在当前的房地产形势下，开发商该何去何从？
 
　　在房价尚不明朗的情况下，购房者如何购房？

　　究竟还要多长时间，昆明楼市才会重见“光明”？

     8月26日，“2008昆明房地产走势高峰论坛”在翠湖宾馆金色大厅举行。受政策影响，当前昆明房地产市场也进入了近十年来最为低迷的时期。究竟如何才能让消费者重塑对开发商的信心？面对当前的形势，开发商如何做好“过冬”准备？相信这些是困扰着绝大多数开发商的问题。因此，此次高峰论坛的举办就显得非常有意义。当天，数十家开发商到场，聆听了专家、开发商代表、相关市场调查机构和律师对此的精彩发言，对于正在徘徊不定的购房者来说，他们的发言也可以作为买不买房的借鉴。

    专家　乐观悲观两种态度

    ■周大研 云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任

    ■邓晓盈 昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产开发经营教研室主任

     对于当前的昆明房地产形势，来自云南财经大学云房地产与土地政策研究中心的周大研副主任和来自昆明理工大学建筑工程学院的副教授、房地产开发经营教研室邓晓盈主任有各自不同的看法。

     周大研认为当前的房地产市场，是初冬刚来，寒冬在后。数据显示，在调查了4个一线城市、8个二线城市结果显示，房价要下调l0%～20%才能刺激处在观望中的楼市需求；预计未来一年，国内房价将在2007年底的平价水平上回调15%～20%。

　　针对工商联提出要救市的言论，周大研认为；他们向国务院建议的三个政策：第一放松信贷；第二降低流转环节税率；第三刺激消费。但他认为，政府救市的可能性很小，未来两年房地产将处于下降阶段，2008年昆明总体下降10% ，全国房价总体5%。

      面对如此严竣的形势，周大研建议：长期来看，房地产是有希望的，因为投资实际是基于人性的常识，微观的消费是长期的，目前的调控是短期的。但企业也要注意、别在春天快要来到之前死亡。开发商要善于利用市场的政策来规划未来。能做“猪坚强”就做“猪坚强”实在不行只有做“范跑跑”。理性、专业、品牌是立足市场永远的法宝。

     同为专门关注房地产市场的学者，邓晓盈则较为乐观。她认为，在未来几年，房价将从目前的一直走高变为震荡上行。

     邓晓盈认为，当前的房价和房市，存在这么几个问题。第一国家宏观调控政策的全面落实，对房地产市场的强制干预，使一部分投机性购买撤出。这导致了整个消费市场持币观望气氛较浓，最终表现为房地产市场和相关产业链市场的震动和洗牌。第二，商品房市场面临新形势下产品的重新定位。第三，目前国家大力发展的经济适用房市场是不完全市场，是保障性市场，是国家住房保障制度的健全和落实，但它的开发供给量和地方经济发展是相冲突的，对购买者又有严格的资格要求，短期内的缺口很大。第四，呈贡新城房地产大多是非市场化运作，购房者多数是被动性的，存在刚性需求。在重新购房的压力下，部分购房者会出售原有的住宅，从而增加主城区的住宅供给，这部分住宅和主城区商品房市场相比，将有较大的价格增值空间。第五，城中村改造因为牵涉面非常广，利益方很多，难度非常大，对开发商综合能力的要求极高。

　　开发周期长的话不会对昆明商品住宅市场带来集中的冲击。第六个方面，昆明的房地产开发已经从之前的环状开发转变为板块开发，房价走势也应该通过叛块来分析。

　　对于昆明房价的走势，邓晓盈认为自己相对乐观一点。未来的房价，将从目前直线上升的局面转为震荡式的逐步上升。

　　开发商　消极积极　两种应对

　　赵彬　俊发地产董事长

　　顾刚　泰兴隆地产常务副总经理

　　贺云飞　星耀集团营销中心常务副总经理

　　杨慧　昆明佳佳灵经纪公司董事长

　　由于对市场的不同看法，导致开发商对所开发楼盘采取不同的应对措施。论坛当天，到场的三位开发商作为代表，对到场的其他开发商提出了自己的建议。

　　俊发地产作为最先对昆明楼市做出应对措施的开发商之一，董事长赵彬对市场的判断是“昆明楼市还远远没有到寒冬”。赵彬认为，国家不会出台救市的政策、即便是政府救市，在目前观望氛围浓厚的情况下，能否达到效果还不一定。当前开发商的主要任务是如何提高消费者的信心。现在买房的人有两类，一类是不得不买的，还有就是改善居住条件者。在市场观望情绪如此浓厚的时候，房地产商的冬天很快就到了。但问题的关键是，你还能不能等到春天到来。所以对开发企业来说，如何熬过个冬天，就变成当前面临最紧要的任务。

