主持人（代家志）：

　　谢谢周主任。下面请我们昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产开发经营教研室邓晓盈主任作专题发言。大家掌声欢迎！
   
　　邓晓盈：各位领导，各位来宾，大家下午好！很高兴今天有这样的机会，把我的观点，拿出来和大家探讨。

　　今天下午要和大家一起探讨的问题，就是有关从房价看房市，具体的内容是涉及到这四个方面，第一与房价有关的宏观调控政策；第二、房价的昨天和现状；第三、房价上涨原因分析；第四，房价及房市的发展态势。

　　接下来我们一起来回顾一下房价有关的宏观调控政策。

　　 从05年开始，国务院就发出了有关稳定住房价格的通知，当时我们政府也把国八条，从这样来看，并不是要打压房价，而是要稳定房价。05年5月9日，新国八条出来，也是关于稳定住房价格工作的一个意见。到了06年5月，也就是隔了一年之后，建设部9个部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，涉及税收、信贷、土地政策等多项指标（国务院予以转发，国15条）。

　　 去年国务院关于解决城市低收入家庭住房的若干意见，有一个总结要求。就是进一步建立健全城市廉租住房制度、改进和规范经济适用房制度，这两个制度的建立健全，改进和规范实际上对我们商品房的建设和推向市场，又带来了影响。

　　其中具体规定，涉及到一个是土地收益金用于廉租房，不能低于10%。第二个方面是经济适用房的供应对象有了明确的规定。另外一个强调中低价位，中小套型普通商品住房，将要成为重点发展对象。所以这几个方面又是对我们房价有很大的影响。去年底建设局又发布最新修订《经济适用房管理办法》；建设部、发改委等9部委联合发布实施《廉租住房保障办法》。2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；从1993年至今，央行共计12次上调利息。
   
　　从市场的反对情况的情况是什么样的现状。第二方面的就跟大家交流一下房价的昨天和现状。
　　
　　现在了解一下供应量的情况，我的重点是放在了昆明市。昆明市的供应量情况，有这样一个表的显示，从04年一直到08年的上半年，从这个表我们可以看出06年昆明房地产市场住宅楼盘的个数，同比减少，但是它的供应量达到了近几年的新高。这一点说明什幺呢？就是我们楼盘个数少，但是我们楼盘的规模，都偏大。08年上半年，有几个方面的原因，一个是07年政策调整，推迟面试的楼盘，比如说去年的秋季房价会，很多放牧没有拿到预售证，另外土地期限的要求，必须动工推向市场的项目，以及我们07年对市场预测，得出对市场的需求，而上的项目。再加上07年项目的延续，有一些原因导致我们项目建设的周期延长，观望气氛的浓重，使得我们销售周期拉长，等等一系列因素的汇总，总的楼盘供应量都非常突出，这是我们楼盘个数的曲线图。从这个图我们可以看出07年的时候，是一个低估，但是到了08年我们楼盘个数，又在上升。从总的供应量来看，也是这样的一个趋势。

　　第二个方面我们从供应价格来看，从04年到现在我们住宅的均价持续走高，04年和07年尤为突出，08年的表现是什么样的呢？是稳步上升。这个表也很好地说明这样的走势。从曲线图，大家也可以看出（幻灯片），04年到08年的上半年，这个曲线图一直是往上走。接下来我们对比分析一下，分析资料的话，一个方面是不同城市，大中城市的一个对比，另外由我们08年一季度全国和昆明的一个对比。从这样的对比，我们可以看出07年的1月-11月，同比增长7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。第二新建商品房的价格，第三是二手住房价格，这三项指标对比的话，全国平均同比涨幅分别是11%、11.4%、11.1%，昆明市分别是6%、7.1%、4.4%。根据我们昆明有关机构监测的数据显示，06年我的消费者购房使用后，我们参考的表，大家非常熟悉的，531，就是一环内，每平方米5000元，二环是3000元每平方米，二环以外是2000元一平米，2007年我们参考标准有演变演变为154，到了去年底今年我们参考标准，又演变成175。从这样一些数据可以看出，个别楼盘是在调整，但总的趋势仍然是在走高。

　　房价的话，从06年到去年走势明显，到今年的稳步上升，尤其是我们过去的这几年，上涨幅度很大，我们的原因在哪里？第三个方面就把我个人的理解和分析，拿出来和大家交流一下。

　　房价上涨原因第一个方面，我认为最关键的因素是市场因素。市场因素当中有这几个方面，第一就是我们的需求，大量供给，大家都很清楚。它的种类有三个方面：一种有效需求，潜在需求。在我们住房需求方面也有所对应，跟我们国家消费者住房需求是什幺演变呢？我们是基本的住房需求阶段，也就是说这样的区域，第二个阶段我们进入地段阶段，寻求便利住房，第三个需要我们的住房很舒适，现在是附加值的开发阶段。正因为我们需求，有以下几个方面的特征，一个是它的对象性和周期性，一个是它的多样性和复杂性。第三是发展性和可变性，第四是它的伸缩性，第五是它的诱导性。所以我们的市场对应的房地产品，也在不断地完善。

