主持人（代家志）：谢谢陆总的发言。面对目前严峻的形势，刚才各位都作了非常精彩的发言，在这个过程当中，如何来防范法律方面的风险。这方面我们今天请到云南八谦律师集团董事局主席武侠律师，就这个问题来作专题发言，大家掌声欢迎！

　　武侠：非常高兴有这样的机会，跟大家聊一聊。

　　我今天不讲那些维权的事情，因为我觉得从房地产发展到现在，维权已经维权很多时间了。反过来要考虑房地产开发商应该如何挺过冬天的问题。

　　我今天在明确市场判断走势以后，开发商如何面对，开发商如何做自己的战略调整。
　　首先，我们国家走市场化的道路，它是没有改变的，有几个例子。

　　第一，前两天油价放开，有很多行业是受到很大的影响，甚至有些行业，像出租车行业损失就非常大。为什幺国家作这幺一个决断呢？就是国家要走市场化道路。还有房地产取消集资建房。去年出台两部比较重要的法律，一部是《物权法》，一部是《劳动合同法》，就是牺牲我们很多的经济效益，但是在国家的大局上来看，保护市场的主体是放在优先的地位。因此从长远来看，我们的房地产公司，要怎幺样走好，怎幺样过冬？更重要的是练好内功。去年讲我们的主题是什幺？是拿地，开发商都缺乏地，到处去找地，各种非常的地他都敢拿。今年不一样了，现在消化不良，资金出现问题了。今年更重要的是融资。

　　今天我主要想谈谈开发商建立融资渠道所需要做的准备工作，以及所需要的改变。

　　 第一，开发商需要建立直接的融资渠道，并为此目标作出必要的改变。什么叫做融资渠道？银行贷款是间接融资渠道，去借别人存到银行的钱。如果银行借不了款，就去搞假贷款，搞假按揭，这种情况是很多的。有的公司，除了重要的融资房市，有的公司搞的比较好，先拿出一块地，给职工一个比较低的折扣，如果公司运作得好，项目运作得快，就搞回购，这也是融资房市。搞了那幺多年，很多房地产公司，就意识到了，搞了多年，都是要回到金融上来。

　　今年来看，去年大量拿地的开发商已经非常难过了。我们知道房地产开发商有三笔钱。第一是土地贷款，第二是施工垫支，第三是你房子还没有盖好，你可以向银行贷预售款。现在出现问题了，你有土地证，银行业不给你贷款了，第二他也不敢擅自垫资，第三就是消费者的观望情况。很多消费者借了很多外债，就等消费者买单了，现在开盘消费者不买单，每天开发商的利息都在往上滚，这是非常危险的。所以我觉得很多开发商都在搞，如果明年贷款到期，还不上就很危险了。现在在于谁的手上有钱，到了明年就更重要了，现在王石第一个降价，现在他已经开始买地了，昆明慢半拍，到明年的昆明开发商还有一个买地的机会。

　　我讲讲到明年为什幺会有钱？就是融资的问题。融资并不是很简单的，融资要做很多准备工作的。你没有钱，你要从其它地方融资，就要做好必要的准备工作，第一就是良好的法人治理结构。我们在了解企业上市的时候，就知道一个基本的知识。企业上市第一件事要做的是什幺？就是蓄势你的股权，你要把大量的股权拿给别人控制，为什幺呢？就是因为要有良好的法人治理机构。在云南的企业，云南的民营企业，房地产公司几乎都是一股独挡的。不管是私募基金也好，现在银行贷款也好，只看你的资产优良状况，将来的银行贷款，包括将来的商业银行的贷款，它都要看你的股权结构，是否是良好法人治理结构的。因此我们讲要公司要为融资做准备，第一件事情就是建立良好的法人治理结构。所有的建筑机构，所有的银行都是查它，造成现在这种情况，就是决策失误。如果当时的老板，多听一点别人的意见，就不会出现这种情况。

　　我们企业在融资的时候，你跟外资打过交道，他非常看中你的法人治理机构。所以我讲的第一个事情，就是要建立你良好的法人治理结构，是练内功的第一件事情。

　　第二件事情，你融资的时候，对方一定要看你的材料资料，因此你要真实可靠的材料，要经得起审计。我们有很多公司都会出现这种情况，要查的时候，现作账。

　　第三，你公司要有清晰的发展战略和实施的规划。你要清楚地告诉别人，我的企业拿进来干什幺，这个钱放到我的项目上来，是没有什么风险的，如果有风险，也要让别人看到你清晰的思路，否则别人的钱就不敢进来，比如说城中村，很多企业拿去融资，土地要拆完了，土地证才能拿得到，就作股权抵押，别人就不知道你的拆迁周期，你自有的资金量是多少，都是有很多的风险，所以你就融不到资。

　　第二我们讲房地产要融资的话，要作理念上的准备，或者叫做融资房市的调整。以前我们的融资房市都是用资产去抵押，用我们的土地、房屋抵押，银行现在不针对这两种，以后可能会从项目融资这个方面来做。现在房地产公司要有理念上的心理准备，因为很多时候，他难以接受这种准备，在国外有一个比喻，老板办企业，有三种类型，老板把自己的企业当老婆，别人是不准碰的，它是100%持有股权，不会拿股权来融资的。第二种就是把企业当儿子来养，别人是可以碰，可以分一点股权的。第三把企业当作猪来养的，何时把猪卖掉，来换取资金。

　　我们来比较一下这三种模式，可以说云南很多企业都把自己的贡斯当成老婆来养，别人是根本不能碰的。这是理念上的考验，其实最好的房市就是把企业当猪来养。合适的时候，你把股权卖出去，获得现金，然后来投资。

　　第三个准备工作，我们的开发商要和大量的非银行的金融机构进行合作，比方说信托公司，比如说融资担保公司，因为现在银行的银根紧缩，但是内资金融机构并不紧缩，它还是鼓励的。因此我认为像投融资担保公司，是允许社会资金参与经营的，我们的房地产公司可以考虑自己成立融资担保公司，解决公司融资难的问题。本身融资公司本身就属于高风险的行业，并且融资担保公司像一面窗口，可以了解市场上的项目状况，适当的机会可以用融资担保公司掌握的信息，投资优质的项目。实际上投融资公司很多抵押物就是优质的资产，在借款人无法按期换款的时候，可以有优先权。

　　第四，很多开发商都是以住宅为主的，简单的就是开发、拿地，销售。但是开发商现在出了一个问题，你的整个流程拉大，以前利润很大，现在卖的时候也不好卖，就出现问题了。因此现在商业地产是一种比较好的模式。商业地产来说，销售并不是它主要盈利的模式，资金主要回收是来收取租金等，并且在过程当中有很多的事情来做。比如说股权融资，项目贷款，房地产投资，信托等等。因此你要跟金融接轨，需要适当地调整自己融资的模式。

　　第五，引入战略合作伙伴的关系。从昆明最近两年发展比较快的开发商项目来看，像星耀亚洲体育城，东方泰兴龙，还有若干个公司合作，这些公司因为有了战略合作伙伴，它的发展特别快。这几年，几个项目做下来，一下扩大好几倍，实际上也是一种融资房市。因此在个时候房地产公司就要引入战略合作伙伴。

　　我就讲这些。谢谢。