第三阶段：1992年——1998年 民营房企开始起步

　　特点：国有与民营地产公司开唱“齐头并进”大戏阶段。田野机构董事长文剑武总结这个时期的主要特点是，产品类型主要以开发商品住宅为主，银行按揭贷款为支撑，物业类型有住宅小区，这个阶段还多了写字楼。最显著的一个特点是“国字号”开发商的房价相对较低，要畅销一些；而“非国字号”开发商由于土地获得成本相对稍高，其楼盘的销售价格也高，销售明显滞后于“国字号”开发商的产品。

　　典型楼盘：梁源小区、西华小区、银海花园南区、银海花园北区、银海温泉花园

　　发展脉络：这个时期的土地虽然还是以划拨性质居多，但是昆明的土地市场开始有了出让形式。这个阶段初期，占据“划拨”地利之便的官房、盘房、五房和西房，是1990 年代初期最有影响力的开发商。

　　1995年，国家开始取消福利分房制度。1998年，福利分房制度正式终结。这些政策在很大程度上刺激了房地产的发展。期间，土地市场“划拨”与“出让”并行，带来了房地产市场的双轨制并行。善于捕捉机会的官房集团进入其快速发展期阶段，在总裁刘承伟的带领下先后开发了曙光、新迎、日新、金星、金康园（昆明最早获得国家大奖的小区）等10园多个小区，开发建筑面积达数百万平方米，入住人口近20 万，连续9年都是省房地产综合实力排名第一，成为昆滇地产理所当然的老大。

　　1992年，银海地产成立。城建股份的前身昆明城市建设土地房屋开发经营公司、星耀地产也同期诞生。也就在此时，“非国字号”房企开始起步，这些“非国字号”房企的生产资料绝大部分只能通过出让获得，其土地成本的价格明显要高于“国字号”房企的土地成本。云南财经大学城市管理与资源环境学院院长张洪回忆说，同一时期官房开发日新小区的土地价格为20万元/亩，而同期国贸片区的土地出让价则为60万元/ 亩。这一时期可谓是“非国字号”房企的艰难起步期。但是，这一时期也磨砺了这些“非国字号”房企的意志和对市场敏锐的洞察力。

1993年，银海地产的首个作品——银海花园面市。此时在单位分房和“国字号”房企产品的冲击下，银海地产首个“孩子”的诞生显然有些生不逢时。不过，善于捕捉机会的银海地产独辟蹊径，在“国字号”房企的功能性住房大行其道之际，却巧妙地打出了“舒适”牌：户型设计有了双卫设计、排水管道侧排、卫生间降板设计、外立面用瓷砖贴面。这些技术的使用可谓是创了当时昆明楼市的先河，让银海花园在同时代的楼盘中，无疑成了当时的明星楼盘。

　　云南财经大学城市管理与资源环境学院院长张洪回忆，由于当时国贸片区很多市政设施不配套、不完善，也给银海花园的销售带来了一些制约。但是，也基于此，之后的开发商们总结经验，后期发展也开始注重配套设施的建设。