图为论坛现场　　

　　主持人（代家志）：谢谢杨总，这个单元我们就结束了。因为时间关系，中间咱们就不休息了。

　　我们社会机构，对整个房地产市场，作了一些比较深入的调查严重。其中田野机构和风之铃两家是在整个市场调研中，是极有很高的信誉度。首先咱们请昆明田野咨询公司文剑武董事长，就他们对整个市场这一方面的调查情况，做一个发言，大家掌声欢迎！

　　文剑武：谢谢组委会，谢谢各位。刚才专家和开发上的发言，我们中介机构好象在第三方，看法的话，一方面为购房者看，一方面为开发企业看。所以我的发言分三个部分。第一部分有关今明两年房市的展望，第二部分针对消费者，今明两年如何购房。第三方面是开发商的挑战与机遇。

　　首先，今明两年房市的展望，今年3月7号，当时我们邀请很多媒体到我们公司，当时我们就提出一个观点，经过反复论证，昆明的拐点已经到来。当时只有《春城晚报》敢发表这篇报道，其它的都没有发。后来紧接着就出现这个趋势了。

　　现在房价下跌，销售低迷，我想已经是一个不争的事实。我们今天讨论的主题，就归结到这个问题，这一轮的跌速，什么时候见底，什么时候回升。我就个问题谈谈我的看法，应该说是仁者见仁智者见智的问题。

　　为什么房价会下跌？我们分析有三个原因：第一，大的大家都已经说过了。去年房价过快上涨，导致购买力迅速降低。我们具体看一些数据，根据我们田野的监测，我们昆明住宅的均价，从去年7月份的3578元，增到5286元，增加55.4%，从去年3月份回落到今年7月份3512套，下滑了52%。我就非常直观的一个对比，房价上涨将近50%，月度的销量降低也是50%左右，与此同时我们再看供应量，从去年二季度47770套，增加到55000套，供应量应该有所增加。这是非常现实的情况。

　　在这里面，我们有这么一个发现， 我们认为昆明购房者的主力、购买力在多少呢？我认为就在50万左右。考虑到银行按揭，首付的支付能力，可能就在十万到十五万之间，这就是昆明现在的消费水平和购买力的水平。因此均价在4500元以下，一套90平方米到120平方米，这是主力不行的，房子的总价就可以控制在45万到50万之间，如果超过4500元的单价，购买力就会顿时下降，从我们监视的情况看，也非常明显。什么时候超过4500元呢？今年3月份就超过，达到4821元。三月份就成为一个转折点，销售量从2月份6511套，顿时就下滑到3477套。我们从市场很具体的数字，或者房价来看，我们能不能计算出昆明房价收入比到底在多少合适呢？因为我们说了很多年，说了都比较含糊，三倍、四倍、五倍等等，市场都没有变。就是昆明的房价收入比，必须控制在10倍以内，或者应该控制在10倍以内。也就是说，目前中等收入人群，个人的月工资，大概在昆明是两千元左右，两个人加起来就是4000元，一年加起来不到5万元左右，房价控制在4500元以下，也就是说10倍以内，按照银行按揭十到十五万的能力加上父母的支持，应该是可以支撑，但是一旦超过4500元以上，购买力就无法支撑。

　　未来什么时候见地？可能就是4500元左右了。或者从最高点5256元，下降到10%—25%，这就是我们的判断。

　　 第二，昆明今年下跌，我们认为是股市大跌，首付提高，利率增加，导致投资能力下降。虽然去年房价上涨，除了其它各方面的原因，还有股市大涨，很多人炒股，也不是专门为炒股，是希望在股市上赚钱来买房。这也导致给人导致全民来炒股的现象。今年的股市就惨不忍睹，90%以上的人都打了水飘。这样的话，大多数人就没有能力再来投资房产，也是根据我们的一个数据，去年到今年年初炒股的人占昆明数中18岁-64岁总体的比例已经接近1/3，27%左右。这个27%人数很多了，将近80%的规模，其中我们认为这一群大多数也是购房的群体。再加上去年央行的政策，首付提高，使得投资能力都迅速下降。