　　因此，俊发建议，首先大家还是要坚定信念，春天一定会来。开发商就是要等待，等待整个房地产市场的好转。第二个，对于现在房地产开发商来说，要主动地去瘦身，减少现金的流出量，增大现金流入量。无论如何都要做到这一点，这就是瘦身的含义。第三，如果现在瘦不下来，项目已经卖了一部分，承诺了人家明年交房，建议想办法把它做好，定好目标。现在为什么那么多消费者不买房？主要就是怕降价。第二买房怕烂尾，怕开发商盖不起来，虽然自己损失可以通过司法途径解决掉，但是麻烦，谁愿意惹这个麻烦呢，宁可不买，再等一等看看。但如果房屋已经是现房，这些就不存在了。第四，建议回到最原始的交易方式上去。可以以物易物。最后一点，在整们房地产市场过程中，俊发提倡定制，选择风险最小的，由消费者提出来，开发商帮你定制。这种项目受市场波动的风险很小，现金流量很大，但是利润很低。但可以通过这几种方式，帮助我们的企业挨过这个冬天，最终看到春天的到来。

　　泰兴隆地产常务副总经理顾刚分析了当前昆明楼市状况。他认为，昆明作为一手二线城市对政策的反应有一定的滞缓性。但昆明有昆明本身的特殊性，首先人均GDP增长非常快；再一个就是昆明的整个城市化进程加快；还有就是土地资源的稀缺性；第四，昆明的消费理念和消费模式也在变。因此，从过去这几年的情况来看，房地产增值保值应该说是超过往年，所以整个房地产的市场今后仍然要上涨，这是不可避免的。冬天过去了，必然是春天。顾刚认为，在这个时候，开发商应该认真地去把握和梳理自己的现金流和资金链，同时打开自己的融资平台和融资渠道。

　　目前最考验开发商的，是不仅要“知度、适变”，关键还要“应变”。知变就是要做到未雨绸缪，适变就是能够适应这种变化，把握住自己的资金链不要断裂；应变就是要能够应对这种变化。首先要把产品精细化；其次，面对市场，要做差异化产品。昆明已经进入老年化城市，在老年产品开发上，大有文章可做。第三，开发商应该联合起来，就是做一个城市的营销，而不是做一个盘的营销。材大家一起规划整个城市如何发展，如何自立，真正把昆明的人气给弄上来，吸引全国甚至全省的人来昆明买房。

　　顾刚认为，今年是机遇与挑战并存的一年。对买房子者来说，也是最好的时机。

　　星耀集团是对楼市相对乐观的开发商之一。一直以来都以积极措施应对楼市变化。当天，星耀集团营销中心常务副总经理贺云飞到场，对市场提出了自己的看法．对开发商也提出了自己的建议。

　　贺云飞认为，昆明楼市目前应该有八个变化。第一，营销时代再次回到产品时代。一个大胆的预测是，昆明以后的产品，会逐渐由毛坯房变成精装修，并且会很快到来。毛坯时代要被精装修取代。第二，一系列政策出台以后，将导致按揭贷款的比例大幅下降。第三，昆明的房价逐渐迈入理性。什么样的房价是合理的水平？合理成本的前提下，有15％的毛利。贺云飞认为这是合理的房价。第四、开发商的实力会有很大的转变，开发商面临洗牌，需要扩大融资渠道。第五，开发规模上升。大盘时代来临以后，对城市化格局会有一个非常大的转变。小中地块何去何从？它的生存空间在哪里？需要思考。第六，城市化向郊区化转变。第七，楼盘销售速度的变化。开盘即清已经不太可能了。最后，是融资渠道的一个变化。之前有的土地，甚至土地款通过融资渠道来完成，通过银行借款，开发贷款大部分是银行提供，新的形势下，融资渠道上会有很大的变化，会出现大量的信托的产品，或者私募基金，包括一些合作开发。

　　面对这八大变化，贺云飞提出了这样的应对方案：第一，不管在任何时候，是寒冬还是春天，都是需求决定消费，开发商和消费者都不能盲目跟风。开发商的当务之急是怎么把市场的信心建立起来。买涨不买跌，是消费者的共同心理。无论从哪一个角度来看，稳定房价是一定有好处的，没有人希望房价下降。第二，在今年这种经济形势下，刚性需求永远存在。最后一点，昆明房价下降并不能算是理性和合理的。国家政策一调控，企业的财务成本增加，包括劳务成本、钢材等全部都在涨价，没有哪家开发商会说降低是合理的发展。