零首付低首付成隐形杀手

　　“低首付甚至零首付是断供的最大隐患。”地产剑客“风语”自称熟悉炒家规则,“在深圳楼市疯涨时期,很多炒家钻了银行对房贷借款人审查不严的漏洞,利用提高房产实际交易价格的方式,不用交一分钱首期款就把房子从银行贷出来,再进行炒楼。如果炒家和银行的关系铁,甚至可以从银行贷出超过房产总价几十万的贷款,炒家在找到新的下家之前,可以利用多贷出的这笔钱来维持房产的月供。”

　　一位南山区房地产中介的员工王新告诉记者,去年他帮一位炒房客在半岛城邦做了一套零首付的房产,总价200多万。“在巨大的利益驱使下,没有什么做不了。没有哪个中介和银行敢说自己去年没做过零首付。”

　　在去年楼市最火的时候,恰恰也是银行个贷业务最旺的时候。因为个人住房贷款收益稳定、成长性好、成为各家商业银行的必争之地。据王新介绍,去年有某银行工作人员找到他要其帮忙介绍个贷业务,并承诺:事成之后给他按照100万返800块的利率提成。

　　去年5月经他手办理的一套89平方米房产,位于南山区金色海琴苑,总价133万。他陪业主去银行办理过户手续时,业主想从银行贷120万,自己首付13万。于是,他们就在银行业务柜台当着工作人员的面修改购房三方协议价格———把133万总价改成180万,这样业主就能贷出120万。当时银行工作人员抱怨他们事先没改好,说在银行改影响不好,让他们改好了再拿过来。“其实银行都了解情况,只是睁一只眼闭一只眼。”王新告诉记者,“这家银行不给贷我就找另外一家,谁给贷得多我就找哪家!”

　　如此一来,一旦房价跌破他们的心理价格,炒家的资金链就会断裂,导致断供。其他的风险则转嫁给银行。

　　实际上,去年很多炒家就是如此操作的。

　　王新所在的地产中介按揭部还专门去刻了两个公司的印章,用于给客户提供收入证明。“公司压根就不存在,月收入1万,2万,10万……你想要多少,都可以帮你提供证明。”

　　再跌10%,半数购房者变“负”翁

　　下跌!还是下跌!深圳目前的楼市如疲软的柿子般萎靡不振。去年已经买房的人默默祈祷房价不要再往下跌。“心在滴血!”一位在南山后海片区蔚蓝海岸的业主如此感言。

　　“现在每天都要接到好几个电话是咨询断供的风险和责任。”专业代理房产纠纷的广东中圳律师事务所的刘子孺律师告诉本报记者,“以前接手的案子大多是帮业主处理维权问题,现在全变成断供的了。”

　　现在刘律师刚刚接手了深圳碧水龙庭68户业主集体断供的案子,业主以房屋工程质量不合格和小区规划未达标为由拒绝继续月供。

　　8月17日上午,记者来到位于深圳梅林关外的碧水龙庭小区。几位业主指着小区内的双语幼儿园,“当初向我们推销房子的时候说好要建3000平方米的幼儿园,实际面积不到一半；更严重的是房子到处漏水,根本没法住人。”

　　这个离梅林关口不到2公里的楼盘曾经炙手可热,成为深圳关外的热门首选,短期内便销售一空。2007年8月,业主邱云以14000元/平方米的高价在这里抢到了一套房子,心里暗暗欢喜。

　　仅仅一年的时间,下跌幅度已经超过30%。等于说,去年在这里买房的业主有一半已经负资产,目前房子的价值已经低于他们要偿还银行的贷款。

　　记者在小区不远的地产中介橱窗中看到,挂出的毛坯房销售价格是10800元/平方米。“其实八九千元就可以买到,现在根本没人买。”邱云愤愤不平地说。

　　“我已经负资产,首付款和之前月供的还款不算,现在房子卖了,还要亏20万。”碧水龙庭的业主吴斌抱怨。“房地产开放商要不给我们把房子整改好,或者提供经济补偿也行。一天不解决,我们就会继续断供下去。”

