“割肉”自救，有卖有买

　　在巨大的融资压力面前，贱卖股权、出让土地、被并购等，成为地产大佬和中小开发商的无奈选择。资金成了开发商近期的中心议题，谁有钱谁就有话语权。据风之铃调查机构透露，目前已经有几家开发商正在筹划卖地。“一些‘贫血’的开发商高调叫卖手中的地块确实是迫于生存压力。”风之铃调查机构地产部方诚这样说。

　　不过，既然有地产商卖地，那么就有开发商找准机会在“吃”地。据有些开发商讲，目前大幅土地都是分割拍卖，地王级的土地几乎不可能再次产生。当然，有些开发商也在做土地一级整理，但这样的企业毕竟是凤毛麟角。买进转让土地，这对这些巨鳄来说，无疑是一个扩充实力范围，进入新市场最划算的方法之一。

　　“一方面，由于资金压力大，部分开发商可能会进行土地转让或采取降价销售的方式快速回笼资金。另一方面，由于大量土地过渡到有实力的大型开发商手中，市场供应量就有可能产生垄断，由此可能会加剧供需紧张，从而推动房价报复性上涨。尽管‘城中村’会提供大量的土地，但开发成本太高，对有些开发商来说也是望尘莫及。所以，在开发商缺钱的时候，我们应该看到正反两个方面的效果都存在。”俊发房地产一位人士这样提醒。

　　地产江湖，转让暗流涌动

　　据昆明理工大学法学院的纳玲教授介绍，目前全国房地产市场中，主要存在五种项目转让、土地转让模式。这些模式的共同特点是：尽量减少中间环节、规避高昂的税费、买卖方尽可能交易顺畅。

　　其一，股权转让。由于土地资源一般都归属公司名下，个人持有的情况极少，如果通过收购该公司的股权，按照《公司法》，土地视为固定资产，那么就可成功规避“招挂拍”，在股权购买之后，只需要将公司更名，土地就可顺理成章过渡到买方名下。不被定义为“土地交易”。这种模式比较适合卖地转行的企业。

　　其二，合伙成立项目公司。这种方法是前一种方法变通而来，即成立一个新的公司，把特定的地块转进去。可采用共同成立公司，一方拿地入股，一方直接投资的方式。也可先由其中一方成立一个项目公司，另一方再直接购买股权。这种方式的好处是债务问题是否明晰，可规避债务风险。

　　其三，联合开发。这是一种名义上的联合开发，只需签订一个协议，采取松散合作的方式，不需成立公司。而实质上的土地交易价格就变成了协议约定的出资回报率，而通常卖方保留部分权益。这种模式需要卖方主动损失自己部分利益。

　　其四，兼并或合并。合并或兼并后，可以直接到国土局办理土地更名过户，由此不产生契税也不产生土地增值税。

　　其五，在建项目转让。土地暂且保留在原公司名下，也不购买股权，并保留股东权益，然后通过签订法律条文完成股权托管，再由买方投入资金进行开发，当项目进行到25%，法律意义上就不是净地，性质演变为在建项目，就可以直接进行转让。尽管也承担税费，但成本很低。过程当中还有一玄机。前期开发中，买方可利用“技术操作”把成本算得很高，这样可使土地增值税率大幅降低。最后买方直接支付一笔项目转让费给卖家，卖家也只需承担营业税和所得税，而买方只需承担3%的契税。这种模式需要合作双方建立高度的信任。