主持人（代家志）：下面请泰兴隆地产顾刚常务副总经理作交流发言，大家掌声欢迎！

　　顾刚：首先谢谢组委会，给这次学习的机会。上面听了几位专家和学者的发言，感到有很深的感悟。我结合这一点，我谈个人的一些感悟和体会。

　　07年世界有一个著名的专家，他预测08年中国的房地产一定会走向最低估，当然对这个东西很不理解。找了很多的论据和论点，但是他没有任何的论据和论点，他论点和论据就是一个很简单的东西——经济周期。

　　 在经济周期当中，有箫条，有高涨，有复苏，它必然是有这么一个过程。

　　在07年的话，国家十次调整国家准备金利率，五次调整利息，在07年整个房地产比较高涨的时候，到现在持续的货币紧缩政策，导致了整个房地产的低迷、下滑、萎缩，笼罩着一片乌云。

　　目前这个情况，我们国家有一派的经济学家，对这个问题认为此次的房地产的地价和房价的上涨，是由于这次房价和地价的上涨，拉动整个的经济，流动过剩，通货膨胀。所以应该用调控的手段，紧缩银根的手段进行调控。调控到今天为止，我们目前看到的，CPI有所下降，但是我们整个经济面，上半年已经到了10.04%，根据现在整个情况，整个经济面仍然还要下滑。所以上一阶段，香港中文大学的经济学家，郎先平中国制造的6+1问题，中国制造是最简单的一个环节，所以导致污染和环保上的严重问题。

　　为什么这样说呢？他说巴比娃娃拿到美国是10美元，仅仅在我们国家加工是1美元，所以这样是很危险的经济。目前整个中国制造，在沿海地区，已经出现了一些中小企业纷纷倒闭的严峻局面。

　　 另一派经济学家认为，中国的经济已经走到国际化的边缘，这一轮的流动过剩，如果再持续采用这种办法来调控，不但调不下来，而且会发生滞胀。这一派的经济学家就认为，根据中国经济的三套马车，一个是投资，一个是内需，一个是净出口。认为现在是应该拉动内需的时刻，它这里边提出一个观点，我觉得很精彩，也是我们房地产持续看好，今后的一个巨大空间。它说了一个什幺东西呢？就说中国人的财产性收入，仅占到所有收入的2%，而美国人的财产性收入，占到了所有财产性收入的40%。这一块应该讲，存在和面临的巨大空间。

　　实际上我们把有些理论性的东西简单化，作为房地产来讲，买房的人就很多，一部分人是居住的，一部分人是投资的。根据我们现在整个政策的调控，特别是去年的927文件，导致二套房子是以家庭为单位，再一个是90平方米，这个是捏到房地产的七寸上。上次我们去参加博鳌论坛的时候，有一位经济学家举了这样一个比例，我觉得很恰当，说“房地产就像一只鸟，捏紧了，它就死了，放松了，它就飞了。”实际上这点关键的问题在哪儿？就是说把握一个度的问题。

　　从昆明的房地产总的来看，上面的专家分析得非常透彻，我认为从昆明的二线城市来看，它的整个驱动和整个趋势，比一线城市比不了，它都比较缓，它的整个反应也是有一定的滞缓性。另外昆明有昆明本身的特殊性，昆明从去年来讲，几个大的因素，第一个人均GDP到了12.5，再一个就是昆明的整个城市化进程，中国达43%，中国仅占26%。再一个就是土地资源的稀缺性。第四就说整个消费理念和消费模式的一种观念变了。再这块上，我们用传统的消费理念，浙商会商有的钱都是买地。

　　从这几年的情况来看，增值保值应该说是超过往年，而且我认为整个房地产的市场，今后仍然要上涨，这是不可避免的。就像刚才大家说的，冬天过去了，必然是春天。在这期间关键是看每一个开发商，它的资金链究竟会不会断裂，我去年在整个房地产市场上，最高涨的时候，我在《生活新报》发了一篇文章，我写的是金融与地产的关系。当时我提出一个观点，我认为在这个时候，开发商应该认真地去把握和梳理自己的现金流和资金链，同时打开自己的融资平台和融资渠道，这就需要上市。

