贺云飞：尊敬的各位专家，同行，还有媒体界的朋友，今天应组委会的要求，对08年昆明房地产走势，代表我们星耀集团，代表开发商，作我们对地产的一些理解。

　　在来之前，我就想过一些事情，应该讲咱们中国的房地产市场，经过两轮的调整。
　　 第一轮可能在座的都应该有印象，从93年到97年的调整期，作为目前的市场是从去年开始就调整了。作为93年的调整过程当中，我们清晰地知道，对非理性土地市场的调整，朱镕基上来的时候，93年就提出中国房地产的方向，大家都知道，在我们北海，在海南，很多城市出现屏障图纸，单位成本500元，有的土地两千万和几个亿，最后是这么一个过程。

　　在97年的时候，房地产准备解冻的时候，国务院邀请，当时是朱熔基总理，邀请王石投资，当时还不知道是谁请他去的。就谈到房地产是否应该具备解冻的条件，是否需要解冻。经历了四年的寒冬，同样转眼十年的变化，2007年，应该叫房地产调控，稳定房地产市场，从2004年就有个呼声，但真正意义上，大范围的调整是从去年年底开始。我们开发商的感受特别深刻。

　　王石再一次抛出一个拐点论，启动全国的降价声，全国一片降。我们认为这个过程是真正考验开发商实力的时候，但什么时候没有解冻，第二轮的调整什么时候能解冻，我想我们要拭目以待。

　　在这个过程当中，对市场的反应，应该有三种反应。从全国市场来讲，刚刚两位专家包括同行，都把市场宏观的一些分析作了非常透彻，因为这段时间我经常到北京出差，各位也知道我们在天津有一个项目。对北京的市场，也有一定的掌握，包括天津，如果昆明讲了，就按照刚才赵总讲的，如果昆明实现刚进入冬天的话，天津就是俗九。

　　去年三月份我们有一个项目，当天开盘卖了40亿，卖了以后我们潘石屹先生对媒体答复，需要政府来救市，开发商已经进入寒冬了，卖了50多亿的一个开发商，在一个月之内卖了50多亿，现在来讲，应该没有一个企业能够做到，我们要看懂现象，我们如此认为低迷的房地产市场，而且国家的调控，是直接面对一线城市，北京、上海、广州、深圳，包括温州、杭州、天津这些一线城市。我们要回头来思考房地产利润有多少，我们的泡沫有多少，我们受挤压的空间到底有多少。这是我们所看见的，当然也有很多城市，广州打出降价30%，包括武汉，我昨天刚完长沙回来，长沙一家公司直接开盘的时候就打7折，一个月卖卡，卖了12张卡。大家都知道它的空间是多少。投入差不多400多万的广告费，开发商急了，马上放出风声，开盘打7折，但现在不知道结果。

    回头我们再讲国家一直挤压房地产的泡沫空间，深圳的东海岸，我三年去看这个楼盘，三年前均价13000元一平米，我去年去干同样的地段，同样的位置，变成现在的商铺，高楼，均价都是33000元一平米。我们就可以算出房地产存在很大的泡沫在里边呢。这是我举的例子。
   
　　回头来看咱们昆明，在这段寒冬到的时候，我自己的理解，昆明是有三种状态：第一乐观派，第二种是消极派，第三种是观望，也是一种盲目，我先看看市场。我们集团在过程当中，我们在昆明的新亚洲体育城，我们推出一些救市的政策，其中有一些给到消费者的保障。比如说购房以后，买了我们的住房，交房以后三年，你觉得房价跌了，或者不划算了，我们给予退款，当然网上也有很多舆论，不同的看法，另外我们推出9%的收益保障，要等三年时间，三年时间满了以后，你认为房子还是亏损，还是不划算，我们按照原价收回。我们这两天也有一个承诺“推广源于承诺”。
    　
　　我们的信心在哪里？目前不光是代表我们体育城的信心，我们开发商都应该有这个信心，为什幺这样讲，我们敢表达我们的承诺？有几方面的原因。
   
　　第一，我们的审视判断。2007年9月份房交会以前，因为房交会以后是天壤之别，我比较清楚的是2007年房交会之前，体育城的房价，我们的高层建筑均价在3050元一平米，我们多层的花园洋房，3800元-4000元一平方米，房交会以后，我们全盘捂盘不发售，我们高层的房价，由原来3050元一平米，我们涨到4250元一平米，短短的两三个月时间，但是我们的多层洋房已经没有了，我们当时开盘是卖了8个亿，去年12月20号，当然还有其它地方开盘的。
   
