调查机构

      4500 元见底？

      ■文剑武 昆明田野地产咨询公司董事长

      ■陆韬 昆明风之铃市场咨询机构副总经理

     一直关注昆明楼市的昆明田野地产咨询公司和昆明风之铃市场咨询机构在此次高峰论坛上用数据提出了自己的观点，他们认为、均价在每平米4500元左右，是昆明楼市的一个拐点。

      田野地产咨询公司文剑武董事长认为，昆明购房者的主力购买力在50万元左右。考虑到银行按揭，首付的支付能力，可能就在10万元到15万元之间，这就是昆明现在的消费水平和购买力的水平。因此均价在4500元以下，一套90平方米到120平方米，房子的总价就可以控制在45万元到50万元之间，如果超过4500元的单价，购买力就会顿时下降，从公司监测的数据看，这一点表现也非常明显。因此，今年3月份昆明楼市整体均价达到4821元，3月份的楼市就成为一个转折点，销售量从2月份6511套，顿时就下滑到3477 套。昆明的房价收入此，必须控制在10倍以内，或都应该控制在10倍以内。也就是说，目前中等收入人群，个人的月工资，大概在昆明是两千元左右，两个人加起来就是4000元，一年加起来5万元左右，房价控制在4500元以下，也就是说10倍以内，按照银行按揭1O万元到15万元的能力加上父母的支持，应该是可以支撑，但是一旦超过4500元以上，购买力就无法支撑。

　　因此，房价什么时候见底？可能就是每平方米4500元左右了。或者说从当前的最高点均价5256元每平方米下降10%—25%。下跌的时间，有可能会持续到明年六七月份，今年年底可能是降幅最大的时期。

　　面对这样的问题，购房者如何购房？无论是从昆明还是从北京、重庆、贵阳、深圳、上海的城市来看，今年房价下跌的楼盘生要有3种。一个是位置比较远，市政配套跟不上郊区的普通住宅楼盘和第二居所的别墅。第二是还进行市政改造和环境整治的区域性楼盘，比如说目前昆明东南二环的楼盘。第三去年单价超得很高的小户型住宅。

　　但同时，购房者也要注意3种楼盘的价格今年还在上涨，第一是市政配套已经非常完善的，比如说滇池板块，还有世博园板块。第二是市中心的高级公寓，比如说顺成。第三是商铺，今年可能是商铺迎来过去10年来最高兴的一年。今年整个昆明二季度商铺的价格，和去年二季度同比相比上涨35% ，环比18.0%。在这样的情况下，购房就要区别对待。针对刚性需求，如果是第一次购房，根据自己的购买力，你可以选择价格比较低的。奴果是第二次购买住序的话，可以观察一些性价比高的楼盘，有升值潜力的。大概有两类可以重点考虑：一个是目前市政配套和周边环境暂时还不太好，但是未来三五年内会得到很大改善的这种楼盘。第二个就是容积率相对比较低，绿化地比较高，产品设计比较新颖，价格也比较合理的楼盘。第三，如果是投资客，今年年底就开始买，不能等太长，如果太长机会就失去了。明年下半年以后，陆陆续续城中村的一些楼盘会逐渐一市，那个时候商铺的选择余地不仅更大，项目的设计、开发也好得多。

　　第二类，如果要购买居家别墅，恐怕就没有时间的限制，关键是看能不能找到你最喜欢的。

　　对于企业来说，目前市场再不好，再陷入低谷，每个月还是有三四千套的销量，市场再不好，每月还有7万人左右在关注房市，就包括现在在其他的城市，在深圳也好，北京也好，房价也在降，也有少数一些楼盘，仍然是在旺销。因此，开发商应该要有信心。

　　风之铃市场咨询机构副总经理陆涛则从昆明购房者消费行为方面为开发企业作了解读。陆涛认为，昆明的房市无论晚秋还是初冬，研究消费者的消费心理和消费行为是最重要的。

　　消费者的特征，首先是消费者处于年轻化的趋势，平均年龄在35岁左右。其次，购房群体平均在昆明居住8年多一点。8年是什么概念？可能刚到昆明来，有一定的事业基础，而希望稳定下来的。如果家在昆明的话，反而没肖急迫的购房需求。第三，昆明的购房群体每年的年收人，是4一5万元左右。

