在美国市场占70-80%份额的地产定制被移植到国内后，开始受到追捧，继上海的紫园、北京的康斯丹郡、天津新城等项目之后，二线城市的开发商也打出了商品房“定制”的招牌。住宅定制在中国的发展历程可谓起步维艰，一波三折，前程似锦，目前却供需无力。

　　定制方式目前在国内发展得不是很顺利，特别是对于大规模开发的别墅区而言，存在着开发周期长，报批手续繁琐等多方面障碍。即便一些曾力推定制模式的项目，后来也都逐渐放弃，最多是保留少数几栋量身定制的产品作为营销上的卖点。定制化住宅是住宅从毛坯房发展到精装修房后的又一个新阶段，也是一种更为先进、更为人性化的开发模式。“定制化住宅”是引领未来房地产发展的一种趋势。定制在产品和客户群体上目前都还集中在高端市场，别墅成为定制模式的首选产品，但其生存状况是空间大，供需小；生产链条不完善；缺乏规范和制度保障。下面主要从供需状况、产品状况、发展状况、昆明市场四个方面谈谈定制别墅的生存状况。

　　少数人的专享

　　理论上看，定制是一个需求庞大而供应较小的市场。对于定制住房，目前全国基本上还停留在概念阶段，主要目的是试探一下市场反响。但试探的结果是需求量很小，远未达到一经推广就有人抢着要的程度。

　　因为住宅定制还不是国人迫切需要的业务，我国目前的房地产市场是以满足老百姓基本居住需求为主要目的，还处于一个解决居民住房需要的同时提升住房质量的发展阶段。发展大众住宅，以满足广大居民的基本需要，仍是我国现阶段住宅产业的发展方向。虽然每个人都想按照自己的意愿定制漂亮的房子，但需求不代表可以产生实际的供给。

　　在定制客户群体中，高端物业定制者的经济实力以及对物业的了解程度均高于普通消费者，他们支撑了住宅定制目前的市场。而高端客户更容易接受住宅定制的原因在于，高端客户有较强的经济支付能力，且不满意同质化的高品质住宅，渴望拥有更加个性化的产品，渴望实现自己的居住梦想。定制模式就成为他们实现别墅个性化的最佳方式。

　　定制别墅虽然个性十足，但因财富门槛的限制，毕竟还只是少数人的“专享”，因此需求根基不稳、开发风险过大。

　　生产链条不完善

　　面对少量的实际需求客户，定制别墅的关键就落到产品和服务方式上了，一般的产品客户参与的空间比较小，局限于室内的装修和设计，而定制模式使客户参如的层面就更广更深了，主要包括技术层面、实体层面、艺术层面和文化层面。

　　技术层面要求客户必须懂得或了解基本的规划、设计、建筑、图纸等方面的知识，知道自己的构想是可实现的，或者能看懂、听懂图纸及讲解。实体层面既包括产品的立面、造型、材料、色彩、空间、体量等外部因素，也包括设备、结构等内在技术因素。艺术层面和文化层面就是要求客户在审美和需求上不能太怪异和苛刻，要有一定的品味。这四者融合在一起就是对一个人生活方式的表达。

　　每个人对生活方式都有不同的理解和偏好，如果在别墅设计建造过程中，真正的表达了个人的生活方式的不同，那么最终别墅产品的个性化也就自然有所体现。在这里，生活方式成为定制研究的重点，而个性化只是外在表现罢了。也就是说，别墅产品外部形象的个性化可以是不直观的，隐性的，而通过功能、空间、室内、室外环境的设计，营造一种个性化的生活场景才是定制的核心出发点。它更强调主人及预想的使用人群的可参与性和可融入性。而生活方式是一个形而上的难以捉摸的并且难以准确界定的概念，既会因为使用者不同的社会地位、财富多少、素质高低、审美趣味、家庭结构而不同，也会因使用者在不同的年龄阶段和不同的宏观社会背景、经济背景、地理背景而不同。所以，定制别墅所要研究的生活方式，既不是一成不变的，也不一定是对生活居住场所的理想化需求的全面表达。所以，别墅项目才会既有第一居所别墅，也有第二居所别墅；既有度假别墅，也有商务别墅；既有城市中的私家“官邸”、“公馆”，也有郊外占地广阔的庄园豪宅。

