图为论坛现场

　　会议主题：2008昆明房地产走势高峰论坛

　　会议时间：2008年8月26日下午14点30分

　　会议地点：昆明翠湖宾馆金色大厅

　　会议记录：

　　主持人（代家志）：各位下午好，我们的论坛现在正式开始。

　　今天下午2008昆明房地产交易会，在开幕前夕组织这次参展单位，咱们邀请了省内知名的一些专家和法律顾问，还有我们两家市场调查公司。

　　今天下午结合房交会、结合今年整个房地产市场的情况，请大家来一起就整个昆明市房地产市场的发展现状以及走势，咱们在一起来共同研究。目的是推动我们整个昆明市房地产业的持续稳定发展。在新的形势下，我们的专家，我们市场的调研机构，他们对整个房市，他们的认识、看法、建议。

　　我们想通过这样的平台，能够对大家在以后整个房地产开发建设的过程当中，大家有一个借鉴和互相交流的机会。

　　所以今天下午也非常感谢各位的到来。

　　 今天下午我们就按照会议议程来进行。

　　首先我跟大家说一下，今天下午是我们建设局的李副局长来参加这个会，因为现在省里下午有一个比较重要的会，现在还在那边开会，等一下他会过来和大家一起探讨，并讲话。

　　下面我介绍到会的领导给大家做一个介绍。因为我们建设局调研员也是市房地产开发协会的理事长李明；有我们市房管局老副局长孙世泰同志。

　　下面按照议程，咱们先请到会的专家，请专题发言。先请云南财经大学房地产与土地政策研究中心周大研副主任作专题发言，大家欢迎！

　　周大研：非常感谢昆明房地产交易会提供这么一个学习研究的机会，和我们房地产的同业人士一起来探讨房地产市场的问题。

　　我今天发言的题目叫做“房地产走势剖析”。组委会给我们的时间是20分钟，我想应该没有问题。

　　我们现在不管作任何事情，实际上任何复杂的事情就是三个问题，一个是是什幺，一个为什幺，一个怎幺办。我今天发言主要是围绕这三个问题来谈一谈。

　　 第一，简单讲一下中国形势的大概情况。第二房地产市场现在到底是怎么样的一个情况。最后简单说一下作为开发商，在这样的形势下怎么办。

　　我们简单对中国经济形势做一个分析。实际上中国经济，大家都知道，经过十年的高速增长，但是在2007年的话，中央实行紧要的政策。目前经济进入调整期，从2007年上半年经济增长10.4%，就看得出来，去年是十一点几，所以这次调整已经见效了。

　　另外是四川大地震，还有奥运会，还有股市下滑，还有美国次贷危机，我预计下半年经济可能还会放缓。

　　我们简单看一下指标，为什么说十年高速增长，但是看，从97年一直到2007年，我们国家的经济增长最低的时候是七点几，最高是十点四，特别是最近五年来，从03年到05年都10%的增长。为什幺说通货膨胀，大家看这个图。从2002年以来，整个CPI的走势，一直高速增长，一直到2008年2委员达到最高点。这是5月份，6月份是7.0%，现在整个通货膨胀，虽然还在通货膨胀的期间里面，但是已经这头了，往下走了。

　　另外，我们再看一些经济指标。比如说看这个企业的景气指数。07年1季度，139.7，07年2季度，146.0…现在2季度一样，所以房地产企业的景气指数也有相当大幅度的下滑。

　　房地产企业家的信心指数，07年2季度是比较高的，但是你看0恩年一季度下滑，到了08年二季度，更是大幅度的下滑。因为时间关系，我就简单讲一下。

　　刚才我的观点，为什么说整个经济放缓，呈下滑的趋势。这是有依据的。

　　第二，我们重点着重分析房地产市场。

　　最近几年房价持续走高，大家也都知道。我们国家的宏观调控政策，我觉得针对房地产来说有那幺几条：

　　第一，多次调整存款利率，大家都知道2007年是14次，现在是5次了。现在存款者已经达到17.5%，07年1月份我记得是9%，就是说提高了那幺多的存款准备金率，应该是调高8.5个百分点，一个百分点大概是4000亿。这样一算下来，如果只是从去年1月到现在，整个资金被冻结的有3.2亿亿元以上。所以现在流动性过剩。

　　还有一个是121文件，还有一个2007年的银六条。

　　第三证券市场的一些新政，二者房地产的一些因素。

　　第四，对囤地的高压，甚至是极端的打压。我就不展开说了。

　　还有政策住房，现在对增加房地产的供给，我觉得已经产生或者即将产生比较大的影响。这是房地产大的政策总结。

　　具体我们来看销售下滑，08年上半年，全国商品房销售面积实现2.59亿平方米，同比下降7.2%；其中，商品住宅销售面积实现2.36万平方米，同比下降6.9%，二季度商品房销售面积的下降幅度较一季度有所加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自1998年住房制度改革以来，房地产市场观望期最长的一年。

　　再看销售额，从销售额上看，上半年，全国商品房实现销售额10325亿元。

   
　　我们搞研究房地产的有很多指数，看到看国房景气指数下降，我们也看得出一个问题，特别是从今年以来，2008年1月达到最高，现在一路下滑，明确呈一个下滑的趋势。
   
　　房价的涨幅，这是国家房改委发布的。但是看这两个房子，绿色的这条线，同比涨幅，在07年一直到08年一月份达到一个高点，也是一直往下，虽然在涨，但也是在下滑，下面是环比涨幅，实际上从07年10月开始，已经开始下滑了，现在一直往下。我们今年讲的是趋势，更多的绝对数我就不讲了。

