研究机构对此轮房价下跌幅度的测算，10%~30%是大家比较认同的一个范围。

　　30%，是长城证券房地产研究小组判断此轮房价下跌幅度的最大限度。研究员刘昆在报告中认为，一线城市房价收入比下降到10~12、二线城市下降到8~10的范围，就意味着房价基本调整到位。虽然这个比例下房价仍然较高，但这是我国目前情况下的一个高位平衡位置。

　　国金证券则认为此轮房价幅度不会很深，因为我国考虑基尼系数后的房价收入比与日本上世纪70年代接近，而日本当时并没有发生价格的剧烈波动。加之房地产业对整体经济影响的重要性，通过相对长的周期实现并不深的价格调整应该是政府愿意看到的理想调控结果。

　　中金公司研究员白宏炜对房价调整的幅度估计则较为保守。他认为，此轮调整幅度有限，整体预计有5%~10%的跌幅。尽管十大主要城市房价存在20%~50%的泡沫，未来将向下调整，合理价格需回落至2006年水平，但如果经济增速不出现明显下降，则房价短期大幅度调整概率不大，而是随着可支配收入和租金的上涨来消化高房价。他分析，这将是一轮中期调整，特征是成交量萎缩而非价格大幅下跌，调整周期较长。

　　二、调控政策松动与否左右楼市复苏时点

　　除了市场面的因素，大多数研究员认为宏观经济的不确定性也加大了调整结束时点判断的难度，调控政策是否松动，也会影响房地产春天再次来临的时间。

　　“在调整周期内也可能会发生一些意外的惊喜。”国金证券研究员在报告中指出，因为目前市场中存在一部分正常需求由于预期的不稳定而受到抑制，这部分刚性需求在适当的条件下，例如季节性因素刺激或政府稳定调控行业态度明确后，会得到释放，帮助市场实现一定程度的转暖。

　　不过兴业证券研究员王嘉则不乐观，他认为近期政策面出现转机的可能性不大。2009年中国经济最大的挑战是“滞胀”，从历史上各国政府治理滞胀的经验看，都是先解决“胀”，再解决“滞”，因此货币政策可能还是偏紧，地产行业的资金链不容乐观。王嘉认为未来的6~12个月，政府将维持紧缩性货币政策，行业政策维持中性，不会进一步出台明显偏空或偏多的政策。经济前景的不明朗以及股市的震荡，将导致居民对未来收入的前景不乐观或者较为悲观，在这种情景下，楼市成交量低位震荡，房价很可能继续盘整甚至下探。

　　长城证券也认为，过高的房价和前期过热的发展，需要经历缩量——房价滞涨——甚至下跌——放量的过程来消化，房地产市场与宏观经济紧密相关，尤其是通货膨胀和政府为控制通胀采取的紧缩政策。我国未来两年依然存在很大的通胀压力，紧缩政策大幅放松的可能性较小。

　　三、调整周期：

　　短期、中期，还是长期？

　　兴业证券研究员王嘉德最为乐观，他认为住宅市场调整期还将持续1年左右。他在研究报告中指出，美国及中国香港楼市通常8~10年经历一个周期，中国内地楼市也未能例外，在2007年下半年——以1998年我国住房体制改革为标志，中国住宅市场正式步入市场化。10年之后——在全球楼市下滑、中国经济放缓、前所未有的紧缩性货币政策以及持续数年行业调控政策等因素的多重作用下，中国楼市开始了实质性的调整。同样，基于对诱发楼市调整的主要因素分析，中国房地产将要到2009 年下半年开始走出低谷。

　　对于调整时间的判断，中金公司研究员白宏炜认为，我国此次房地产市场调整时间可能还将持续两年左右。他在报告中分析，各国房价历史表明房价与经济走势基本一致，房地产调整期一般较长，要持续3~5年甚至更长；在中国不出现类似于东南亚1997年金融危机情况下，地产行业此轮将是为期2~3年的中期调整；回顾全球通胀期房价走势，名义房价跌幅有限，显示其抗通胀一面，另外国际经验表明货币供应量不大幅紧缩也不会导致房地产价格出现较大调整。