　　在服务上，有全定制服务和半定制服务两种。全定制服务就是整个过程完全由客户自己主导和整合。在这个过程中，客户首先自己选取中意的地块，比如在山脚或海边，然后自己向政府申请办理土地购买和申请建别墅的手续，然后从别墅的规划设计、到房屋建造，再到室内的装修和陈设、花园的修建，都由自己或聘请私人建筑师主导。客户可以根据自己的过去经历、家庭结构、生活方式来组织空间、设计一切，为自己的别墅向设计师提出个性化的要求，并自行整合资源主导别墅的整个建造过程。而在半定制服务中，开发商则成为土地、设计、建造等资源整合的核心，然后根据客户的需求提供服务，对客户负责。

　　从某种意义上讲，半定制模式对客户的专业性要求更低，也使得在我国目前的土地制度下建造定制别墅成为可能。在我国，由于土地政策的限制，实现完全的定制别墅基本是不可能的，因此更多采用的是半定制模式。而目前定制别墅的供应模式十分单一，没有给客户提供过多的参考，更没有针对同一个地块做出多种方案供客户选择；在生产链条上没有完整的服务队伍以及对各个环节的把握；在服务上，无论是对产品还是对客户都远没有细化到基本的需求层面。

　　市场尚需培育

　　定制别墅的发展需要具备软硬两个环境条件。软环境是指成熟的消费群体。因为住宅不同于普通个人消费品，它要与城市总体规划、与周边环境、与邻里等多方发生关系。定制别墅本身就要求其定制的主体具有相当的素质。而硬环境就是指整个房地产产业链的成熟。因为住宅定制是对房地产整体水平的考验，对房屋承建商的生产能力以及对建材的质量、标准化的要求都很高。我国的房地产还是劳动密集型产业，住宅产业化还在国家的倡导下逐步推行，无论是建材生产水平，还是建筑工人整体素质都远没达到住宅定制的要求。

　　目前即使有开发商介入住宅定制，也是小范围、试验性、概念性的地产运作，至于住宅定制时代还为时尚早，并且，国内住宅定制业务发展缓慢还有其特殊性——国内土地归属性制约了定制地产的发展。另外，观念的制约也是不可忽视的，国内外客户在观念和认识上对住宅定制有较大差距，这与住宅定制在国内发展时间较短、相应的政策环境不健全或不成熟有一定关系。还有国内规定土地居住使用年限不超过70年，商业项目用地甚至只有50年使用权，这也使意向性客户心存顾虑。再加上开发商需根据客户的菜单购买建材，无法取得传统购买建材折价的优势，致使物业初始成本增加。

　　“定制别墅”这种形式本来就在一定程度上考验着买家的审美、鉴赏和学习能力，一个没有文化底蕴的人，很难接受“定制别墅”这种相对“麻烦”的置业方式，且市场不规范，又缺乏制度保障，其市场还尚需一定培育期。但别墅向“定制”发展是必然的，也是行业成熟的标志。

　　昆明具先天资源优势

　　昆明具备高端产品和高尔夫诞生的天然温床，特殊的气候条件和高尔夫的特殊消费群体为昆明高端市场带来了跨区域的高端消费群体。世博园生态城在昆明迈出定制别墅的第一次实践，野鸭湖又在新的概念上推动了定制别墅的居住理念。目前，云南在建或即将建设的高尔夫项目有16个，这些项目的规划中大都考虑了少量的定制产品。

　　目前，昆明定制产品的客户范围还十分狭窄，产品供应量较少，但得天独厚的自然资源优势决定了其市场空间较为广阔，但在定制方式和理念上还需要突破，进而完善生产链条和服务流程，建立保障性制度，制定规范性文本，昆明定制别墅才能走向更大的市场。