买房还是不买房？这是一个问题。

　　房交会期间，大家都会观望。“观”者，观察房价会降到什么程度，是否合适“炒底”；“望”者，期望房价更低，房子更好，投资升值潜力更大。

　　那么，今年房价是否会跌到低谷，明年是否会反弹呢？这可能是决定今年是否买房的最重要的依据。

　　购买力在50万元左右

　　田野咨询公司自2000年开始就对昆明房地产进行连续监测和跟踪研究。这一轮房市周期，可以从1998年停止福利分房政策开始，到今年刚好十年。从1998年到2003年，属于房市平稳发展期，房价温和上涨。2004年到2007年，购房需求旺盛，产品更加丰富，房价快速上涨。进入2008年初，昆明住宅商品房均价突破5000元/平米，最高达到5286元/平米。房价收入比超过10倍。高房价超过人们的现实购买力，销售量顿时下滑一半，房价随之下跌。

　　根据监测，商品住宅均价从去年7月的3587元/平米迅速增长到今年5月的5286元/平米，增长47.4%；而销售量从去年7月的7302套逐月回落到今年7月的3512套，下滑了52%！与此同时，供应量从去年二季度的47000套增加到50000套左右，供应量还在有所增加。

　　田野认为，昆明市民购房者的平均购买力就在50万元左右。考虑银行按揭，首付支付能力在10-15万元之间。因此，如果均价在4500元/平米以下，则一套90-120平米的房子总价在45-54万元之间。超过4500元/平米的单价，购买力就顿时下降。实际情况是，今年3月房价突破4500元/平米，达到4821元/平米，销售量就从2月的6511套顿时下滑到3477套！

　　由此得出一个公式：昆明的房价收入比必须≤10倍。目前，正常中等收入的个人月工资2000元左右，两口子加起来4000元左右。年收入48000元。房价总价应该控制在48万元以内，单价应该控制在4500元/平米以下，否则购买力无法支撑。反过来看，这一轮昆明房价的下跌，就将从最高的5286元/平米，下跌10-15%，即下滑到4500元/平米左右。

　　那么，昆明房价何时会跌到这个谷底呢？我们预计，应该会在今年底或明年初出现。因为，房地产行业与其他行业不同。一旦出现销售量严重下滑，开发商就必须尽快降价销售，以回笼资金。而且一旦降价，就必须马上降到位，以刺激销售，否则就会出现资金连断裂的严重后果。

　　那么，降到谷底之后是否会马上反弹呢？我们认为也不会。降到谷底之后，将出现一两年的“低位盘整期”。这个低位盘整期，有的楼盘好卖，有的楼盘难卖。好卖的价格稍高一点，难卖的价格就低一点。但昆明与沿海城市不同之处在于，昆明的开发商资金来源渠道很窄，融资能力很弱。所以，明年以后不排除会出现供应量锐减，房价略有回升的可能。

　　刚才说过，昆明房价平均价格的支撑点应该在4500元/平米左右，下跌幅度在10-15%之间。现在有的楼盘已经主动降价，幅度也已经达到10-15%。所以，这部分楼盘再次降价的空间已经没有多少了。

　　大家应该想到，房价下跌并非是所有楼盘都下跌。无论从昆明还是从北京、重庆等城市的市场看，此轮房价下跌的楼盘主要有三类：一是位置偏远、市政配套跟不上的郊区普通住宅楼盘和第二居所别墅；二是还在进行市政改造和环境整治的区域楼盘；三是去年单价炒得很高的小户型住宅。但除此之外，今年昆明还有三类楼盘的价格在上涨：一是市政配套已经完善的居家别墅；二是市中心高级公寓；三是商铺，今年二季度昆明商铺价格同比上涨了31.5%；环比上涨了18.7%。

　　针对上述情况，我们的看法是：

　　1、第一次购房，根据自己的购买力，可以在今年选购新开盘的价格较低的楼盘。特别是房交会上可能有很多优惠，新开盘时起价更低。当然，价格低的楼盘一般位置较远，但如果交通条件配套较好，位置远不是不可以克服的障碍。

　　2、第二次以上购买住房，可以开始观察一些性价比比较好的、有一定升值潜力的楼盘。什么样的楼盘升值潜力大？一是目前市政配套和周边环境暂时不太好，但未来两三年内会得到很大改善的楼盘；二是容积率比较低、绿化率高、产品设计新颖、开发商信誉好的楼盘；三是呈贡新区的楼盘。