　　 第三，通货膨胀和全球经济不景气，导致预期下降。我们今年监测的，一直到今年5月份以前，大家还是比较有信心的，特别是我们今年市委领导以后，对昆明未来城市发展的新更旺了，但是5月份就开始回落了。整个消费信心下降的同时，房产买入信心指数，从今年二月份103.9%下降到今年2月份的88.7%，这个幅度是非常惊人的，100相当于是中间值，超100是乐观，低于100就是悲观了。同时我们也看到消费者对未来一年后，包括五年后自己收入增长的信心，也是从四月份开始下滑，四月份觉得今年的工资比明年涨的更多，现在看不行了。

　　所以这三个因素加起来，就是导致目前房价下跌，楼市销售低迷的主要原因。如果是这样的话，明年会怎么样？可能就相对预期了。

　　首先整个宏观经济，我们觉得没有向好转暖的支撑点，在奥运会之后，中国经济可能面临国内外的竞争，干扰的因素更大。刚才赵总还谈到，跟货币战争有关的关系。大家对未来还是比较谨慎。所以宏观经济在短期内难以恢复信心，对金融房地产也不可能在短期内解除。

　　第二，预期、购买力不可能在大幅度提高。

　　 第三，刚性需求大家说的比较多，刚性需求仍然比较旺，到底旺到什幺程度。刚性占多少？刚性需求在昆明目前只占整个购房需求的1/3，就是32%左右。这个数据我们还可以对比一下，昆明是在05年的时候，第二次以上的购房者超过了第一次购房者，就是50%以上。到现在第二次购房者，已经达到2/3，我们如果再对比，我们临近的一个城市，贵阳。贵阳到现在为止，二次购房者还没有达到50%，所以贵阳可能在全中国的房价里面，今年是基本上没有下跌的，可能下跌的速度是最慢的。

　　 所以刚性需求，占的比重已经很小了。在这样的情况下，我们就预计，昆明的房价还要趋于下降，底部我们认为就在4500元。下跌的时间，有可能会持续到明年六七月份，今年年底可能是降幅最大的时期。这是我们比较大胆的一个预测。

　　第二部分讲一下今明两年如何购房的问题。

　　因为我们房交会不仅仅是跟业界举办，更多是消费者举办。消费者说今年到底值不值得买房。现在市场观望的气氛很浓，什么时候跌到谷地，再来买房。一个平均价格在4500元左右。从最高下跌的幅度，10-15之间，不是同比，是反比例的，同比我们现在房价还在涨。现在有的楼盘主动降价，幅度已经达到10%-15%左右，所以一部分楼盘，我们同意刚才俊发的观点，再次降价是没有多少了。无论是从昆明还是从北京、重庆、贵阳、深圳、上海的城市来看，今年房价下跌的楼盘主要有三个。一个是位置比较远，市政配套跟不上郊区的普通住宅楼盘和第二居所的别墅。比如说北京最主要的远郊，昆明经开区、南开区今年下跌的压力是最大的。第二还进行市政改造和环境整治的区域性楼盘，比如说目前昆明东南二环的楼盘。第三去年单价炒得很高的小户型住宅。

　　除此之外，我们要注意有三个楼盘的价格，今年还在上涨，第一是市政配套已经非常完善的，比如说滇池板块，还有世博园板块。第二是市中心的高级公寓，比如说顺城。第三是商铺，今年可能是商铺迎来过去十年来最高兴的一年。今年整个昆明二季度商铺的价格，和去年二季度同比相比上涨35%，环比18.0%。这是非常惊人的。在这样的情况下，今明两年怎么购房？就要区别对待？针对刚性需求，如果是第一次购房，根据自己的购买力，你可以根据价格比较低的。因为目前价格比较高的，就是去年已经开盘的，所以今年开盘的价格会比较低，不管是高开低走，还是高开高走，还是低开高走。

　　所以我觉得今年的房交会应该好好期待，新开盘的时候，起价就更低，如果一个楼盘卖到50%，开发商就不会着急了，肯定还会涨价。所以第一次购房者和房交会，大家可以多多关注。

