发展历程

　　第一阶段：1978年——1982年 住房强调功能性，不讲究舒适性

　　特点：以单位“插花式”自建为主，昆明市房产管理局为当时最大的“开发商”。

　　典型楼盘：董家湾小区

　　发展脉络：云南省建设厅总规划师韩先成回忆起1982 年以前昆明楼市的发展，用了“见缝插针”这个词。他说当时很多单位解决住房的方式都是围着单位不断地搞住房建设，很多单位都有“工民建”的相关处室，这个处室就是为了解决单位职工的住房问题。那个时候，很多单位的职工宿舍都建成了简单的功能房，基本上谈不上什么舒适性，仅仅为了满足居住的基本需求。这种围绕着单位“见缝插针”或是“围合式”的弊端是：房子越建越密，城市规划显得杂乱。

　　从1980年起，位于威远街的昆明市房管局开始尝试担当起开发商的角色，当时的昆明市房产管理局是昆明全市唯一经营住宅的单位，并开发了昆明市第一个住宅小区———董家湾小区。昆明市房管局以每平方米359元的基本造价，向缺房单位和无房户推出。与现在相比，当时的政策可真是让人眼红。这是昆明房地产历史上第一批商品房，卖给单位按照359元/平方米的全价出售，对个人则根据购房者实际情况实行全价和补贴出售。有些单位为了鼓励个人购房，规定职工本人每平方米支付70元以上，不足部分由所在单位补贴。据了解，1981年7月1日，昆明市建行住宅储蓄开业当天，收入购买商品房的存款就达53 万元。这笔钱在当时可不是小数目。

　　那时的董家湾小区开始有了基本的规划思路，有了绿化，户型面积在20多平方米的一房至50多平方米的两房。

　　第二阶段：1983年——1992年 12家房企“一统天下”

　　特点：以中房、官房、西房、盘房等国有房地产企业为主导，开发普通小区为主，这时的住宅小区基本停留在单位家属院的阶段，户型偏小尤其是客厅很小，建筑形式单一，基本没有配套设施。

　　典型楼盘：1982 年开发的虹山小区

　　发展脉络：1982 年以前，昆明楼市最大的开发商应该算是昆明市房管局，在市房管局的主导下，每年新建住宅开工面积只有8 万平方米，规模小，速度慢，质量也不高，于是在1981年，昆明市成立了住宅统建办公室，鼓励各地国营、集体单位在昆明兴办房屋开发公司，调动全社会建房。在这样的背景下，昆明市的第一家房屋建设开发公司———昆明市房地产开发经营公司在昆明市政府的批准下诞生了。这是全市也是全省第一家经营房地产业的公司，它开发了昆明的虹山小区，这是昆明真正意义上的住宅小区。以后几年，一批房屋开发公司相继成立。

　　在当时昆明的住宅开发队伍中，出现了包括中房、盘房、西房、官房、五房等12 支房屋开发大军。今天，这批房屋开发大军已经有的已“淡出江湖”，但在那些年头，他们是那个时代的英雄。

　　这个阶段，房地产开发的主要生产资料——土地主要是划拨性质。所以，这个年代的房地产公司基本上由12家房企“一统天下”。在1981 年至1987 年期间，这12 家开发公司每年开工面积达到80万平方米，是原先单独由房管局开发的10倍，占了全市住宅建设的60%。

　　也就是在这个时期，昆明市住宅建设从小规模零星分建发展到大规模开发建设；从独家开发、独家经营向多家开发、多家经营发展。昆明第一批开发商的出现解除了政府投资建房的困境，在此期间，政府对昆明房地产的投资逐年减少，而居民住房却逐年增多。昆明市房管局在1987 年算过一笔账：1980 年前，政府每年都要拨出1000 多万元建盖住宅，改革后这项拨款数额逐年减少：1981 年750 万元，1982 年309 万元，1983 年499 万元，1984 年180 万元，1985 年180 万元，1986年100万。