投资商铺谨防三大硬伤

　　“投资商铺不能仅靠一腔热情，它是一项高技术含量的活。”面对记者的采访，今年投资餐饮血本无归的小贺后悔不已。原来，厨师出身的他，今年年初凭借对餐饮的热爱在一汽车站附近租了店铺经营餐饮业，签了2年的合同，可是大半年过去了，生意不见起色，亏损还在继续。现在他正为转租心烦。

　　由于今年楼市低迷，部分投资客把目光转向了商铺。如何在投资商铺中略胜一筹呢？置业投资咨询专家指出了常见投资商铺的三大硬伤：选址轻信地段优势、过于感情用事、缺乏实地考察。

　　选址轻信地段优势

　　置业专家指出，地段优势只是衡量优劣的基本条件，但不是绝对条件。例如在商业成熟的美食街投资服装店或者五金店就很不合适。假如以昆明规划图的轨道交通为例，专家指出，不要过度相信轨道交通的商业优势。虽然是在轨道交通的范围内，交通便捷，但是人流容易进入也容易分散，并没有形成一个固定的客流，在客流上没有足够的吸引力。

　　过于感情用事

　　小贺本着对餐饮的热爱投资商铺，结果血本无归。这样的错误在初次投资商铺的投资者中经常见到。在商场摸爬打滚近20年的张正，目前在南市经营一家服装店。他说，投资需要热情，但是更需要理性。他说，很多初次投资服装的女士，因为对服装的热爱和平时一些肤浅认识就盲目投资，结果不但没有达到预期目的，反而造成“骑虎难下”的局面。专家建议，投资商铺必须建立在对行业的全面认识和亲自考察的基础上。一些肤浅的表面认识和道听途说的经验很可能造成投资失败。

　　缺乏实地考察

　　在谈到实地考察时，某投资置业的专员李先生指出，不可忽视对投资店铺的设施结构考察。他说，比如投资经营餐饮业要求排气烟道、污水处理池等设施要科学合理。如果忽视了不但会给后期经营带来麻烦，有的甚至无法经营。如果是投资在新建立的商业区，还必须考察商业区的发展规划。比如投资我市城南某商业广场，在投资前就必须了解到商业区经营的划分和以后的发展规划。如果本想投资首饰行业，结果商铺投资到零售区，这样会给经营带来不便。再者，如果开发商缺乏后期的运作计划，比如没有通过活动、宣传手段吸引消费者前来，不断地聚集人气，对投资店铺也是不利的。

　　扎堆开盘

　　加力“金九银十”

　　因担心受到奥运会开幕人气分流的影响，一些商业项目选择在8月8日前提前释放。如8月2日当天就有两个项目开盘。银海领域的国贸西街销售价格在9000～28000元/平米间。该商街为集中式商业布局，业态较为丰富，商铺的户型从20、30平米到231平米不等。同一天，位于广福路上的世纪半岛苹果谷Apple商街，推出美国主题式准商铺，销售均价为13000元/平米，商铺单体面积从14平米到351平米不等，商街呈U型分布。

　　8月9日，上东城2.7万平米的上东大街首批商业物业分两种方式对外销售，一种是购买者按原价购买自己经营，另一种是以8.4折优惠价带租约销售。而金色俊园的商业项目金色商业街区商铺也选择了在本月初开售，总面积约为8700余平米，销售均价为12000元/平米。MOMA大道的余量商铺在近期也掀起了新的销售高潮，购买即可享受“四大新政”，其中一次性付款优惠3%。

　　“今年昆明市场的纯商业项目很少，多是社区底商和商业街，下月举行的房交会上商业项目依然是这种局面。”业内人士分析，目前昆明商业市场的格局与大环境有关，投资者也十分看好社区底商和商业街的物业形态。

　　“房交会来了，‘金九银十’也会来！”业内人士分析，选择在近期开盘的商业物业，不论业绩如何都将能与房交会形成联动效应。据了解，在即将举行的房交会上，许多参展项目都携带有部分商业物业，在住宅市场淡市的情况下开发商也都铆足了劲儿要借助今年商铺投资热的好形势大显身手。据不完全统计，截至目前报名参展的项目中已有10多个楼盘要主推商铺，其中不乏一些首次亮相的项目。正如一位开发商所说，“既然现在商铺好卖，那就先卖商铺好了。”

　　商铺投资回报率

　　8%是分水岭 

　　今年以来，受股市低迷和住宅市场不景气等诸多因素的影响，商铺投资显然迎来了黄金时代。但面对投资者的热情，商铺价格在节节攀升的同时，商铺租金却很难上涨，许多经营者都感叹生意越来越难做，这直接影响了商铺的投资回报率。

　　田野咨询机构总经理宋畅表示，目前昆明市场商铺的整体投资回报率和全国市场水平一样都在下滑，已由传统的10～12%下降至6～8%。但在当前市场情况下，商铺投资仍是较好的投资方式之一，尤其是随着城中村改造和新城建设的推进，都给商铺投资提供了更多的机会。据了解，正在热销的新亚洲·体育城四期星体花园商铺，年保障收益为9%；MOMA商铺前3年每年的租金回报率则为10%。

　　当然不同的商铺情况也不同。一般而言可以用下列公式来计算：　

　　方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金－每月物业管理费）×12　＝年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价＝年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入＝投资回收年限。

　　方法二；主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金－按揭月供款－每月物业费）×12　＝年租金收入；（首期房款＋按揭贷款）÷年租金收入＝投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款＋按揭贷款）＝年投资收益率。

　　本版稿件 首席记者李先锋

　　实习生洪丽春