　　我总结起来，就整个涨幅放缓，整个销售量有下降。

　　第三，我们谈谈云南昆明房地产市场，着重说一下昆明的房地产市场。

　　 第一我们看惊奇景气指数，07年企业景气指数159.59，到08二季度就到134.43。另外田野公司的KFCCI可以看得出来，田野公司从今年奥运会开始建立，一直到7月份，大家都可以看得出来，现金指数也有所下滑，特别是6月份。从房地产有卖入的指数，买入指数今年2月份还比较高，从3月份有所下滑。最近以来，一直是在一个低点上。卖出指数的话，现在下滑的也比较快，特别是7月份，原来这个大家对卖房很乐观，非自己规定的价格不卖，现在也有信心动摇。

　　另外我们再看一个绝对量，今年08年1-5月，房地产投资增长61.7%，施工面积增长也是比较高，43.9%，竣工面积不太高，但是销售面积呈现下滑，这是云南统计局提供给我们的资料。

　　我们再看云南房地产的资料，07年6月份卖了37212套，但08年1-6月卖出27530套，下滑了9682套。面积08年1—6月是2737439.2.，下降是830万平方米。另外销售金额去年是162亿元，今年只卖了126.74，今年下降35.26。

　　另外我觉得昆明房地产市场现在已经出现向买方市场转变。比如说金岸春天开盘9折优惠。从6500元每平方米下降了很多。

　　另外我们看08年新亚洲体育城推指出的，30年买的房不满意可以退房，商户可以先付三年的租金，三年不满意还可以退房。据说原来的老总，曾经预言说原来要卖7000元一平方米，现在比原来低35%。

　　第四点，这是我个人的观点，可能不对。请大家批评。昆明房地产走弱的原因，除了宏观、市场原因，昆明房地产自身也还有一些原因。

　　（1）政府的政策导向，特别是产业导向，规划等等，使房地产企业大规模拓展分散。特别是刚刚这两年出台规划的政策，大家发现有一个特点，就是分散。原来昆明房地产购买力相对集中的开发区，也就是热点在市中心，东西南北，现在热点极为分散，旧城改造成为新的热点，然后呈贡新区，我们看东边的呈贡新区、经开期、空港经济带等。

　　所以我觉得这是区域开发。

　　（2）房地产产品的多元化竞争。在这样的情况下，不要说一般的老百姓，就我本人搞房地产研究，特别是现在投资买房，我自己也感到迷茫，太多了。各自什幺都有，住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产、农业地产等等，还有什么住宅类的平层复式、跃层等等，商铺类也有百货商场、超市等等。

　　另外整个房地产市场不够透明，不规划。我这里不是指责政府，而我们整个对信息体系，没有完全的建立。

　　另外我觉得开发商的投资行为比较模糊，特别是去年跳空高买高卖的。这种行为是极为疯狂的。

　　 现在外地开发商的进入，在昆明是非常多的。外地开发商的方向感是比较弱的，运作是不太规范的。所以这些就使我们出现一个分化。外国的也来了，外省的也来了，本省的也来了，做什么的都来作房地产，这个我想大家应该有共识。

　　另外还有昆明的闲置土地，虽然是三令五申，但真正动真格是从现在开始，全国也是从今年开始。还有经济适用房，早就搞了三年，但在今年才上市。也不是说经济适用房不应该上市，都应该，但是上市的时机，我觉得很不凑巧。说得通俗一点，就是凑热闹，这个房地产的市场部管是供给需求，都受到这样那样的打压。

　　最后我想说作为房地产，将何去何从？我提两个观点。一个是初冬刚来，寒冬在后。（幻灯片）
　　调查4个一线城市、8个二线城市结果显示，房价要下调10%—20%才能刺激处在观望中的楼市需求；
   
　　预计未来一年，国内房价在2007年底的平价水平上回调15%—20%；

　　将房地产行业的评级从“吸引”降至“审慎”；原因有几个，房价涨幅过快；持续不明的宏观环境；资金链紧张；市场供过于求

　　现在中国工商联提出要救市。可能有断供的行为出现，这样就构成危险，他们想国务院建议三个政策。第一放松信贷；第二降低流转环节税率，第三次级消费。也就是说在未来短期内，应该说不会救房市，这个应该很明确的。未来两年房地产将处于下降阶段，08年总体下降10%，全国房价总体5%。

　　我想谈谈自己的观点，我觉得通胀依然高起，紧缩的货币政策还会持续。宏观经济形势，经济向下调整，全国房地产市场低迷，我认为难以逆转；昆明企业景气指数和企业家信心指数有所降低，消费者信心指数普通清都背光；购房者信心指数有所下降，卖房者信心指数小幅攀升后下降；政务供应量呈放大趋势，成交量较大幅度萎缩，总体房屋价格滞涨，不少楼盘价格促销。昆明房地产投资区域分散，热点焦点很难形成，昆明房价五月房地产市场进入盘整明显偏弱的下行阶段。

　　最后一点，我觉得作为开发商将如何面对？

　　就简单提几点。

　　第一，长期来看，房地产是有希望的。所以投资实际上基于人性的常识，微观的消费，我觉得是长期的，宏观的调控是短期的，甚至是一种杂音。但是我们要注意，很多企业的话，死在家门口的事情也是有的。所以我们要做好这个问题。

　　开发商该怎么办？发牢骚我觉得没有用，还是要利用市场的政策，来规划未来。现在流行的就是能做猪建强就做猪建强，实在不行只有做范跑跑。我认为理性、专业、品牌是立足市场永远的法宝。

　　我的发言就到这里，最后祝我们云南房地产、我们昆明房地产能够坚强地走下去。
　　谢谢大家！