　　针对目前昆明楼市观望氛围严重的状况，陆涛认为，从购房者的购买力和购房目的来看，实际消费者还是原来的消费者，他的购买预期也没有减少，只是现在受大环境影响，使购房剖把购房时间延后了。所以实际上昆明消费者购房的情况仍然存在，关键是开发商如何练好自己的内功，把我们的产品做得符合市场的需求，真正笑到最后的，是有所准备的开发商。

　　律师

　　开发商要为开辟融资渠道做准备

　　■武侠云南八谦律师集团董事局主席、律师

　　云南八谦律师集团董事局主席武侠律师在论坛上作了开发商建立融资渠道所需要做的准备工作，以及所需要的改变为主题的发言，使在场的开发商获益匪浅。

　　武津师认为，在当前这样的形势下，拓宽融资渠道是开发商的当务之急。那么，开发商如何建立融资渠道，并要为此做些什么准备工作呢？首先，融资并不是很简单的，融资要做很多准备工作的。你没有钱，你要从其他地方融资，就要做好内功的倍炼。第一就是良好的法人治理结构。第二件事情，要有真实可靠的材料，要经得起审计。第三，公司要有清晰的发展战略和实施的规划。

　　第二要融资的话，要做理念上的准备，或者叫做融资房市的调整。以前开发商融资房市都是用资产去抵押，但以后可能会转向项目融资。合适的时候，开发商把股权卖出去，获得现金，然后来投资。

　　第三个准备工作，开发商要和大量的非银行的金融机构进行合作，比方说信托公司，比如说融资担保公司。我们的房地产公司可以考虑自己成立融资担保公司，解决公司融资难的问题。

　　第四，很多开发商都是以住宅为主的，简单的就是开发、拿地，销售。但是现在整个流程拉长，就出现问题了。因此现在商业地产开发是种比较好的模式。就商业地产来说，销售并不是它主要盈利的模式，资金主要回收是来收取租金等。

　　第五，引入战略合作伙伴的关系从昆明最近两年发展比较快的开发商来看，像星耀、泰兴隆等和其他公司合作，这些公司因为有了战略合作伙伴，它的发展特别快。这几年，几个项目做下来，一下扩大好几倍，实际上也是一种融资方式。

　　相关部门

　　对昆明楼市应有坚定信心

　　■李宏瑞；明市建设局副局长

　　作为昆明房地产主管部门，昆明市建设局李副局长作了精彩的总结发言。他认为，昆明楼市不会有太寒冷的冬天，无论消费者还是开发商，都应该对昆明楼市有足够的信心。

　　对于当前的房地产市场，李副局长认为，目前老百姓受到沿海地区高房价影响以后，认为昆明的房命走跌，但昆明房价目前是4000多元的均价，是一个相对合理的价格。第二，昆明的气候，决定了昆明人的性格，不热、不冷漠。昆明的房价也因此不可能与沿海的房地产市场相同，不会有严寒和酷暑。

　　对昆明楼市存在信心的原因在哪里？李副局长认为有4个原因，第一，昆明所处的地理位置讲正处于5小时经济区的中心，昆明是亚洲的经济中心。你从昆明出发，坐飞机5个小时，正好可以到达亚洲的四个方位角。第二，国家四大门户机场之一即将在昆明落成。这决定了昆明是通向南亚、东南亚、非洲以及南欧的枢纽城市。所以昆明城市的扩张是必然的。昆明的城市扩张需要住房。第三个方面，正因为昆明是一个枢纽城市，所以决定了它还是一个物流交通的中心地区。人流量必然加大，城市吸附能力也将增强。第四个方面，昆明就现阶段的房来讲，市中心最好的房子均价还不到一万元一平方米还有发展空间。

　　在坚定信心的同时，李副局长对开发企业提出了自己的建议。他认为，企业现在最需要的是对当前楼市做理性的恩考，要站在一个大棋盘上来思考问题，而不是站在某一个项目的局限上来讲这个问题。其次要做冷静分析。分析什么？分析昆明的房价处于什么位置。在这个基础上，开发商再科学决策，树立信心。昆明的房地产市场，一定不会像其他地方那些冷热不均。不冷不热的气候，昆明是最合适的。