　　在这个过程当中，我认为目前所面临的问题，更多的是房价增长速度过快，带来的后遗症。作为昆明房价来讲，没有在短暂的几个月时间，上涨50%，当时我记得二环周边的一些项目，大概在4000元左右，当时也有一些楼盘抛出六七元。我觉得房价水平，即便按照4200元的房价水平来看，我从去年拍的一些土地作了分析，基本上建房成本，土地成本、财务成本基本上到了五千五六元左右。
   
　　第二，城中村的改造和05年831政策后续的一些土地等综合因素，很多项目是没有出来。在这个过程当中，都在消化我们之前的存量房，通过一年两年多的时间，基本上大量的土地，已经开始慢慢面市了，其实很多土地商、开发商也在徘徊，刚才我讲的第二点，也就是我们的观望派，之前花各种心思，拿一些证，但是现在面临的资金又来了，现在基本上银行的融资是没有办法的。很多开发商是通过其它渠道，信托也好等等一些融资渠道。但融来资怎幺办？如何面对高额的利息和低迷的楼市，还拿不准，所以处在观望状态。观望的一句俗话就是盲目，看看再说。当然还有第三种的消极派，这是根据企业的自身状况，自己的成本，公司的战略发展，资金上的需求。这里边面市的，不管是乐观派的，还是消极派的，他们所表达出的意愿，是有一定的差距，比如说乐观派，他是咬牙，咬住牙根硬挺，还有靠自身企业的实力来硬挺，还有一些促销。另外一种就是消极派对房价也好，采取直接明了的做法，直接涨价，这种在昆明也有，但是在昆明不是特别明显，在其它城市打八折，九折，买房送宝马。这样的情况太多了，因为我去年在全国大中城市去了差不多20多个，很多都有这种促销行为，代表不同的声音。
   
　　在这样的情况下，我们企业对下半年的看法，应该有八个变化。
   
　　第一，我们的营销时代再次回到我们产品时代，根本不用管项目的好坏，只要把营销做好了，或者只要把预售证拿到，怎么都卖得出去，无外乎是利润的高与低，对项目的研究，同时我个人做一个大胆的预测，昆明的房市，昆明以后的产品，会逐渐由毛坯房转变成精装修，这个一定是很快到来。我们昆明有有很多项目粗装修，厨房都是平装，还有卧室都是平装，但是我觉得在昆明现在的这种时代背景下，会出现精装修，而且会大量出现。因为我们看全国一线城市，北京、长海、深圳、广州、杭州，这些城市高附加产品都是精装修，所以毛坯时代要被精装修取代。
   
　　第二，在去年之前，我们从2005年开始，在2007年7月份，8月份，银行按揭贷款所占的比例，在项目里占80%，这数据是我们提出的。但85%采取银行按揭的贷款购到，但是今年1月1号，到今年6月31号的数据，我们银行按揭贷款的比例，由原来80%、85%，下降到目前的45%，由于我们927号文件以后，一系列文件以后，导致按揭贷款的比例大幅下降。
   
　　第三，昆明的房价逐渐迈入理性，真正理性增长的这幺一个阶段。我想大家对去年的房交会，刚才也说了，是不可理解，凭什幺在短暂的三个月之内，能够把房价上涨50%，我觉得是没有理由的，没有道理的。什幺样的房价是合理的水平？合理的房价？这需要是来探讨，我的理解，合理成本的前提下，有15%的毛利，我觉得这样的项目，是合理的房价。当然我们其中有一个最关键的成本，我们的土地成本，什么样的土地成本，开发商作的土地是否符合市场规律，是否有详细的研究。对市场判断的能力欠缺考虑。
   
　　第四，开发商的实力会有很大的转变。我今年4月份得一个数据，房管局报的一个数据，今年房地产开发企业，开发资质审批的企业，去年是900多家，今年只有300多家了，我是从晚报上看的，我不知道是否正确。企业抗风险的能力，是否有很强的资金后盾，也是我刚才讲的开发商资源整合的能力，融资的平台。
   
　　我们星耀在这个过程当中，在寒冬到来之前，我们做了一个大胆，我们在去年，可能很多同行都知道，我们在去年年底，去年10月份，927文件出来以后，我们拿出我们的项目，800多亩的项目，我们跟北京一家公司合作。其实我们也预见到房地产寒冬的到来。
   
　　我想作为开发商的实力是否能得到保障，我想今天来探讨的话，我觉得局部的开发商，肯定要作一些思考。
   
　　第五，开发规模上升。上一次昆明已经迎来大盘时代，当时的大盘都知道，一个世纪成，还有一个体育城，为什么今天我又提到一个大盘时代真正的来临。从昆明目前的情况可以看出来，我们太平板块，包括昆明的东南板块，大量的土地出让，动辄就是上千亩。这样的项目开发周期、要求，我记得深圳有一个楼盘，桃源居从92年开发到现在，还在开发，因为几千亩的项目。