　　我们整个金融来讲，非常单一，银行的渠道就是靠一个顺差。绝大部分资金来源于银行。所以国家在考虑通货膨胀，同时也受到美国次贷危机的影响，挤压里边的泡沫，我觉得也是有必要的。但关键的问题，就是看把握度的这个问题。
   
　　实际上我们国家在《易经》里总结起来讲了六个字，一个是就质变，做到未雨绸缪，第二个是事变，就是能够适应这种变化，能够支撑住，把握住自己的资金链不要断裂；第三就是应变。能够应对这种变化，我觉得作为开发商也应该理性回到思维上来，怎幺来做，今后的产品怎么来开发，自己目前的营销应该怎幺去做。我觉得产品化，特别是精细化产品的来作开发和研究，还有一个差异性，面对市场，很有差异性地来作产品。我们可以把整个昆明的民族、历史、文化、宗教、建筑等等地把它融会贯通，精华的融汇做到我们的产品中去。有人说建筑是一个无声的音乐，我觉得很有道理。实际上昆明也进入老年化城市，实际上在老年产品开发商，大有文章可做。这是其一，其二我认为还有一个更重要的东西，就说我们开发商应该联合起来，同时这块跟政府共同来做这个事，就是做一个城市的营销，而不是做一个“摊”。关键是我们能不能做好整个城市的营销，能把这个东西做起来，我们现在整个外省的买房人很少，国外是为零。这点叫我百思不得一解的一个问题。
   
　　我们整个气候那么好，为什么不到昆明来买房。我觉得是一个城市总体营运和营销的重大问题。这首先体现在我们的规划上，我们整个城市如何发展，如何定位，真正把人气给弄上来。我觉得昆明要打造适合于人居的地方，昆明是大有潜力。我在很多场合，我都讲过这个话，因为上一次房交会，我提出一个观点，可能很多人也是有不同的看法。我们反思一下，中国在整个近代史上，凡是帝国主义首先打进来的沿海城市，现在是我们最富有经济最发达的城市，我觉得这个问题应该值得我们深深反思，我们不要怕。就是怕昆明的房价拉高了，因为上一次全国50家媒体，那天开会我去参加了，当时就说很多全国媒体记者和一些主编都提出这个问题，北京来了就讲了一个问题，我们来到这儿感觉到太冷，我实在没想到，都不告诉我带件外衣，我来到这儿，没想到来这儿气候幺好。另外又讲福州的一个城市，它城市的均价已经到8000多元一平方米，而我们这里只有4000元多一平方米，然而这中间就存在一个空间。我持有的观点，我就觉得冬天过去就是春天，关键是我们开发商在这个时候，要认真梳理自己的现金流，强化管理，怎么支撑住我们的资金链，在这个时候不要断裂，等到春天来的时候。

　　今年去参加博鳌论坛的时候，我休息的时候，正好和北京师范大学的研究中心钟伟在一块，他就提出一个观点，我们原来也提过，实际上今年是存在机遇与挑战并存的一年。对于开发商来说是这样的。因为王石为什幺提出拐点论，最早把房子卖出去，它回收240亿。今年年底明天初，它可以很地价地获得土地和烂尾楼。对买房子者来说，也是最好的时机，这是最佳的时机。他也讲了这个观点，他认为今年年底到明年春节这一段期间，是买房的最佳时机，说明什么呢？说明可以抄底。我认为在今年当中，在明年初是完全的可以看到这个机遇，关键是开发商具不具备有自己的现金流，这才是最重要的问题。

　　我今天就讲这幺一点，我最后用巴非特一句话结束我今天的发言。“潮水退了，才知道谁没穿游泳裤。”谢谢大家！