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　　别墅价格小幅上涨

　　9月别墅项目占到总在售楼盘项目的10.14%，相比8月变化不大，基本没有新增的别墅项目。昆明在售楼盘中的别墅项目，不论是别墅的总体均价，还是独栋项目和双拼/连排项目的均价相比8月都有所上升，在目前昆明楼市成交低迷的状态下,别墅却受到了市场宠爱，对别墅项目用地被严格控制的规定使别墅成为稀缺物业，供小于求的现实让其稳定的保值升值潜力和较强的抗跌性越来越受到购房者的青睐。

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　　混合物业供销两旺

　　在售楼盘中的混合类项目所占比例也有所上升，从图中可以看出，9月份的这一比例为27.54%，相比8月的24.42%涨幅较大，这主要是因为9月新开盘销售的几个楼盘物业类型均为混合类项目。进一步验证了混合物业类型对开发商的吸引力，及其较好的市场适应能力和价格制定的平滑度。通常在混合物业的销售中，普通住宅房源较为抢手，这使得开发商可以从中快速回笼资金，从而缓解社区中别墅项目销售周期较长带来的压力。

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　　小户型比例明显提升

　　9月，2+1+1和3+3+2户型所占的比例与上月相比均有所下降，面积在90—150平米的3+2+2户型仍是户型中的主角，占到总体的41.13%，比8月的44.12%下降了2.9个百分点。一室一厅一卫的小户型则升高了7.13个百分点，占到了26.79%，这可以说是新国六条中“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”这一政策所收到的成效，小户型所占比例在逐渐提升。由于小户型住房的总价和首付比例均较低，其需求人群在不断扩大，随之也就有很多小户型楼盘应运而生。一些楼盘纯粹只有一室一厅的小户型楼盘，而个别新开盘的楼盘推出的即是面积小于90平米的一室一厅和二室二厅两种户型。

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　　三环外开发速度放缓

　　9月份共有7个楼盘开盘销售，其中2个位于官渡区，2个位于五华区，1个位于盘龙区，其余两个位于昆明的郊县。从图中可以看出，在售楼盘在各行政区域以及各环路的分布较为稳定。由于五华区在一环路内占据的面积较大，所分布的楼盘数自然比较多，其他区域像西山区在一环路内没有楼盘项目。在一二环路间，各行政区域分布的楼盘数量也比较均匀，最多的是盘龙区的7个，其次是官渡区的6个。二三环路间的区域是每个行政区楼盘的主要分布地点，各行政区都在二三环路间建有大量的在售楼盘，其中盘龙区最多为19个，西山区为17个位居次席。三环路外的项目比较起二三环路间，下降幅度明显，这与城市扩展的速度在此区域有所放缓不无关系。

　　□市场观察

　　买卖都在寻找

　　房价“均衡点”

　　进入9月份，昆明楼市阴晴不定，成交量忽高忽低。根据昆明市房产信息网显示的成交数据，单日成交量最高的是241套，最低的是33套，相差7倍。不过仅在9月1日至24日期间，成交量就有2908套，比8月的总成交2562套多了346套，增幅为13.5%，日均121套。这些数据说明，虽然9月的楼市相对8月有所回暖，但与往年“金九”的热度对比来说，似乎还是不能让一些开发商欢呼雀跃。

　　秋季房交会是9月昆明楼市的重头戏，不少开发商都欲借此来逆转市场大半年来的阴晦。但与往届房交会相比，成交量下降819套，成交金额下降1.67亿元，成交面积减少超过10万平米。房交会上并未出现预期的大降价大优惠，所以熙熙攘攘的购房者们大都只看不买，没有达到预想中的火爆购房现象。昆明楼市跟全国楼市一样，让人感到了冬天的寒意。

　　如今，大部分购房者在等待开发商降价，开发商却在等待楼市回暖，双方僵持不下，进行着房价的博弈。总体来说，大家都在持“观望”的态度，寻找卖方与买方对房价的“均衡点”成为当前的迫切要求。

　　本版撰文：

　　风之铃市场咨询机构

　　记者李先锋整理

　　数据来源：

　　风之铃房地产投资研究中心