2 焦点二：支撑房价的需求够不够

作为支撑房价最核心因素的有效购房需求到底有多少？今年8月，央行对全国50个大中小城市居民储蓄调研显示，居民购房意愿（未来三个月打算买房的居民人数占比）降至13.3％，创1999年调查开始以来的最低水平。从长期来看，支撑房地产需求的主要有城市化进程、人口红利、居住条件升级，以及自住与投资需求。

　　一、城市化进程

　　城市化进程对于住宅需求的推动是刚性的，也是基础性的。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2007 年达到44.9%，平均每年增加1.41%。

　　知名城市经营与区域发展战略专家王志纲表示，中国目前已进入高速城市化的时代，可以预见将来2020年，中国城市化率至少达到60%，而目前发达国家的城市化率大多在80%以上。若按2006年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米、每年城市化率1.41%计算，每年需要新增住宅5.5亿平方米，但近年来新开工面积最高年份的2004年也只有4.8亿平方米。也就是说，从城市化进程这个角度来看，我国房地产将来的需求还非常大，房价长期来看还有增长空间。

　　友邦华泰基金研究员方纬不认同上述观点。他在今年6月的研究报告中指出，统计数据表明，最近几年城镇新增人口在减少，城市化进程已经放慢，新增人口的住宅需求可能下降。未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。

　　二、人口红利

　　人口红利，简单来说就是人口中适龄劳动力比较多，有助于经济的增长。这是因为人口的年龄结构决定人们的消费、储蓄、投资行为模式，影响商品、资产的价格。

　　国家统计局2006年数据显示，我国44岁以下的人口占到总人口的67％。25~34岁这部分人群是首次置业的主力军，占到总人口的14％；35~44 岁的人口是社会的中坚力量，有住房改善和投资需求，占到总人口的19.3％；再有15~24岁的人群在10年后又会产生新的房地产需求。这些都是未来长期房地产有效需求的人口基础。

　　海通证券分析师张峦在2008年6月的一份研究报告中测算，倘若根据上述假设，以2006年末13.1448亿人口为

　　基数，按照城市化水平增速为1.04%~1.17%，未来人口增长率为0.3%~0.5%，人均居住面积35平方米，则每年新增住宅需求量在6.17亿~7.68亿平方米。

　　但友邦华泰基金研究员方纬并不认为人口红利会给房地产需求带来更多动力，因为人口年龄结构显示，我国房地产高速增长的时代已经过去。2003年我国人口年龄结构图显示30岁至39岁之间的人口比例最大，数量大约有2.46亿。而紧随其后20岁至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25岁至39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。

　　三、居住条件升级

　　从国际经验看，当人均GDP超过1000美元后，消费结构将快速向发展型、享受型升级。2003年我国人均GDP首次突破1000美元大关，2007年全年城镇居民人均可支配收入亦接近2000美元。同时，近两年我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。

　　按照2006年国家统计局的数据，按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，即0.39亿个家庭有能力改善居住水平，有能力购买两套以上住房。在发达国家，一个中产家庭10年左右才会有新的购房需求，若按未来5年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.2亿个家庭会购买新房，若按户均100平方米计算，未来5年将有20亿平方米的改善型购房需求存在。

　　不过方纬怀疑到底有多少人能够承担得起目前的房价，拥有或改善自己的住宅。他通过基尼系数来推断中国不同收入层次的人群对房价的承受能力。根据世界银行的调查统计，2004年我国城镇基尼系数33.98%，收入排名靠前的30%人口拥有城镇居民可支配收入总额的53.79%，2007年这个比例上升到55.79%左右。收入前10%的人群能够承受目前的房价，按揭贷款年还款额占家庭可支配收入的19%左右，这部分的人口数量约6000万人，相当于2000万个家庭；收入在前10%至20%的家庭也能够承受现在的房价，但年还款压力明显超过第一组人群；而第三组以下的人群对目前的房价只有短期的承受能力，假定未来收入不增长，将家庭一半以上的可支配收入用于支付按揭贷款的购房行为是不能长期维持的。

　　四、投资需求

　　上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭在博客中写到，目前国内房地产投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（含热钱）。从近几年情况，一线和重点二线城市投资投机成分偏高，多数在20%左右，三、四线城市偏低。整体而言，预计未来5年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10%~15%。2006年全国一手住宅销售量5亿多平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及投资住房需求的弹性因素，5年内投资住房需求合计约4亿~6亿平方米。

　　中国社会科学院金融研究所专家易宪容却认为，当大量的房子被用来投资而非消费时，用于满足住房需求的房子就相应地减少。决策者已经明确地把房地产市场定位为消费市场，而不是投资市场，已经开始严格限制房地产市场的投资行为，对个人住房按揭贷款准入进行了严格的规定，把许多住房投资者挡在银行信贷体系之外。