　　3、如果是投资客，投资住宅的最好今年年底开始抄底，最多等到明年五月份以前，不要等得太长。

　　4、如果购买居家别墅，那么就看自己的喜好了。

　　炒股讲究不能追涨杀跌，而要低位买进。从这个角度说，今明两年才是买房的好时机。近几个月来，虽然市场低迷，但每月还有三、四千套的销量。根据田野咨询机构每月的“昆明消费风向标”监测，目前昆明市民每月还是有7万户左右的家庭在关注房市。所以，想买房的人还是很多。希望大家都能买到自己中意的、性价比合理的房子。

　　田野咨询机构董事长 文剑武

　　1-8月供求变化情况

　　从08年1月至9月的二级市场供求统计发现：供应量远远大于总成交量，而成交量出现连续下降的现象。在供应量之中，大多数为高层和小高层，只有近3%的供应是别墅和洋房。

　　在潜在供应量中基本也是高层，由此可以看出昆明08年开始供应的楼盘，绝大多数是高层和小高层。这样的市场供应，有可能导致别墅和洋房的市场稀缺，而价格坚挺。但高层、小高层却会因为供应的大量增加，使得销售困难。

　　昆明市二级市场08年初至今价格走势图

　　昆明市三级市场08年初至今价格走势图

　　商业性质用地成交情况

　　商业地产市场

　　市场较为活跃

　　通常情况下，老百姓购买住宅不仅考虑住宅的升值潜力，还会考虑自己和家人的居住舒适度，但是，与购买住宅不一样的是，购买商铺完全是看重商铺的经营价值和升值潜力，它类似于股票，是一种纯粹投资理财产品。那么，2008年，商铺投资产品的市场供给情况如何，是否能满足老百姓选择，哪种类型的商铺深受老百姓的喜爱呢。通过田野商业运营管理公司一系列的数据和研究就能为大家解答心中的疑问。

　　就市场的供应来看，2008年一、二季度，商铺的总供给量均在70万平方左右，不仅有商业街、社区底商，还有商场、专业市场，目前昆明市商业物业开发表现出了一些特点，一类是大型住宅项目：住宅+社区商业中心（一般为商业步行街区）；第二是纯商业项目：开发引用人文文化+老城情节；三是投资型专业市场：租赁集体土地+20年经营权。

　　不同业态类型，不同商铺面积，可供各种投资能力和投资风险承受力的投资者选择。正所谓，风险与预期回报成正比关系，假如投资市中心区的商铺，投资门槛高，上则几百万、上千万，当然，正常情况下长期投资回报是非常可观的，但是一旦所投资物业的整体经营不善，可能会波及商铺的正常收益。

　　相反，中小投资者更愿意投资一些社区底商，它们投资门槛不高，而且商铺主要是为了满足社区居民的生活配套需要，经营上相对独立和灵活，是可以获得长期稳定的收益。因而，今年以来，市场上商铺类型主要以社区底商为主，共15个社区底商项目，约有60万平米供给量，占到整个供给量的57%。主要项目为北市区江东和谐世纪（商业开发量25.73万平米）、滇池片区广福商业中心区（商业开发量7.9万平米）、滇池片区滇池印象（商业开发量2.63万平米）、南二环银海领域（商业开发量2.57万平米）。

　　在市场供给充分的前提下，百姓选择余地比较大，又加之今年以来的经济形势，住宅房地产受政府控制影响，泡沫挤压使得供求市场低迷；另外，股指连续大幅下措，严重打击了老百姓对股市和基金的投资信心。这样，对于昆明的商业地产恰恰是利好。2008年二季度商业物业均价为22361.36元每平米，同比07年二季度增长31.55%，环比2008年一季度增长18.68%。二季度的商铺销售率达到了45%，其中，商业街、社区底商的销售率最高。可以说，今年好于往年，商业地产市场买卖活跃，经过一番比选，老百姓都能找到心宜的商铺。

　　在今年20余个的在售商业地产项目中，哪些商铺比较受老百姓的追捧呢。实际上，经田野不动产机构长期对投资者调查了解，与以往住宅投资者的盲目性和随大众相比，商铺投资者显得更加专业，甚至比某些商业地产开发商更有实践经验。区域、地段、人流量、辐射力等选铺硬性指标当然是他们的首选，但是他们也越来越看重开发商对项目的主题策划、动线规划、主力店招商、后期经营等开发运作模式。

　　本版稿件 田野咨询机构