　　如果是第二次购买住房的话，可以观察一些性价比的楼盘，有升值潜力的。要么就是新盘，要么是降低的老盘。什么叫升值潜力，性价比比较好的楼盘？我们大概有两类可以重点考虑：一个是目前市政配套和周边环境暂时还不太好，但是未来三五年内会得到很大改善的这种楼盘。不止是三五年，也有可能是十年，另外包括我们东南二前，从三五年后，可能整个环境得到极大的改善，还包括广福路。这一带的楼盘。第二个就是容积率相对比较低，绿化地比较高，产品设计比较新颖，价格也比较合理的话，这些我觉得还是有升值潜力的。

　　第三，如果你是投资客，今年年底就开始炒，不能等太长，如果太长机会就失去了。如果是投资商铺，我们到建议暂时不要着急，最好等到明年或者明年下半年，甚至后年，因为今年商铺的价格涨的非常快。而明年下半年以后，陆陆续续城中村的一些楼盘，会逐渐上市，那个时候商铺的选择余地不仅更大，项目的设计、开发也好得多。

　　第二类，如果你要购买居家别墅，恐怕就没有时间的限制，关键你看能不能找到你最喜欢的，以及能够买得到的。如果真正喜欢地段产品的话，无论什么时候都值得拿下。如果还没有找到的话，就继续找。如果是度假别墅，所谓第二居所，你现在可以再看，要看它的配套，其次看它的价格，到底是否使你作为第二居所的度假价值，投资价值，否则还在观望。

　　这是对消费者的建议。

　　第三也说说我们企业面临地机遇和挑战。今年可能是过去十年来，我们开发商最难熬的一年，刚才说了很多坚持下去就是胜利。

　　但是具体来讲，我们认为开发企业，实际上面临的挑战是什么呢？我们认为有三大挑战。

　　第一，开发周期拉长，利润下降或者带来资金链紧张，或者财务费用经长。

　　第二，不确定市场增多，前景迷茫而带来的挑战。

　　第三，销售困难，带来创新的挑战。

　　这三大挑战，我们对资金链紧张说得比较多，对决策难和营销手段的创新这方面，我们似乎研究得还不多。在挑战面前，我们有一共有三大机遇：一个市场重新洗牌，非品牌企业，就面临脱颖而出；第二产品创新、营销创新和开发模式创新的企业，最近有城中村改造的楼盘，直接把教育行业带进去开发；第三，在同一区位，竞争对手减少带来的机遇。这三个机遇如何抓住，如何迎接挑战，刚才我们听得最多的就是开源节流，但是我觉得开源节流也不够，我们也提两点建议：

　　第一，我们开发企业要坚定不移地走区域专业化道路。所谓区域化，特别是我们本地的开发企业，我们在昆明作最好的开发商。现在全国的很多城市已经出现一种情况，所谓全国性的大公司，这些开发商、开发企业，到了新的城市以后，像最典型的，在重庆无论是绿地、瑞恩，阳光100等等，全部都征过当地的开发企业。区域化要抓住自己的优势之外，还有专业化。专业化我们就认为要做好专业，比如说你专作普通住宅，或者普通高端住宅。因为我们专业化，对开发商来讲，才能更多的资源、更多的创新，更多的合作伙伴，更多的优质伙伴，更多的坚定和收购的市场机会。那种什幺都作，什么都做不好的企业，我觉得最早是要被淘汰的。

　　第二，我们要坚定不移地优化决策机制。减少不必要的浪费和不必要的弯路。我们更多强调不必要的弯路，其实我们开源节流，你再怎么节，你拿地带来的损失，你选择一个错误的合作伙伴，或者一个错误的价格定位，这一类错误的营销模式，所带来的模式要大得多。所以我们企业最大的浪费，不是在决策费用上，而是在决策失误导致的拿地成本过高，或者营销方式老化等等带来的成本时间上。所以如何优化企业拿地的决策，以及到开发的决策机制，使企业在拿地，选择开发模式，项目融资等等方面提高竞争力，才能是低迷时期的情况。

　　目前市场再不好，再陷入低估，每个月还是有三四千套的销量，市场再不好，每月还有7万人左右在关注方式，就包括现在在其它的城市，在深圳也好，北京也好，房价也在降，也有少数一些楼盘，仍然是在旺销。

　　我今天发言的内容就是这些。谢谢。