昆明市在售楼盘物业类型情况

 
　　昆明市在售楼盘物业类型均价示意图

 
　　昆明市在售普通信宅均价情况

 
　　昆明市在售楼盘主力户型示意图

 
　　昆明市在售楼盘区位分布示意图
 
　　
　　昨日，风之铃发布的8月份昆明房地产市场分析报告（报告删除了部分价格在8000元/平米以上以及3500元/平米以下的楼盘）显示，8月份在售的普通商品房均价为5359.2元/平米，环比上涨了1.45%（7月份均价为5282.4元/平米）。

　　普通住宅  市场供应高层为主

　　风之铃表示，鉴于样本量的不同，价格水平的回升属正常波动。业内认为，当前各种物价的上涨传递到房地产市场上，意味着钢筋、水泥等建材成本及人工成本的进一步走高，面对低迷的楼市，虽然短期内房价难以回升，但下降空间已很小。

　　昆明8月份的在售楼盘中，多层类低楼层物业类型的普通住宅所占总体楼盘的比例为18.6%，高层物业类型所占比例为47.67%，由此可以看出昆明房地产供应产品以高层物业为主，这也与土地资源的短缺带来的高容积率需求有很大的关系。

　　价格方面，删除部分价格在8000元/平米以上以及3500元/平米以下的楼盘，8月份在售的普通商品房均价为5359.2元/平米，环比上涨了1.45%，鉴于样本量的不同，价格水平的回升属正常波动。目前昆明楼市普通住宅的主流价格分布在4178.76—6539.64元/平米间，比上月水平略有差别。普通住宅的均价分布在4000—6000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，为36个，该价格区间的楼盘总共占到69.23%。

　　其中，高层的价格均受到房地产成交量减少以及整个市场“入秋”的影响，有小幅度的下滑，本月的均价为5234元/平米，较上月的5479元/平米环比下降了4.47个百分点。而多层物业均价有所上升，为4079元/平米，环比增加了13.84%。

　　别墅市场  市场存量明显下降

　　别墅市场，较7月份变化不大。2006年和2007年上市的一些产品已经售完退出市场，新的别墅产品没有及时跟上，直接导致别墅项目在总住宅项目中的比例出现下降的趋势，由7月的12.5%下降为9.3%。8月的别墅价格由于一些别墅楼盘的售完退市，造成了别墅总体价格竟然有所回升，这主要与退市的别墅项目均价较低引起的。剩余在售别墅均价在之前被低价别墅带动，处于低位，而今低价别墅退市，别墅类型的均价必然回归高位。

　　混合物业  先售住宅带动突围

　　在售楼盘中混合物业类型所占比例较7月有所下滑，从30.68%降为24.42%。这与多层和高层的单独物业类型的出现不无关系。

　　通常在混合物业的销售中，普通住宅房源较为抢手，这使得开发商可以从中快速回笼资金，从而减少社区中高档产品销售周期较长的损失。

　　户型扫描  三居室是绝对主角

　　通过对8月新盘供应类型的整体扫描发现，这些新盘大多也有小户型，但100平米以上的中大户型仍是“绝对主角”，且多为高层公寓、花园洋房和别墅。面积从90平米的经济型到150平米左右的中等户型，多为三居室户型。针对8月新盘中大户型为主的供应情况，业内人士认为，住宅立项到设计规划直至建设完工，需要很长一段时间，目前市场上以大户型为主的供应结构，是前期建设项目在市场上释放的体现。

　　小户型的市场需求已毋庸置疑，8月在售的两居室和一居室的户型所占比例也相对有所上升，这主要是得益于当月新开盘此户型的推出。业界预计未来可能出现90平米以内小户型为主的供应情况，市场格局的变化可能导致目前市场上在售项目成为稀缺资源，而促使大户型产品热销。

　　区位分布  二三环间竞相推盘

　　一环路内的楼盘由于其地理位置的优越性和稀缺性，直接导致了该区域房价的居高不下。MOMA二期、顺城、南屏时代等均价都在万元左右，而且这些楼盘的价格水平基本没有波动。

　　一二环路之间的楼盘在各区的分布比较平均，个数比一环路内略多。二环路沿线及二三环路间的楼盘各行政区内都比较多，这与此交通环境、居住质量不断提高有着必然的联系，同时这些区域合理避开二环路内土地紧缺、地价上涨的压力，使得二环路外房地产开发的幅度有了较大的提高，正如图中所示，二三环路间楼盘所占比例如此之大。三环路外的楼盘由于交通问题，进城路途较远，各区的开发数量有限。

　　市场观察  调整策略当务之急

　　昆明楼市在经历去年“白热化”的大涨之后，进入2008年出现了价格的平稳下调，这是价格的理性回归，市场短期趋稳迹象明显。随着成交量的萎缩，以及货币紧缩政策没有放松的迹象，房地产商的资金压力越来越大，很多开发商急需资金解燃眉之急。这些都让房地产商更清醒地认识到，适当调整销售策略，才是目前企业生存与发展的大计。

　　报告分析  风之铃市场咨询机构    记者李先锋整理

　　数据图表  风之铃房地产投资研究中心