上半年沉寂，下半年不再沉默

　　市区商铺新盘营销出新招

　　8月起，昆明市区商铺推售成渐热态势。今年昆明的住宅市场显现出别样清冷，不过，市区内的商铺在经历了上半年的沉寂后，下半年再战江湖，市区内商铺推售却呈现分外热闹场面。无论是推售，抑或营销方式，营销策略都发生了显著变化。

　　8月9日，位于一环路内CBO区的景观楼盘上东城的商业项目——上东大街首期A区103套商铺正式对外销售，开盘当日销售率达50%。据泰兴隆地产有关人士介绍，截至8月18日，上东大街的商铺销售率已超过6O%。8月初，金色俊园商业街8700多平方米正式对外销售，截至上周日，金色俊园商铺的销售率已超过30%。上周二，摩玛艺术造城商业项目——摩玛大道余量商铺在5大区域范围内不分朝向、不分面积大小，一律“一口价”的统一价格销售。

　　沉寂半年，8月起一环内商铺登场

　　今年上半年，呈贡的春城财富中心的商业项目推售显现出不俗的销售业绩；南市区商业项目推售业绩也不错。而市区内的新开工的商业项目因为属于凤毛麟角，特别是今年上半年，市场处于调整期，市场的关注点都放在住宅方面，鲜有商铺推售。故市区的商业项目则一直呈清冷态势。

　　进入8月起，市区内拥有商铺的商场或是楼盘陆续开始启动，像位于一环路内的上东城商业项目——2.7万平方米上东大街首批商业项目正式对外销售。本月，地处二环东路与白龙路交会处的金色俊园商业项目——近8700多平方米的金色商业街区商铺正式对外销售。据悉，本月推售的金色商业街区面积为8700余平方米，均价为12000元/平方米。截至上周日，金色俊园商铺销售面积已经超过了30%。

　　事实上，早在去年8月，金色俊园10万平方米的商铺己经被消化，得胜10万平方米体验式主题家居购物广场落子金色俊园，名为“得胜家居·世博店”。目前，得胜已开始在金色俊园商铺装修这个号称西南最大的体验式主题家居购物厂场。

　　继上周二摩玛大道余量商铺在5大区域内推出“一口价”销售方式，本周三摩玛大道推出升级版本的购铺计划。据昆明和信屋业开发有限公司有关人士介绍，凡是购买了摩玛大道商铺且不是自己经营商铺的，与专业运营摩玛大道的商业公司签订“3年合作协议”后，三年内，购铺者每年将得到投资额10%的租金回报，首年租金还可在投资者签订购房协议时直接支付给投资者，亦可冲抵购铺款。

　　据悉，计划于八九月份推售的商业面积还将会陆续增多。

　　转换思路，商铺带租约出售

　　与以往的商铺销售不同的是，今年带租约的销售方式开始增多。像8月9日正式开盘的上东大街，有两种销售方式。一种是购买商铺者如果是自己经营，那么将按上东大街的原价购买；另一种是带租约的销售方式，如果购铺者把前两年的商铺收益无偿转让给开发商，购铺者就可以享有商铺的8.4折优惠。截至8月18日，上东大街A区商铺的销售率已经达到了60%。据泰兴隆地产的有关人士介绍，目前已成交的上东大街商铺绝大部分以“8.4折”的销售方式成交。

　　无独有偶，今年5月，星耀集团推出的“购房保障计划”其中一项就是，凡购买新亚洲·体育城四期“星体花园”商铺，以及“星都国际总部基地”精装修写字楼的客户，其房源将由租赁公司一次性承租3年，保障年利9% ，投资回报总额累计高达27%；同时，3年租期满后，业主还可选择按合同款自由退房。从8月20日起，地处北京路668号的摩玛大道，开发商则推出“三年包租”计划，购买商铺者如果不自己经营，而是交给专业的商业公司管理经营的话，可与商业公司签订合作协议，按合约，将享有每年投资额的10%的租金回报。3年后，如果投资者提出申请，开发商将会无条件按原购销合同金额接受回购该铺面。

