主持人（代家志）：谢谢文总。下面请昆明风之铃市场咨询机构陆韬副总经理作发言，大家掌声欢迎！

　　陆韬：各位专家，各位同行，各位开发商，各位媒体，非常感谢组委会给我这个机会，让我们和大家一起共享昆明购房消费行为的一些成果。
   
　　刚才都在说昆明的房市进入一个低估，估计也好，晚秋也好，初冬也好，实际上对于我们来说，不管是什么季节，但是作为我们房地产生态面的开发，或者作为我们为开发商服务的中介机构。消费者的一些消费是我们最终关注，最重要的问题。

　　实际上在今天，我刚才听了各位专家，还有各位开发商的发言后，都发现实际上也有一些数据，可以印证到大家的一些观点，消费者从消费的角度来看，怎么来剖析我们正在观望的情况。

　　今天我要跟大家分享的是几个问题。首先消费者的特征，住房现状，购房目的，住房产品需求，住房价格预期。这些都是我们最近几年，我们一直跟房地产开发市场将近有十年，我们将最近四年来，对市场上的一些反应，进行对比，从中我们也许可以找到一些消费群体对产品需求的脉搏。

　　首先来看一下，消费者的特征。第一点目前的消费者处于年轻化的趋势，从07年到08年这几年来看，消费购房群体的年龄都有所下降，平均年龄在35岁左右。我们一直在说，28岁到45岁是我们购房的主力群体。在今年来看，最近几年来看，35岁是我们购房的群体。

　　首先就是家庭结构要简单化，我们原来都是一些三口之家为主。现在将近有1/3的家庭，都有上学的小孩，他们小孩的平均年龄，最近几年06年3.4岁，07年8.6岁，07年9.7岁，这个阶段，正处于子女教育的阶段。上面专家也说了，放在我们地产策划里，也是很追求的一个环节，或者是的因素。实际上也证明现在的购房群体而言，他们对教育这方面的需求。

　　是否决定在昆明定居，这个问题作为房地产给大家提出来的，还有重要的才会考虑购房。昆明目前来看，购房群体平均在昆明居住8年多一点，实际上昆明并不是一个很本土化的车时，四个人在街上走的话，真正有一个人是昆明人。实际上这个我们觉得是昆明购房群体的一个组成部分。从数据上来看，购房群体在昆明居住十年以上的，占多数，但是平均下来，还是8年多一点，8年是什幺概念？可能刚到昆明来，有一定的事业基础，而希望收定下来的。如果家在昆明的话，反而没有急迫的购房需求。实际上购房群体将近40%的人，或者说真正有昆明户口本地人的，有40%左右，其中有一部分也不是昆明本地人，可能有一部分人在昆明工作。

　　他们是否愿意长期在昆明定居，这个问题也是他购房的一个决策，90%的都是决定要长期在昆明定居的，但是有一个数据可能会引起大家的注意，不愿意在昆明定居的，虽然不到10%，但是05年到08年，都是悄然的增长，05年是5.6%，06年是6.5%，07年6.8%，08年8.8%。

　　实际上从这几年对房地产市场了解来看，昆明有这种群体，不管是地州的，省外的，好几年前在滇池路旁，不仅有省外的，还有国外的，是有这样的居住群体，到这边来买房子的。

　　购房群体应该说都是受了良好教育的，大专以上的比例是占到大部分的，从大家出行工具来看，有将近1/3的家庭，都有私家车，或者公司的配车，或者自己的交通工具，虽然公交车主要出行的交通工具，他们的生活也是比较宽裕的。昆明的购房群体，能够买房子的人，每年的年收入，最近几年我们调查下来，也就是四万到五万左右，为什幺说比较宽裕呢？从今年08年，587应该是昆明比较富裕的一个区域，昆明是云南省比较富裕的一个地区。我觉得587是具有代表性的。

　　今年五华区的人均支配收入是11300元左右。如果两口之家的话，可支配收入就是两万不到一点，但是能够买房子这群人的话，是在四万到五万之间，相对来说他们的生活是比较宽裕的。