　　大盘时代来临以后，对城市化格局会有一个非常大的转变。我们小中地块何去何从？它的生存空间在哪里？我觉得次是一个洗牌的过程。

　　第六，一直探讨的是城市论还是郊区论。我们坚信郊区化是一个很大的变化，尽管政府一直提倡要城中村的改造，但我们作为开发商，很多都参与了开发商的改造，包括我们公司。城中村改造带来的一个成本和它的风险，目前大家来探讨，为时过早。城中村改造它的时间会有多长，过程会有多漫长，这是很难作评论的。但是有一点，郊区心目推进的速度，会远远快于我们城中村的项目，以后的格局肯定是往郊区化走，不管是二环路以内，还是哪个位置，我们堵车的现象非常严重，以后居住的空间在哪里，从我们政府公布的轻轨来看，从地质上来看，昆明只能往东南板块走昆明的发展方向在哪里？

　　第七，我们销售速度的变化。去年之前，从05年到07年，开一盘，开盘当天，开盘销售80%，90%，这样的数据是屡见不鲜的，我们在报上都可以看到。今年年初到现在，大家再打开报纸一看，有几个项目能做到开盘80%。

　　 最后，融资渠道的一个变化。之前有的土地，甚至土地款通过融资渠道来完成，通过银行借款，开发贷款大部分是银行提供，新的形势下，融资渠道上会有很大的变化，会出现大量的信托的产品，一些私募基金，包括一些合作开发。

　　这样就有一个前提，我们对下半年，我们自己认为，它的走势会是怎幺样呢？作为我们企业来讲，应该这样来理解：

　　第一，不管在任何时候，房地产的寒冬也好，还是房地产的春天也好，应该来的都是需求于消费，而不能盲目跟风。我这里举个例子，去年年底我看了一篇北京青年日报的一篇文章，大学生出来呼吁社会，“谁来解决我们大学生住房难的问题”，提出这样的舆论，上面有很多各种各样的评论，我就在思考一个问题。我们购房群体，很多是老人花了毕生的精力，攒了一些钱，来买一套房子，为什么我们刚毕业的大学生就想买一套房子。我们在2000年房价当时卖4500元的时候喊房子贵，2001年平均房价在8000元也喊贵，到现在还是喊贵。但每年我们都有几百亿的销售额。包括在今年，大家说房地产的寒冬到了，目前我们完成的情况，在网上也查得到。我记得周教授提到的，上半年总的产值是100多亿，1月份到6月份，我们同样完成13亿的销售产值，跟去年同期相比，我们下降20%，去年我们差不多是16亿，今年是13亿。但是另外一个数据，我们刚刚看到的，是我们销售的金额降低了，20%，但是另外一个数据，大家还是很兴奋，我们的房价从去年3000元到今年4500元，我一直在思考这个问题，包括我们公司，我们探讨，我们得出的结论是什么？房地产整个宏观的经济环境下，受很大影响的，是一些高房价的地区和高空间的一些项目，对我们这样的项目，我觉得风险没有那么大。因为同我们的销售数据可以看出来。

　　我们当务之急更关键是怎么把市场的信心建立起来，买早不买跌，是消费者的共同心理。我觉得稳定房价是一定有好处的，没有人希望房价下降。

　　 第二，在今年这种经济形势下，刚性需求永远存在，需要买房的还是在买房，因为我们每年都喊房价涨，最后是我们投资性的客户在减少，首付比例增加，贷款利息增加，甚至于举贷。我们省在去年以前，整个银行借贷率不超过3%，今年达到百分之十几，银行今年的借贷率高达12%，去年买一套房子，我做一百批按揭贷款，只有两三户推荐，银行的借贷率减少，特别是对一些投资型的客户。这样严重打击我们投资性客户的需求，但是对刚性需求的，必须要有房子住的，要结婚的，这是没有办法改变的，也就是刚性需求，但是对一些像换一个居住环境的消费群，这样处于一种徘徊，是现在买还是以后买，买了以后跌了怎么办，想买，又怕跌，不想买又怕涨，这个心理特别作为是想更换房子的一部分人。

　　最后一点，昆明房价的变化。基于我们房价5000多元一平米，我觉得目前现在的土地成本，财务成本的过程当中，越是调控，房价越会上走，国家调控我们的财务增加，慢慢我们的也要增加。所以一些技术要求我们设一些指标变化，我们的劳务成本，我们的农民工工资的变化，包括新的社会服务体系里，农民工要买保险，我们的钢材，我们的水泥，都在涨，没有哪家开发商不会说降低我觉得应该是理性、合理的发展。

　　什么时候春天能到来？我觉得这是我们无法预测的。我们希望越快越好，哪怕是今年的冬天，春天就到了，非常好。谢谢各位。