盛高大城和光辉城市突围昆明楼市困局

　　如果说俊发降价只是动摇了昆明房价体系的话，盛高却是给了致命一击。

　　二环路在昆明房地产市场上有着特殊的意义，昆明人买房，往往以“二环内”和“二环外”来简单区分城里和城外，正因为此，二环路房价也就成了昆明房价体系的重要标杆，许多楼盘的定价都参照二环路沿线项目。去年俊发　　金色俊园开盘6500元，盛高大城打算卖7000元，极大鼓励了昆明其他楼盘定高价的信心，今年两个楼盘先后“跳水”，意味着昆明房价体系终于开始冷静而理性地面对市场转冷的现实。

　　昆明房价“跳水”比赛

　　没有最低，只有更低——这正是今年昆明的房价走势。虽然国家统计局发布数据称，昆明房价仍然在涨，但开发商看到的却是不断刷新的“跳水”纪录。

　　5月份，俊发率先公开降价，金色俊园整体降价15%，星雅俊园则以6400元/平方米低价开盘。一个多月后，摩玛二期以清盘的名义，将市中心的房价拉低到6800元/平方米。虽然摩玛二期是尾盘，可是项目在北京路黄金位置，价格却只比一环外的星雅俊园高了400元/平方米。

　　比金色俊园和摩玛更厉害的“跳水”选手是光辉城市与盛高大城。金色俊园在降价时还说利润已经很薄，而光辉城市则干脆宣布“零利润”卖房，声称要“终结昆明房地产暴利时代”。零利润的结果是，光辉城市比去年同一地段相同类型的项目便宜了1000多/平方米，降幅高达20%。

　　金色俊园公开降价的幅度是15%，调整后的均价是5700元/平方米，而盛高大城起价却低到了不可思议的4537元/平方米，比去年宣布的均价低了近30%。但盛高大城的位置和成本毕竟摆在那里，即使是传说中的10套3770元/平方米的特价房，仍然不是目前昆明最低价。据知情人士透露，高新区某楼盘的内部认购价格不到3500元/平方米，应该是迄今为止昆明主城区房价的最低纪录。

　　但这就是最低吗？

　　裂缝从城市理想开始

　　看上去，昆明房价是在最近几个月才开始剧烈动荡的，但裂缝在去年城市理想开盘时就已经出现了。

　　今年1月12日城市理想首批房源认购时，公开的价格不过5000出头。当天，城市理想售楼部人满为患，许多不相信自己眼睛的踩盘者急忙打电话约亲朋来买房。第二天，昆明几大房地产论坛里都是探讨城市理想为什么低价的帖子。

　　百大地产不是唯一让市场吃惊的开发商，1月20日，银海领域开始认购，价格更让人大跌眼镜——均价在5500~6000元之间。银海领域的价格并不比城市理想低，但是以银海的风格和品牌，再加上二环路其他楼盘的对照，这样的价格颇具杀伤力。其实，就在银海领域的价格已经对外公开时，同处二环路的盛高大城开放了体验中心，当时盛高大城仍旧坚持，价格会卖到7000元。

　　在年初，市场形势尚不明朗，个别警觉的楼盘如城市理想，采取了先跑的策略，不过也有开发商仍旧相信房价不会“跳水”，同一时期开盘的云安尚品、金岸春天等楼盘，依然坚守房价高低。但是短短三四个月后，俊发就开始公开降价，摩玛、盛高、光辉城市等先后跟进，最低纪录被不断打破。

　　零利润突围房价困局

　　不断下滑的房价，已经让市场失去了参照系。去年年中，云南财经大学房地产研究中心曾经发布研究结果，称昆明房价体系呈“451”结构，也即一环路内住房单价达到1万元，二环路内达到5000元，二环外达到4000元。但这个研究结论发布后不久，昆明房价就开始了新一轮疯狂飙升，“451”体系很快失去意义，到去年房交会前后，一环路内房价最高纪录已经到了13000元/平方米，二环路房价则向6000到7000元进军，二环路外单价超过5000的楼盘也比比皆是。

　　今年，房地产市场形势大变，房价上升势头受阻，在经过了前几个月的胶着后，俊发率先从今年6月起公开降价，使得昆明房价体系重新向去年的“451”结构回归。感受到重重压力的开发商也普遍认为，如果昆明房价能维持在去年的“451”水平，应该也是一个不错的结果。

　　但俊发降价以后的脆弱平衡未能维持多久，摩玛、光辉城市、盛高大城先后冲击“451”价格，昆明房价体系面临这全面崩溃的巨大压力。

　　从表面上看，光辉城市透露出来的4000多的均价也不算低，按照所谓“451”体系，光辉城市所在的二环路外就应该是4000多的房价，然而，光辉城市身处的南市区的房价一向较高，同样是在二环路外，南市区一般比其他区域的房价高出10%以上。因此，在去年“451”研究结果出台时，光辉城市周边楼盘的价格其实已经在5000元以上。如果和去年同期相比，光辉城市的价格已经比同一地段的楼盘低了1000元，降幅高达20%。

　　光辉城市让昆明开发商同行感到压力还不仅是房价，而是这个项目喊出了“零利润”、“终结暴利时代”的口号。尽管没有人相信光辉城市真是零利润，也没有人承认以往是暴利，但出现这种从没有过的声音，从其他行业发展经历看，往往是价格失范的先兆。

　　盛高的致命一击

　　如果说俊发降价只是动摇了昆明房价体系的话，盛高却是给了致命一击。根据已经公开的信息，盛高推出的500多套房源的起价也只有4550元/平方米。这个价格明显低于金色俊园的公开价5700元，比银海领域的宫寓公开的价格4980也低了几百元，而市场普遍认为，金色俊园的房价应该比盛高大城略低才对。由此推理，难道说金色俊园还没有降到位？但如果金色俊园参照盛高大城降到位了，银海领域甚至城市理想是否也应该随之调价？假如上述楼盘和盛高大城一起，形成一个二环路沿线新的价格链，意味着昆明房价体系的彻底重构。

　　二环路在昆明房地产市场上有着特殊的意义，昆明人买房，往往以“二环内”和“二环外”来简单区分城里和城外，正因为此，二环路房价也就成了昆明房价体系的重要标杆，许多楼盘的定价都参照二环路沿线项目。一般来说，二环路房价涨了，昆明市整体房价也就涨了。二环路降了，其他区域也会随之而降。

 　　去年俊发金色俊园开盘6500元，盛高大城打算卖7000元，极大鼓励了昆明其他楼盘定高价的信心，今年两个楼盘先后“跳水”，意味着昆明房价体系终于开始冷静而理性地面对市场转冷的现实。