正当一系列宏观调控政策开始发生效应，部分大城市的房价上涨势头得到初步遏制之时，有房地产商和一些专业人士呼吁政府出台救市政策。昆明楼市市场情况到底怎样，要不要救市，能不能救市，如何对市场形势做出一个理性、客观、全面的分析和判断？本报在房交会闭幕之际有幸邀请到昆明部分开发商就上述问题进行了分析讨论。开发商均表示目前昆明楼市尚未到救市地步，整个市场仍信心十足，内功修炼仍是开发商公认的应变市场之根本。

　　“冷静面对静心修炼”

　　风之铃市场研究有限公司副总经理陈昕

　　谈及此次秋季房交会，风之铃市场研究有限公司副总经理陈昕感触颇多，不过让其感触最深的是，曾在今年5 月以高价拍下莲花池地块的远建地产，携由该公司运作的志远城市综合体项目重装亮相。该项目集合了8大配套功能区、11 幢百米建筑群、2500 多个停车位等，给人们留下深刻印象。而更让陈昕感到欣慰的是，由他们运作的欣都龙城一经亮相就受到了广大市民的垂青。种种迹象让陈昕看到了城市综合体项目的潜力及走向。

　　谈到楼市是否需要救市，陈昕的观点和其他开发商有着同样的看法。在他看来，种种迹象表明，“房价只涨不跌”的神话开始终结，处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。当前房地产市场成交量低迷，正是市场步入积极调整状态的信号；夸大调整的危害，鼓吹房地产救市并非善事。

　　从全球房地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都存在着一个波动周期。一般而言，越是房地产市场成熟的经济体，周期内价格波动越平缓。而越是新兴房地产市场的经济体，房价波动周期时间越短，价格波动越剧烈。对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。

　　“中国住房市场要经历一个相当长的调整期，去消化前两年形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会延长。”陈昕认为，从历年对楼市调控的过程看，包括地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响依然不可小视。特别是一些地方政府以各种理由的托市行为，将加重楼市不可预料的风险。进入2008年，受美国次贷危机影响，不少欧美国家房价回落，一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了不平静的楼市。这些都给中国房地产市场发展带来新的复杂性。在陈昕看来，在这样的时刻，开发商应当静心研发产品，整合资源，慎观国内外经济大势，等待理性回归。尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。

　　“昆明楼市属于稳步过渡”

　　江东集团之道广告公司总经理蒲云飞

　　尽管没有参加此次房交会，但江东并未闲着，他们在关注房交会动向的同时仍不忘产品的精雕细琢。因为在江东人看来，不管楼市如何变化，产品的雕琢乃是赢得民心、赢得市场的根本所在。而在这种非常时期，开发商们所要做的除了产品的精雕细琢，团结更为重要。也只有如此才能真正共谋出路。对于当下的市场状态，浦云飞认为，眼下讨论房地产市场，不应单纯地看一个行业，而是要考虑整个国家的金融安危、国家的宏观经济形势的发展。

　　蒲云飞认为，最近房地产销售额不高，必然影响资金回笼，加上银行严格限制放贷，对房地产企业放贷少了，一旦开发商企业资金链条断裂，上世纪90 年代中期烂尾楼的历史就会重演，“所以我认为当前重要的不是惩罚投机者，现在市场房价回调，已经对投机者有所惩罚了”。当前更应该关心怎么样保持销售量的稳定，避免对宏观经济、银行金融的危害。

　　在蒲云飞看来，自去年下半年以来，政府调控有效，中国楼市正处于供求关系重要调整期和房价高位盘整期，今年上半年房地产价格是理性的回归。但有许多不确定性，正处在一个重要的关头，因为已经出现了1998 年以来的首次销售面积和销售额双下降，尤其是销量明显下降应该引起警醒。

　　“楼市平稳关键还在于土地供应。”蒲云飞强调，楼市稳定首先要各方面努力保证交易量不会大起大落，“如果销售量明显下降，必然会影响供应量的下降，会影响整个开发投资的规模，会影响整个投资规模。对于昆明楼市是否需要政府出面救市一说，蒲云飞则认为，目前昆明市较之一线城市仍属稳步过渡，尚未到救市的程度。而楼市究竟严峻到何种程度，关键之处在于，目前我们缺乏相对权威准确的数据，难以评估地产危机导致金融危机的真实程度，从而使得是否救市缺乏严格的政策依据。说到底，这同时也是需不需要救市、如何救市的根本所在。

　　“救市不如救己”

　　包豪斯地产顾问前期部总监 屈明杰

　　最近，一些地方房地产市场价格出现某种程度的下跌，住房销售严重下降。面对这样的形势，一些人又如2003 年那样，认为中国的房地产市场面临一个调整的临界点，政府应该重新调整房地产市场政策。对此，包豪斯地产顾问前期部总监屈明杰认为，现在谈论房地产救市措施为时尚早。

　　房地产市场从来都是资本密集型行业，和金融密不可分，而且从全国的房地产基本面来看，自住需求始终占大多数，供不应求的局面多年来没有得到有效缓解。所以就出现了即使持续五年的宏观调控，也没有令房价掉头向下，虽然成交量下跌，但是供不应求仍旧主导着平均房价，稳中有升。金融市场的动荡已经传递给房地产市场，解决当前房地产成交量低迷的现象必须先解决金融市场的紧缩困局及动荡，房地产基本面是健康的，目前不需要救市。

　　“这将是一轮有理由促进房地产市场健康发展的洗牌。”在屈明杰看来，随着中国市场经济机制的完善，中国房地产产业将发生内部裂变和重新组合，一些大型开发企业会演变为大型房地产投资商或综合性房地产企业；中小型房地产开发企业，一部分将消亡，另一部分可能演变为服务性的开发项目管理公司；一部分房地产经纪、咨询机构和收益性房地产的物业管理公司，通过主动参与或被动吸收，将成为房地产投资企业或综合性企业的一部分。市场主体的进一步规范以及行业内部的优胜劣汰，最终，将会促进房地产行业向着更为健康的方向发展。

　　“面对当下复杂的经济形势以及原材料成本上涨、资金链紧张等巨大压力，房地产行业必须苦练内功，方能傲立潮头。”屈明杰认为，与其一窝蜂地涌向当前市场上的主流产品开发，倒不如专注于某一细分市场，如高档住宅、酒店式公寓等，创造一个或几个领先的产品品牌。