　　从居住的情况来看，刚才几位专家也说过，真正没有住房的话，也就是没有资金买房，但他并不是没有房住。购房群体已经拥有住房的套数是0.8—0.9之间，有很多都是有自己的房价。从这点来看，为什么会有观望的情况呢？其实有一个非常重要的原因，他们并不是没有房子住，他们买房子的动机是什幺？投资。

　　还有一种是自建房子我们其它的私房也好，商品房也好，从自购商品房来看，这几年一直是有提升的。

　　从已经居住的年限来看，实际上是有两极分化的。首先在里面住了十年以上的群体占的比例要大，另外一个极端，他住了三四年两年以下的这个也比较大，说明什幺情况？说明购房群体也在分为两个部分，第一部分很老的房子就换房了，另外刚买的房子，现有的房子不太满意，或者对新的房子又有新的需求。业内有一句话，买得起的房子，还是那部分个人，不能买房的人还是那部分人，可能这跟观望有一定的关系。他之所以买房子，一方面是他有一定的经济能力，另一方面他现在住的房子要出租，如果二级市场不能有效实现他旧房价值的情况下，购买新房的情况就有所下降。二手房市场也会影响到我们新房的一个情况。

　　从目前居住情况来看，现在购房群体，从这几年来看，比例都在上升。从购房的目的，我们可以看出来，刚才说的，刚性需求也好，我们的购房需求也好，在我们昆明来说，刚才也有专家说了，昆明泡沫之所以不大，是因为我们的投资需求，或者说投机这块的份额，并不是特别大。从我们调查数据来看，自己居住，为了改善居住环境的，或者结婚购房的一群人，或者为子女，老人购买房子的这一部分人会比较大。但总的投资占15%，刚才星耀说了，他们今年的销售下滑了。

　　投资这块的意向我们也可以看出来。购房群这块仍然是有需求的，虽然目前可能会有影响，但需求仍然是存在的。把住房作为需求的一个投资方向。

　　 最近几年来看，从住宅产品需求来看，它有经济适用。去年跟近年来看，很多都是80—120平米的。未来选择基本上没有太大的变化。这种结构目前来看是比较合理的。

　　接下来看住房价格的预期。从05年到08年，它平均的增长，我们所说的预期是指可以接受的价格。从去年9月份3072元一个平方涨到今年年初的3918元一个平方，实际上我们觉得，总价的量也受到，总价的预期也涨了15.9%，今年的房价总量从去年来看，还是比较平稳的。

　　对房市走势的预期，今年有一种情况，去年的数据，认为会涨很多，涨47%，就是去年9月份，今年会认为5.9%，这个项目非常明显，会涨的。从总的价格预期来看，消费者对整个市场预期仍然还是比较平缓的，会涨一点，但是破坏这种增长的话，不会像原来那幺热衷了。所以这方面也造成投资信心的不足。
　　
　　刚才已经说了，我们冬天什么时候结束，春天什幺时候到来。从购房预期这块来看，可以得到一些答案，但我认为这不是绝对的。因为这种预期的话，跟国内国外的环境是有关系的，只是从目前的数据情况来看，08年它在三年内购房的比例，与07年上升到将近10%，在三年之内一年一内购房的比例下降了。从这个数字可以反应出来，其实观望期是非常严重的。

　　刚才说了这么多，从它的购买力，对他的购房目的来看，实际消费者还是原来的消费者，他的购买预期也没有减少，只是现在大环境影响，对他购房时间上的打算，有一定的影响。但是我们觉得这种影响在前几年也有专家说，要准备过冬了。06年、04年、05年过冬，实际上造成04年的爆发，05年-06年比较缓慢，07年又是一个爆发。所以我们觉得昆明消费的情况仍然存在，从生物链来看，我们的猎物仍然在涨落。就是我们刚才开发商说的，如何练好自己的内功，把我们的产品做得符合市场的需求，真正笑到最后的，我觉得是有准备的。

　　谢谢大家！