如果用“屋漏偏逢连阴雨”来形容当前的房地产市场似乎十分贴切。日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格商业性房地产信贷管理。专家认为，此举不仅使开发商期待政府救市的梦想破灭，也意味着昆滇地产开发将进入又一个发展“缓周期”。

　　住宅市场 持续盘整

　　今年以来，房地产市场受到宏观调控政策及经济大环境的影响，各方对市场走势相继出现观望态势。而在此项《通知》中，再次提出要严格商业性房地产信贷管理。其中，禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。

　　云南财经大学教授、房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，在闲置土地清理步伐加快的背景下，此举将直接降低开发商对土地新的需求，加快对现有土地的开发，有利于切实促进节约集约用地。

　　张洪还表示，在当前特殊时期，银根紧缩无疑将加重房地产开发企业的负担。尤其对于此前靠贷款拿地的企业来说，影响甚至是致命的，必须通过销售快速回笼资金或寻找新的融资渠道缓解压力。据了解，去年昆明高价拿地的许多开发商都是靠银行贷款支持。有消息称，目前在上海等城市，个别“地王”迫于压力已经撒手地块。而昆明市场，在清理闲置土地的行动中，有些原本计划今年开发的地块，也因为开发商资金压力已经易主。

　　深圳至祥置业（昆明）总经理周曼认为，该《通知》有保有压，也意味着市场开发导向的进一步转变。比如《通知》中规定，对90平米以下住宅、绿色节能住宅项目的贷款给予优先支持，并大力支持公共、闲置土地的开发。周曼认为，开发商基于资金方面的压力和市场需求，中小户型、绿色节能住宅将成为未来市场开发主流。另外，支持闲置土地的开发在一定程度上是增加了土地供应量，提高了土地利用率，市场供应量也会有所增加。

　　太龙·大唐房地产经纪有限公司总经理吕金平表示，此时再度收紧银根对整体房地产市场回暖都不是一个好兆头。业内人士称，这道央行和银监会联名下发的“限贷令”，对业已冷清的房地产市场来说，无疑是雪上加霜，将加剧市场的持续盘整。中国社科院金融所研究员易宪容日前在接受媒体采访时也曾表示，目前无论是政策条件、房地产市场发展模式，还是房地产市场的本身及金融市场环境，都发生了根本性变化，在这样的条件下，房地产市场已进入大的调整周期。

　　商业地产 收缩阵营

　　《通知》还要求， “对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。” 《通知》等于让包括商业地产项目在内的地产开发统统面临资金窘境，商业地产也概莫能外。业界指出，在庞大的供应背后目前商业地产正在进入又一个发展放缓的周期，今年以来昆明商业地产市场的相对火爆应该引起各方重视。

　　云南财经大学副教授、房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，之所以作出这样的规定，表明主管机构已经注意到了商业地产显露出来的风险，并开始从严控制对商业地产项目的贷款。周大研说，当前住宅市场投资已基本趋于理性，但商铺的非理性投资也在抬头，从投资意义上说商业地产比住宅市场的风险更大，门槛更高，商铺投资者在面临回收成本困境的同时，还要承担持有的高成本。据调查，当前昆明商铺投资平均年回报率已经下降至8%左右。

　　“以往的调控政策对商业地产影响甚微，但此次‘限贷令’已涵盖了商业地产项目，对正在或即将要操作此类项目的开发商而言无疑是一个巨大挑战，”周曼表示，住宅市场的考验应该给了商业地产更多的借鉴，“地根”、“银根”同一时期发力，对开发层面的调控力度进一步加强，贷款难度系数增大，开发商必须寻找多元化的融资渠道。

　　智美恒房地产营销有限公司总经理朱力指出，对商业地产贷款的控制，将打压一部分开发商，有利于市场业态的升级换代。同时，对有实力的投资者影响也不大，因为目前在有限的几种投资渠道收益都不好的情况下，商铺投资还是一个主流。

　　吕金平的观点是，贷款从紧将限制商业地产项目的上市总量有利于商业地产市场发展，对投资者也是好事情，但也要看所购商铺的具体细节和相关因素。据了解，翠湖太龙公馆底层商铺的持有人基于对市场前景的信心，原本是计划再销售，现在已经改为招商经营。 文/记者李先锋