　　特别是住宅产品在演化的时候，完全符合我们市场的需求。需求的旺盛，来源于哪几个方面呢？因为我们需求是多样的，它有它特殊的特征。所以第一个方面就是我们现实居住的需求，非常大。比如说我们结婚，或者重组新家庭的需要。第二个方面我们家庭的小型化。第三我们市政建设的需要，带来被拆迁户，住宅的需求。

　　接下来是城市进程化加快，我们家庭的基本需求，还有一个方面是什幺呢？我们由租房转为买房的需求。这是我们现实居住的需求，也是非常突出的。第二个方面我们经济发展，生活水平提高了，我们都在追求更好的居住条件，比如说二次购房，甚至是三次购房的追求，在不断地持续。第三个方面旺盛，是对未来房价预期将持续上升，比如说我们现在不买，以后将买不起，投资和居住都有这种情况。再就是我们现在买房或者早买要划算，比如说06年和现在买，肯定不放在一个平台上比较。再比如说投资房地产可以确保我们的辛苦钱不贬值。再一个能够抵抗通货膨胀导致人民币的贬值。第四个是投资。省内外投资者，作为一种理财房市，大家很看好，比如说有长期的，短期的，有拿来出租的，也有拿来出售的，还有一种就是投机。比如说省内州县，再比如说本地的炒房群体，虽然我们有些企业内部认购集资，卖出获利这是非常典型的投机。这几个方面就是我们需求旺盛的根源所在。

　　我们需求的第二个方面是政策和宣传等方面的原因。首先表现为政府鼓动国内。现在我们尽管不提倡了，但是它已经形成了市场惯性。第二个方面我们新闻媒体长期宣传导向，花明天的钱，圆我们今天住房梦的一个结果。第三个方面就是我们企业消费导向大力宣传和推广的结果。第四个方面就是我们消费者消费非理性，盲目攀比，超前享受的结果。

　　市场因素第三个方面就是社会经济因素。经济因素当中第一点表现，总体消费水平提高，昆明十六大以来，我们国家经济总量位次由第六位跃居第四位。金融信贷的发展，刺激潜在消费者转为现实消费者。第三个方面就是随着居民可支配收入的提高，能够承受贷款利息。

　　大家看一下这张表，昆明05到07年的商品房成交和个人住房贷款额的比较表，（幻灯片）。表说明了什么呢？一个方面是住宅消费，以来银行贷款的比重很大。第二个方面，07年由于银根紧缩，第二首付比重的增加，贷款利率的不断提高，个人住房长期贷款额有缩手缩。第三07年房地产市场中，投机行为被部分挤出市场，贷款投资市场有所萎缩。但是我们昆明市的房地产消费市场，仍然是银行支撑起来的市场。

　　第二个方面的因素是土地供给因素。土地供给因素的话，大家都很清楚，土地作为稀缺资源，但供应量远远不能满足市场的需求。去年年底的时候，北京师范大学研究中心，发布了一个报告，这个报告叫综合房地产土地囤积以及资金沉淀的报告。2002年-2006年，全国计划供应量应当是21亿平方米，但是所有房地产购置土地总量仅仅是14.5亿平方米，计划的土地供应量有6.5亿平方米没有进入市场。

　　另外一个方面是07年底，对于大量的土地囤积来说，导致我们开发商每年归囤地所承受的资金成本高达到了1800-2000亿元，根据估算，截止到06年底，沉淀在土地的资金是2.4亿元。

　　另外一个就是招拍挂的土地，土地价格的持续猛涨，涨幅极大，从06年的土地供给，到07年的土地供给情况，都是一个非常典型的表现。昆明主城区土地地价根基实际上是一个风向标，土地的市场价，远远高于土地价。获取土地的非正常成本过高，比如说开发商需要一次性支付地下款，带来是融资成本过高，尤其是银根紧缩之后，开发商谋求其它的融资渠道，这样成本就更高。这就是资金的成本也难以确定。此外为了禁地而准备建设的方案支出，相关手续费支出都带来非正常成本过高。

　　第三个方面的因素，房地产产品的特殊性。房地产产品是由核心产品形势产品和附加产品三个层次来构成的。由于涉及的内容很多，我们很多房价的因素也与此有关，因为我们生活居住，办公生产经营，得到这方面的好处，获取增值，价值的需要，分散投资风险的需要等等，这些方面决定了房地产品一是不动产，是连带品，二是消费品、生活必需品；三是解决居者有其屋的公共产品；四是投资品和投机品。所以房价的构成不是单一的，消费市场对房地产的需求有很多的需求，而且是不能等待的刚性需求。作为市场应该有不同层次的市场，当地市场的经济活跃，很大程度是取决于投资和投机。

