云南旅游地产应站在更高更广的角度进行开发，不能只停留在花冤枉钱的层次上。

　　今年距云南旅游二次创业口号提出已经有两年多的时间，当初“居住在昆明、休闲在昆明、养生在昆明、体验在昆明”的发展目标，已经逐渐演变成了现在的“居住在云南、休闲在云南、养生在云南、体验在云南”。由于政策利好，旅游地产的触角也伸向了云南的各个角落。业界称，丰富的旅游资源使得云南拥有了开发旅游地产的先天条件，再加上政府给予的政策利好，云南旅游地产的开发前景乐观。也有业内人士认为，云南真正的“旅游地产”项目并不多，在开发过程中存在旅游和地产脱节、过度开发商业等问题，云南旅游地产目前处于转型期，正在从“自发”向“自觉”的转变。

　　云南旅游地产开发存在误区

　　核心提示：云南的旅游地产开发虽然有前景、有市场，但真正意义上的“旅游地产”项目非常有限。同时，多为“资源型”的旅游地产开发，项目更多地依附于当地的地域文化、民族特色来做文章，创新力度不够，发展仍需时日。

　　旅游地产已经成为房地产业又一个开发热点。据昆明易事达总经理李建介绍，旅游地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假。在我国最早产生在1990年代初的海南，当初提出了“分时度假”的概念，但运作并不是很成功。到了1990年代末期，“分时度假”概念被以“旅游地产”概念传播。

　　云南有着丽江古城、玉龙雪山、苍山洱海等丰富的自然资源，更有着多个少数民族多姿多彩的民俗风情，自然景观和人文景观分布广泛且非常丰富。李建告诉记者，云南旅游地产兴起于2002年，以云南省第一个全产权式五星级分时度假酒店和高档别墅项目丽江“滇西明珠”为代表。此后，陆续有新的旅游地产项目产生。有关数据显示，今年1—5月全省旅游总收入达242.4亿，同比增长13.3%。云南“旅游二次创业”初见成效。这其间旅游地产有着不可磨灭的功劳。以旅游开发地产，以地产开发带动后续旅游，在旅游地产开发过程中，旅游业借着新的开发模式重新起跳。比如，楚雄彝人古镇作为一个大型的文化旅游地产项目，它让楚雄“过站式”旅游地位有了改变，也由此向世人展现了彝族文化的特色。

　　但同时不少旅游地产项目开发也步入了误区。对于旅游地产开发，李建持保守态度。他表示，旅游地产对旅游资源、开发商以及策划营销团队等都有很高的要求。比如，由于旅游地产投入大，风险也很大，并且经过长期开发才能见效，需要开发商有多条现金流，通过交换实现不间断造血。他认为，云南的旅游地产开发虽然有前景、有市场，但真正意义上的“旅游地产”项目非常有限。同时，多为“资源型”的旅游地产开发，项目更多地依附于当地的地域文化、民族特色来做文章，创新力度不够，发展仍需时日。

　　至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉也表示，云南旅游地产开发过程中，存在旅游和地产脱节的现象。不少旅游地产项目开发，只看到利润，只重商业，而不是从项目的产品出发，忽略了对旅游的管理，从而带来了住宅产品的滞销，也破坏了旅游的后续开发。目前云南旅游地产正处于从自发到自觉的转型阶段，开发商需要把握产品和资源的内在关系。

　　金石创业副总经理洪涛则表示，云南旅游地产开发具有很大的旅游资源优势，但存在产品单一，与第一居所开发模式雷同等问题，没有将旅游和地产结合起来进行深层次的开发。同时，目前多是二流开发商在操作旅游地产，他建议具有高水准开发模式以及雄厚资金实力的一流开发商能更多地介入旅游地产的开发。

　　滇西领跑云南旅游地产开发

　　核心提示：滇西旅游地产走得较早，如丽江的滇西明珠和束河古镇、楚雄的彝人古镇等，其他区域正在蓄势待发、谋定而后动，未来的发展不可小视。

　　云南旅游资源丰富，但热门的旅游资源主要集中在大理、丽江、香格里拉、西双版纳等地，而滇西则成为旅游资源最好最丰富的区域。由于拥有丰富的资源优势，滇西旅游地产开发最早，并顺理成章地成了旅游地产项目最多的区域，旅游地产开发也较为成熟。从第一个旅游地产滇西明珠算起，丽江的旅游地产项目已经有包括束河古镇、悦榕轩等10来个项目，经历过了开发高峰期的丽江旅游地产，期待下一个高峰；同样拥有丰富旅游资源的大理，旅游地产开发可谓后来居上。2002年前后，大理最早的旅游地产项目之一的凤凰度假村推出，但是开发并不算成功。此后，大理旅游地产一直不温不火，转机在2006年出现。银海大理山水间启动，沧海高尔夫走出财务困境……再加上当地政府对旅游地产全局规划的大力支持，大理旅游地产开始遍地开花。银海大理山水间、武庙文化广场、大理南国城等项目，都为业界所熟知。

　　去年房交会期间由子元集团在迪庆香格里拉开发的香巴拉旅游小镇的亮相，让业界眼前一亮。依托旅游业的势头，香格里拉旅游地产具有很大的市场空间。业内已有不少传闻说开发商在香格里拉圈地。

　　楚雄的地产开发也曾处在相对尴尬的境地。虽然拥有滇西门户的区位优势，以及丰富的人文资源、自然资源，楚雄的旅游业发展远远不及大理和丽江。彝人古镇的出现，似乎让楚雄旅游地产找到了发展的突破口。

　　从第一个旅游地产项目的诞生，到现如今众多旅游地产项目的云集，与别的区域相比，滇西旅游地产的开发无疑处于领跑地位。李建表示，“滇西旅游地产走得较早，如丽江的滇西明珠和束河古镇、楚雄的彝人古镇等，其他区域正在蓄势待发、谋定而后动，如文山的普者黑、西双版纳的傣族风情园、曲靖的珠江源古镇、石屏异龙湖、寻甸的天湖岛项目、安宁度假小镇项目等，未来的发展不可小视。”

　　滇中旅游地产开发，以昆明为核心展开。作为云南旅游的集散地，省会城市昆明拥有绝对的地缘优势。目前，昆明已经开发有医疗旅游地产、高尔夫旅游地产等项目。围绕着阳宗海、抚仙湖等旅游资源，不少旅游地产项目已经启动。比如，城建股份开发的澄江湖畔圣水，已于不久前开盘。

　　与滇西、滇中相比，起步较晚的滇南、滇北和滇东的旅游地产开发仍有更多的空间。滇南旅游地产开发以西双版纳为代表。作为全国乃至世界知名的旅游胜地，借着旅游业的发展势头，西双版纳旅游地产开发一度火爆，出现了傣族风情园等项目。李建表示，西双版纳旅游资源并没有被完全挖掘出来，旅游业开发存在漏斗现象，淡旺季明显，导致旅游地产开发进入了投资高、回报低的尴尬境地。他建议，西双版纳旅游地产开发应该挖掘出更多的差异化产品，不能局限于现有资源的浅显开发。

　　滇北的旅游地产开发主要集中在曲靖、昭通等地，曲靖珠江源古镇、寻甸天湖岛就是其中的代表。而滇东的旅游地产项目则非常少。