专家访谈

　　低迷中不断发展的昆滇楼市

　　嘉宾：陈锡诚(云南省建设厅副厅长)

　　云南省建设厅副厅长陈锡诚经历和见证了云南房地产业的起步、发展和壮大，但他总是谦和地对记者说：“我只是房地产业的一个从业人员。”这位昆滇房地产业的亲历者和见证人，是如何看待云南房地产业这近30 年发展变迁的？9月23日，陈锡诚接受了本报记者的专访。

　　昆滇楼市的两个“低迷”

　　记者（以下简称记）：你如何看待昆明楼市这近30年的发展？

　　陈锡诚（以下简称陈）：我从1986年开始从事房地产管理工作，算是云南房地产发展的亲历者和见证人。云南房地产从1982年起步，到1986年仅有15家房地产开发公司。当时全省一年的开发投资仅有1亿元左右，昆明占到了90%以上。

　　昆明房地产的低迷时期曾经历过两个阶段。第一阶段是1989年至1991 年，当时行业出现了开发过剩，很多商品房卖不出去。这主要的问题是当时单位分房、建房占据了房地产市场的大部分份额；另外，受当时物价部门对商品房的单位造价限制为180元/平方米（这个价格不含基础，仅是地面以上的工程造价），如此低价造成了当时很多的商品房“假冒伪劣”，市场对产品质量的不认可导致商品房的滞销。

　　第二阶段是1993 年至1994 年，由于物价上涨、投资过热，造成很多项目盲目上马，商品住宅楼、写字楼的空置率迅速上升，到1994 年昆明的商品房空置率达到了300 多万平方米。这个数字放在那个时候是可怕的数字，昆明市区很多的烂尾楼就是那个时候产生的。

　　1993年，云南省建设厅与省计委、省物价局共同出台了《云南省商品房计价管理办法》，里面最重要的一条，就是将当时土建成本从标准价改为按云南省工程造价预算定额结算。这样做,让商品房的质量有了投资保证，云南省房地产从此走上了健康快速发展的轨道。后来，省建设厅与省发改委、物价局等联合发布了《云南省房地产综合开发管理办法》，该办法中正式明确了商品房开发的程序，商品房开发程序从此有章可循。

　　现在的房地产业很难暴利

　　记：为什么您会认为现在的房地产业很难暴利了呢？

　　陈：这是我从实践中得出的结论。事实上，房地产行业在土地划拨供给的年代，可以算是暴利行业。但随着土地供应的“招拍挂”实行，现在的房地产市场已很难暴利了。

　　举例说明。1998年我曾参与了北市区金安小区的开发的全过程，因为我当时是这个项目的指挥长。举几个简单的例子，像金安小区的煤气是从龙泉路引过来的。煤气管道的开挖、管道敷设等等需要投入的不是小数字，就连小区内的用电也得跟供电部门谈判，所有基础设施的投资都由项目支出。后来金安小区建成后，我们折算了它的建安成本，其多层住宅、小高层住宅的平均成本超过了1800 元/平方米，这还是10年前的建安成本了。

　　我从这个项目上真正领会到了房地产开发的艰辛与困难重重。像以前的综合开发，在土地“招拍挂”以前，开发商在开发时还要顾及市政设施的“大小配套”建设，大到修路，小到社区内的综合配套建设，如煤气管道、自来水管道、地下排水管道、用电的变配电设备等等。很多原本由政府完成的工作现在大部分都由开发商完成了，这本来不应计入开发商的建安成本里，但这确确实实由开发商投资建设了。这种成本不可避免地被摊到了购房者的房价里。所以说，简单地计算开发成本，这种方法多数时候就很难分得开、算得清。

　　定价会变成了吵架会

　　记：从业这么多年，你印象最深刻的事有哪些？

　　陈：最深刻的就是在《云南省商品房计价管理办法》出台半年前，参加了昆明市的一次商品房定价会。当时昆明市是以政府确定的标准来审批商品房价格，标准价是每平方米180 元，标准价对应着相应的建设标准，如要求墙裙为1.2 米，墙体为石灰粉刷，也没有规定窗户应该有纱窗。开审价会时,开发商就侃价：“我的墙裙做到了1.4 米，是不是应该加钱?”“我的墙体用了双飞粉，而不是低廉的石灰，是不是应该加钱？”“我们对窗户加了纱窗，是不是应该加钱？”当时的定价会变成了吵架会，就是这样一块钱、一块钱地谈，一家一家地定。

　　当时，我们就觉得，要让商品房质量有保证，那种定价的方法是不对的，这也才有了《云南省商品房计价管理办法》的出台。该办法出台后，昆明的商品房质量得到大幅提升，商品房的价格也从1994 年的700 元/平方米提到了政策出台后的1200元/平方米。

　　综合开发加快了房地产发展

　　韩先成（云南省建设厅总规划师，云南省城市勘察测量规划协会秘书长）

　　在住宅围绕着单位办公用地周围“见缝插针”建设的背景下，政府开始主张“综合开发”，摒弃那种紧紧围绕着办公楼开发的功能性住宅的建设。而昆滇地产的核心价值也正在于综合开发。但当时的综合开发更多的是政府行为，而且设计理念落后，一些单位建的房子顶多能看到缘米远，住在里面就像住在看守所里。而随着房地产开发商对居住认识的提高，现在的住宅也从过去的卖房子到现在的卖环境，再到卖文化，这些都体现了“综合开发”的思想。昆明的房地产市场也在这样的综合开发中逐步得到完善和成熟。

　　土地“招拍挂”显示公平竞争

　　张洪（云南财经大学城市管理与资源环境学院院长）

　　房地产市场的发展与土地市场的发展是密不可分的。土地制度的进一步深化改革会进一步带动和规范房地产市场的发展。昆明的房地产市场就是基于土地市场发展起来的。1992年，昆明市场化供应的土地不到100 公顷，占当年土地供应量不到15%；2006年，昆明市场化供应的土地面积超过了1467 公顷，占比2006 年土地供应量的90%。大量的土地通过出让获得，让开发商进入房地产市场的门槛愈加公平。