　　第四个方面的因素是建筑成本提高。一个是建筑成本提高，第二是融资成本提高，第三是我们营销成本也在提高。第四就是我们的税收在增加。第五就是我们城市规划指标提高。城市规划指标提高，看一下06年1月1号应该执行的管理技术规定。在这里有一个建筑容量控制指标的最大值表，可以看到，我们主城二环路区域容积率最高是商业，是金融商品办公达到6，现在我们城中村改造有很多矛盾的地方，需要我们在控制指标当中，进行调整。比如说我们有商业，有面向市场的住宅，作为这样的用地和不同产品构成的房地产项目来说，容积率指标的话，来靠哪一个指标？这就是需要解决的问题。

　　第六个方面的因素是什么呢？房地产品的创新变化和提升。对开发商来说，这点的体会是非常深的。部分产品的靠建筑面积大，具体的产权面积小，比如说我们涉及到有一些住宅，我们的总建筑面积有400多平方米，但实际产权面积可能不到300平方米。产权面积的单价就要提高。还有一个是社区建筑增加，环境的要求提高。还有就是无论是开发商也好，投资者也好，我们利润追求的欲望在加大。

　　更深层次的原因，在媒体方面，一个方面是长期政策导向；第二长期建设设施的投资，造成原材料提高，收入增加；第三国家宏观调控政策的落实不利；第四国家应该正确面对以下的事实。第一个事实就是房地产市场是一个区域市场，政策不能够一刀切，第二房地产市场是不完全竞争市场，应当区别对待，制定不同的政策。比如说商品房市场，20%人的利益需求，要满足大多数人的利益和要求，廉租房市场是满足社会保障人群的要求。后二者的话应当占到80%。第三，房地产市场的不公平，严重影响了商品房市场。第四土地供给没人真正考虑到，80%消费者的需求。

　　第四个方面要和大家一起研讨房价以及房市的发展态势。先归纳一下宏观大势，首先全国明确的通货膨胀，其次就是人民币的内点外挺，第三就是固定资产的增值。第三是房价稳步上涨的态势。这是宏观大势。第二个方面是我们的区域形势。区域形势有这几个方面：一个是呈贡新城建设当中，行政、教育、住宅、商业项目大规模和集中的供给；第二是城市格局的调整，我们原来是城市的换专格局，现在向板块格局，再调整远近代。第三是城中村改造的全面铺开；第四昆明主城区土地的基准定价。第五是昆明总体规划，08年到2020年，于08年3月3日亮相。这些大势和区域形势，会使我们的房价和房市带来一个什么样的走势？

　　第一国家宏观调控政策的全面落实，对房地产市场的强制、敢于，一部分受到房地产泡沫较多的违规理性，投机撤出。另一方面导致整个消费市场，不分地域和程序的降价期望值过高，持币观望气氛较浓，同时还有消费周期，非正常的落长。最终表现为房地产市场和相关产业链市场的震动和洗牌。第二商品房市场。对商品房市场来说是完全市场。土地是招拍挂供给，消费者应该由高收入者构成，房价应该遵循市场的运作规律。但它面临新形势下产品的重新定位。

　　第三是经济适用房市场是不完全市场，是保障性市场。国家住房保障制度的健全和落实。将会增加土地供给，扩大它的建设规模和保障面，但是它的开发供给量和地方经济发展是相冲突的。购买者又有严格的资格要求，那幺短期内的缺口很大。第四呈贡新城房地产大多是非势场化，准商品房，甚至是经济适用房性质。比如说公务员住宅，比如说高校教师住宅，就是非常典型的。购房者多数被动性、刚性需求。再重新购房这样的压力下，部分购房者会出售原有的住宅，从而增加主城区的住宅供给，部分购房者属于投资者，他这样以住宅推向市场，将和主城区商品房市场形成较大的价格增值空间。

　　第五个方面是城中村改造。因为上半年我们一直参加城中村改造的项目。因此感触很深。城中村改造项目，实际上40%左右要作为回迁住宅，如果商业比重达不到这样比例的话，开发商的兴趣不会太大。只有35%左右，会作为面向市场，推出的商品住宅。它有几个方面的特点：一个是二环以内长期供给不足，需求非常旺盛，房地产市场供不应求。二是改造性的系统工程，牵涉面非常广，利益方很多，难度非常大。对开发商综合能力的要求，极高。第四就是周期长，政府要求是五年内，那幺不会对昆明商品住宅市场带来集中的冲击。第五是完全市场化运作，不是经济适用房性质，完全市场化运作。第六是商业地产将要进行洗牌。因为我们商业项目量增加了很多。第七，主城区的呈租户将要被率选。

　　第六个方面，对房地产市场的分析，比如说今后对分析者也好，我们将要大家房地产环状的格局。另一方面我们房价走势通过板块可以呈现。

　　第七昆明房价的走势。在这点上，我可能跟周老师有这样的观点。稍微有所不同，我觉得他比较微观，对我来说可能会乐观一点。房价的走势是一种什么样的情况呢？持续几年，直线上升的事态，将转为振荡式的逐步上升。

　　我要和大家交流的内容就是这些。谢谢大家！