昆明市主城规划区基准地价使用说明

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　　问：为什么要对基准地价进行更新？

　　答：近年来，昆明市城市社会经济发展迅速，基础设施建设和改造力度加大，城市环境、人居环境得到了极大改善，城市面貌焕然一新，各行各业的投资者在建设中无不享受着政府基础设施投资带来的好处。随着城市基础设施建设的改建完善，不仅使昆明市中心城区的区位优势更加强化，土地价格水平凸显，城市中心区范围内的土地交通地理区位和经济地理区位得到显著提高，对城市土地级别和土地价格的提升也产生了巨大的影响，进一步使土地及房地产市场发生了较大变化。我市土地级别和基准地价一直沿用2002年公布实施的基准地价，该基准价格，已远远不适应昆明市经济发展的需要，不能体现昆明市土地的资产价值。只有通过更新调整，才能保证基准地价水平的区域分布合理性，才能满足城市土地管理的需求。按照国土资源部和省国土资源厅土地管理基准地价定期更新制度的要求，对我市基准地价进行更新已是经济社会发展的迫切需要。

　　问：此次基准地价更新实施的范围及土地级别是哪些？

　　答：此次基准地价更新主要是昆明城市总体规划（1996·2010）设定的昆明市主城规划区范围，约320平方公里，具体涉及五华区、盘龙区、西山区和官渡区。与2002年昆明市土地定级和基准地价测算项目的范围基本一致。主要采取商业、住宅、工业和公共建筑用地四种类型的分类定级。主城规划区商业用地、住宅用地均为7个级别，公共建筑用地5个级别，工业用地4个级别，不包括二环内的规划限制区。

　　问：与2002年原土地级别和基准地价比较有什么变化？

　　答：与上一轮土地级别相比，商业、住宅和工业用地的级别个数都增加了一个级别，商业和住宅用地由原来的六个级别增加到七个级别，工业用地由原来的三个级别增加到四个级别。整体上，土地级别划分更加细化。总的来看，昆明市主城规划区商业和住宅土地级别体现了由二环及二环外向一环内的市中心逐渐提升的发展趋势。与原基准地价比较来看，商业用地各级别基准地价平均提高了10.69％，住宅用地基准地价各级别平均提高了35.55％，工业用地地价平均提高了 7.44%。其中工业用地由于土地级别个数增加了一个，原来的三级地相当于现在的三、四级地。因此，四级地地价有所降低，其他级别地价均有一定程度的提高。各级别测算面积在原基础上也有所调整，相对于一级地调整较大。

　　问：基准地价更新是不是可以说就是提高地价？

　　答：基准地价更新的主要目的是准确反映城市地价分布规律和地价水平。基准地价更新既不是简单的提高地价，也不是简单的降低地价，而是让基准地价更能反映城市地价的客观水平及其分布规律，以满足政府调控土地市场的要求，并且为合理确定出让地价、收购地价等提供依据，为政府进一步加强和规范土地管理提供决策依据。

　　问：基准地价变化了，是否意味着商品房的价格也会水涨船高呢？老百姓购房的负担是否因此而更大了呢？

　　答：商品房的特点是具有商品性，商品房价格取决于市场需求，由市场定价。基准地价调整提高了，也就是土地取得成本增加了，不会使商品房的价格也水涨船高。房地产用地供应是通过公开的市场配置机制来进行的，土地取得成本的增加，并不会对房地产用地公开招拍挂价格带来多少影响，即不会因为建设用地取得成本的变动而影响市场价，最多就是压缩了房地产商的利润空间和政府的收益部分。此外，房屋价格由土地成本、建安成本、税费和利润四个部分组成，地价的变化会影响到房价，但仅是构成房价的一个因素，所占的比重不大，而真正影响房价的高低的主要是取决于市场供求，如果商品房市场需求大，即使是成本很低，房价该多高还是多高。所以，基准地价调整提高了，不会增加老百姓的购房负担。

　　据悉，昆明市主城规划区基准地价级别具体范围，近日可到昆明市国土资源局网站上查询。

　　主城规划区土地级别与地价更新成果

　　级别 商业 住宅 工业 公共建筑

　　1 7026 3761 588 578

　　2 6449 3145 518 513

　　3 5256 2572 464 448

　　4 4195 2034 421 397

　　5 2687 1358 规划限制区内的参考地价为657 357

　　6 1517 908

　　7 495 494