主持人（代家志）：谢谢贺总的发言，刚刚有三家房地产开发企业的老总，对整个一级市场作了交流发言。对二手房这块，现在情况怎么样，下面请昆明佳佳灵经纪公司杨慧董事长，就这方面作发言。掌声欢迎！

　　杨慧：感谢组委会今天给这幺一个机会，在座的各位专家，各位老总，各位领导，各位嘉宾。

　　今天其实是一个学习的机会，一是一个交流的机会，就昆明市的二手房市场，我今天也是做一个简单的交流发言。

　　我今天要谈到的主要有这么几点：一个周期性的问题。从昆明94年到04年这十年间，其实是一个大周期，因为93、94年曾经是房价比较高涨的时候，当时我们交易所那块就是卖方市场，只要你有房子，什么价都卖得出去，开发商当时开发的房子，1400多元的房子，在我们那儿就可以多卖四万四万，那是94年。从94年到04年之间，高涨之后有一个回调，一直从二手房市场来看，应该98、99、2000年以后，房价在市场上很低，人们都在等待降价，还没有人买房。我们曾经卖过一套房子，开发商提给承建商，承建商又包给包工队，当时的房子开盘价值7000多元，总价应该是70多万，在我们这儿是降了又降，降了40多万，还带一个车库，当时的市场真的是非常奇怪，从04年开始，房价开始突然上涨，04年涨价的时候，房子好销了，我们那儿销售的房子，什么样的房子在那儿都起的，有句话叫做买涨不买跌。所以涨价的时候蜂拥而至，什么人都来搞投资。有些人应该说自己都没有投资的意识，但是觉得大家都在投，就开始投了。04年开始，04年07这三年的时间，应该说是二手房交易市场比较火爆的一个时期，也是昆明市高涨的一个时期。

　　我们公司经常会客户过来的时候，比如说30万的房子，突然涨价5万房价，又不买了，然后又涨，还不买，最后还在涨，之后也会再买的。

　　2008年房地产交易的整个下滑，我们公司应该说身临其境，昆明有那幺多的中介企业，连锁的企业上规模的就是十多家，今年受气候的影响，大的机构，大机构的冲击最大的，大机构的店比较多，经营成本比较多，像我们公司一个店的经营成本是三万多元，而规模比较小的中介机构，因为我们原来做过加盟店，应该是三千多五千就可以了，可能租一套房子，卖一套房子就过去了，那个月的成本就完了，但是对我们来说，受的应该就比较大。

　　正义交易的萎缩，在沿海市场，比如说在深圳，去年七月份就已经开始了，我们今年初，一直跟外地的同行在做交流学习，他们早就在过冬天了，那会儿我们还在做夏天，好的不得了，去年我们的交易量都非常旺盛，今年1—3月份，整个交易有一些变化，我觉得正常，在春节期间，到了4-6月份，好象市场回暖了，现在回过头来看，4月份-6月份我们区域正常，7-8月份又下降了，我们已经是降到全年最低。

　　 那么昆明跟沿海市场的相比，我们经常会慢半拍，如果从时间上来说，我们慢一年左右，我们的交易量不大。作为昆明房地产市场，我们是看的，刚性需求其实仍然存在，在交易当中也是如此，只是受观望情绪作出的决策，还有选择，他就比较慢了，时间就滞后。因为在一个家庭，可买可不买，他可能就会再看一看，再看一看，不打紧，这样我们的经营就受到严重的影响，三到五个月，或者一到两年，这样的都会出现。

　　作为昆明的房地产来说，我们认为不存在大的一个泡沫。当然不否认个别的区域，或者一些小的区域，特别是个别楼盘，它会有一个价格的不合理，通过整个市场的调整期以后，其实包括现在金色俊园也好，提出的一些优惠政策也好，其实我认为不是降价，只是做一个理性的回归，做一个正常开发商在经营策略方面的调整。房价在昆明市场，我们认为是区域合理，并非是降价，而降价并非是普遍现象。而在今年的情况下，个个认为等着降价，其实从1月份，到现在真正降价的不多，而且是把去年预期的调会理性、合理的市场价格。

　　焦虑、低迷的现象，我们认为还会持续一到两年，乐观一点说，明年年底会好，应该说2010年的年初会有一个春天，但不乐观来说，一到两年后我们才能会看到春天的气息。

　　 在我们的市场当中，还需要给大家一些信息，目前的一个市场状态，包括银行按揭这块，从去年到今年我们跟踪的数据来看，我们二手房交易当中，按揭这块有20%-30%，在其它公司可能有些稍微高一点，有些稍微低一点，但是超过50%的二手房贷款率不会带高，因为银行的利息在调整，还有很多人不愿意去，再加上二次购房，二次置业，受到一些限制。这些就说明刚性需求一直都在存在，而且在昆明二手市场，我觉得没有减缓的趋势，等到他合理的价位他会出售。

　　 在租售房的比例来说，今年有一个奇特的现象，租房的比例已经跟售房的比例持平，我们在七月份的比例应该是50%对50%，这些数据的来源，主要是因为一些投资商，就是投资的客户，在昆明我们有20%—30%的投资客户，卖不出去的情况下，只有拿来租了，这样可以减缓一些资金的压力。

　　在今年年初的时候，我们公司曾经组织过征文比赛，就是房地产市场的春天与冬天，征文比赛早就已经落下帷幕，但真正感到冬天的气息，应该是七八月份，我们是深刻体会到交易，我们作了二十年的二手房交易，交易量会降到历史的最低。

　　上个礼拜我们曾经开过几个会议，我当时就是说活下去就是硬道理，我觉得就是四个字，开源节流。每一家开发商也好，二手房也好，整个房地产链条，整个大链条上的各个企业，受影响怎幺去做，我想就是围绕四个字去做。

　　我们觉得整个市场的回调，虽然有漫长的时间，一年或者两年，但是因为刚性需求存在，我觉得活下去还是有可能的，只是说谁会活得更好，那就是各有各的招数，就是像去年的爆涨，也有一些楼盘在跌。今年交易的低迷，我们不是没有，只是交易减少了，应该说下滑了30%-50%，下滑是比较厉害的，但仍然有交易，有一些客户，需求购房的客户，会不会买贵了，贵了怎么办，我们跟他说，你现在出手应该是最好的时机，因为现在卖方的价非常好谈，再说什幺东西，二手房市场大多数都是看得着摸得着的房子，也不是贵就不买，你所需要，我觉得还是适合就是最好。所以交易我们还是存在的。

　　今天因为是组委会召开的会议，马上就要开的房交会，因为每一年的房交会，都会带给昆明老百姓很多惊喜，我们也希望这次的交易会，也能给开发商到来一些惊喜，让金九银十能够名副其实。我们共同地要走过长线，熬过这个寒冬。

　　谢谢。

　　08昆明房地产走势高峰论坛现场实录二