3 房地产市场周期通常“牛长熊短”

　　主持人：那么，房地产周期波动有哪些特征呢？

　　巴曙松：房地产本身的波动周期，可以有不同的角度和指标，例如房地产的需求周期、供给周期、出租率周期、季节周期，也可以从房地产投资的角度分为资产生命周期、资产所有权周期、租金率周期、出租率周期等，还可以从国际的角度进行比较，考察国际房地产周期、不同区域的周期等。随着房地产市场与金融市场的互动更加紧密，信贷和金融市场的波动对于房地产的影响日益显著。

　　房地产市场的波动周期与整个宏观经济波动以及其他类型的资产的波动有很多类似的地方，也有不少存在显著差异的地方，例如从全球角度看，房地产市场的周期通常包括较长的上升周期和相对较短的下降周期，这与股市通常的“牛短熊长”正好形成一个对照。另外，在房地产市场的上升或者下降的周期中，往往存在偏离均衡定价的时期。同时，房地产市场的调整往往容易出现滞后。从直接的原因上说，房地产市场从开始计划建房到供应到市场需要3年左右的时间。因为房地产市场的资产投资特性，往往在牛市开始启动的时期和加速的时期，多数房地产开发商不敢进行新的土地的购买和房地产的开发，等到市场已经出现明显调整了，多数的房地产开放商还不愿意承认这种调整的现实，继续以类似股市上熊市中的“抢反弹”的心态加大土地购买和开发。

　　从波动特征看，房地产市场无论是上升还是下降周期阶段，往往不是平滑连续的上升或者下降，而通常是阶梯状的上升或者下降，投资者和开发商把握市场的变动往往有一个滞后。至少可以肯定的是，西方发达国家的房地产繁荣上升周期已经结束，现在已经从美国蔓延到整个欧洲国家。不过，因为金融政策的积极参与，这一次调整的时间可能会相对较短，但是调整的趋势已经确立。

　　4 房地产价格可能下跌20%

　　主持人：2001年以来，房地产行业及商品房价格可谓“实现了跳跃式增长”。随着国家宏观调控政策的密集出台和国内外经济环境的变化，我国房地产业现状如何？

　　巴曙松：当前房地产市场呈现出明显的周期回落的特征，这既是宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。目前，中国不少大城市的房地产市场都不乐观，消费者观望气氛浓重，交易量大幅萎缩。在目前的资本市场上，房地产股票大幅下跌，房地产股票跌到现在的水平，隐含的假定是房地产价格可能要下跌20%—30%。资本市场也可能会犯错，但是这反映了市场的一个预期。

　　中国的房地产市场调整很可能走的是一条用时间换空间的道路，从短期来看，市场已经形成了比较一致的预期，就是观望，市场很难进入一个火热的状态，至少交易量萎缩的状况以及房地产存量迅速扩大的趋势，在短期内难以显著好转。在成交量萎缩的情况下，加上紧缩的货币政策牢牢控制信贷，销售回款也大幅减少，房地产开发商享受的低成本融资再难得到，高杠杆运作难度加大，出现调整就是必然的。

　　而对于目前处于调整期的中国房地产业，未来一段时间的走势无外乎两个判断：一是房地产会短时间的复苏，房价会报复性的上涨；另一个则是房地产价格会大幅下跌。不过这两种前景，目前都没有看到。