　　事实上,很多断供的业主已经被银行所关注。银行每天都要给断供业主发送催缴提示短信,邱云把手机里的短信向记者展示:你在新城支行碧水龙庭的按揭款已经连续拖欠×期,累计欠款总额××××元,现按揭贷款剩余本金××××××元。

　　面对记者,有碧水龙庭的业主表示:断供不是目的,只是手段。他们之前多次咨询了律师,对个人信用评价体系进行了慎重衡量后,才选择了断供来进行抗议。至于下一步,业主准备集体起诉开发商。

　　“碧水龙庭的业主集体断供表面看来是开发商未能兑现销售合同上的承诺,但是深层次的原因是深圳楼市下跌对他们的影响。他们当中很多人已经成为负资产人士,现在刚好抓住了开发商的把柄,而且群体这么大,希望以此逼迫开发商补偿他们损失。”一位知情人士告诉记者,“如果房价的走势是上涨而不是下跌,那么这些问题都不会存在。”

　　刘子孺律师和记者谈起了之前他办理的另一个断供案件:涉案房产购买总价为230万元,业主向银行贷款190万元。该业主已经在想方设法变卖这套128平方米的房产,浪琴屿花园小区附近的中介几乎都接受了委托,可是业主225万元的报价和市场行情差得太远。据现在的市场行情,这套房子目前还不到180万元,面对190多万元的银行欠款,卖了房子还差十几万元。

　　而现在,银行已经将业主打进“黑名单”,要求业主全部还清所欠贷款。同时,银行通过法律途径对业主提出了诉讼。

　　“如果房价再跌10%,深圳约有一半的买房者将成为负资产人士,到时受到影响的就不仅仅限于房地产行业了。”地产剑客“风语”告诉记者,“而且现在深圳楼市短期内转暖的可能性不大。”

　　满堂红地产研究部总监龙斌证实了这一说法,目前深圳房地产的成交量回到了十年以前,这是一个很危险的信号。去年深圳楼市炒作太疯狂,房价上涨太离谱,调整也需要一段较长的时间。

　　断供的后果到底多严重

　　深圳楼市的“断供”规模到底有多大?

　　今年6月初,“风语”的一篇博文《断供已过千亿,次贷危机浮现》把深圳断供事件推向高潮,引起轩然大波。

　　这与深圳市银监局发布的数据存在很大出入。据深圳银监局统计,截至今年6月末,深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。按五级分类口径统计,不良贷款余额为13.85亿元,比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%,比年初下降0.02%。按更审慎标准统计(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额),不良贷款余额为17.35亿元,比年初增加2.11亿元；不良贷款率0.79%,比年初上升0.11%。

　　深圳银监局由此认为,深圳银行业个人房贷业务目前尚处于正常状态,风险可以有效控制,不至于出现系统性风险。

　　深圳市银监局办公室严主任认为断供事件被放大了,他承认深圳的房价是在下跌,至于跌幅,远远没有传说中那么严重。

　　在记者采访过程中,无论是政府、学者、还是业内人士,均认为集体断供和负资产断供仅仅是个案,没有形成普遍现象。

　　“如果房价继续下调,明年将会出现大规模的断供潮。”国家发改委顾问国世平表示,断供目前并没有想象的那么严重,但是肯定存在。

　　时至今日,断供早已不是秘密。在深圳的各大律师事务所,前来咨询断供风险的客户日益增多。“断供者在断供之前都会经过多方咨询和慎重考虑,才决定是否断供。”刘子孺律师告诉记者。

　　按照中国人民银行的规定,银行评估信贷资产质量分类制度可以划分为正常、关注、次级、可疑、损失5个等级。其中,逾期90天以内的贷款,会被划入关注类；逾期90天以上至180天将被列入次级类；逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款,甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额,才会被列入损失类。

　　一位不愿意透露姓名的银行个贷部经理告诉记者“断供的后果很严重”,如果业主断供超过三个月,银行就会将其列入不良贷款名单,继而会通过法律途径起诉业主,申请对业主的房产进行查封和拍卖。如果房产的拍卖价格低于银行欠款,银行还会通过向法院申请查封业主的银行存款和其他财产,直到还清所有债务。

　　结束采访的时候,记者发现深圳很多商业银行都挂出了“珍惜信用记录,享受美好人生”的横幅,红布白字在阳光下显得格外醒目。