　　楼布低迷 开发商介入商铺运营

　　无论是上东大街抑或摩玛大道，记者发现这些楼盘都有开发商商业运营的痕迹。据悉，上东大街开发商将聘请专业的商业管理公司直接介入上东大街定位于休闲街区的商业管理运营。从交房起两年内，上东大街开发商每年投入200万元商业推广基金，整合各商家经营资源，有计划、有步骤、科学地进行形象包装和市场推广，大力支持商业有效运营。专业推广和管理摩玛大道的商业公司也将对摩玛大道投入专项运营资金，据记者了解，该商业公司不乏开发商的影子。

　　对此，深圳至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉认为，其实这是开发商在目前楼市低迷、销售受限的晴况下的思路转换。事实上，目前开发商普遍看好区域发展的前景，与其销售不利或是廉价出售，还不如做长期打算，博取未来。其二是开发商利益模式的转换，因为这是短期收益向长期收益的转换，如何实现利益的长期相对稳定，是商铺销售受阻时开发商需要重新定位的关键问题。很多开发商由此介入了这个环节，但这就需要把盈利模式定在尽量减少销售面积方面的盈利上，而是组建自己的运营管理团队进行经营，获取长期收益。

　　从第三层面分析，李纯玉认为，这也是资金链条与运作方式的问题。由于各个开发商资金链的差异，出现了不同的运作方式，也就是开发商介入的程度深浅不一，合作模式也多种多样。有的专门成立了商业公司来运作，像摩玛；有的和大型的品牌商业企合作，像时光俊园与金格、与得胜的合作。

　　其四是开发模式的转换。盈利模式决定了开发模式，如果经营成功的话，可以解决以后开发过程中的资金链问题，由地产开发转变为开发与实业相结合。

　　业界访谈

　　投资商铺，回报更稳定

　　本期嘉宾：郑浩元《聚锋商管公司总经理）徐光远（云南大学教授）

　　记者：您知何看待商铺投资和住宅投资？

　　郑浩元：房产投资一直是比较稳定的投资方式。今年以来，全国楼市出现了调整态势。特别是投资住宅市场出现了较多的观望氛围，但是商铺投资却呈现出比较旺盛的态势。从投资渠道来看，目前股市持续低迷，让更多投资者的眼光转向了商铺。从今年上半年商铺的推售情况来看，呈贡的春城财富中心商铺推售出现了不俗的销售业绩也表明了这一点，南市区推出的部分商铺，价格和去年相比变化不大，也就是说即使在市场调整的时候，商铺的价格也是比较稳定的。在目前投资渠道缺乏的时候，商铺属于投资回报稳定上升的品种，跟住宅项目比，商铺的投资更为稳健。

　　记者：选择商铺有什么讲究吗？

　　郑浩元：如果区域处于启动阶段，商铺价格相对较低，而如果选择已经发展的区域投资，商铺的价格和其价值相符，未来提升的空间不大，投资商铺回报自然就没这么高。所以建议选择商铺投资的时候，多留意一些处于启动阶段、未来发展前景较为明朗的区域的商铺。

　　记者：如何看待开发商的带租约销售方式？

　　郑浩元：无论是开发商带租约的销售方式或是投资回报销售方式，都是开发商看好未来市场的一种表现。像上东大街商铺，地处哪路内成熟片区，地段位置都比较好，这样的氛围下近3万平方米的商铺面积易于统一规划。一般而言，如果是商业项目，很多开发商都会自持一部分商铺，一方面表明对自己的项目有信心；另一方面也表明他看好未来商铺的发展前景。开发商带租约的销售方式也表明开发商有实力、有责任感，因为他们为此要投入大笔的市场推广基金预先培植市场，待市场成熟后再交给投资者。

　　徐光远：无论开发商采取哪种营销方式，都只是开发商的种营销策略，达到快速销售回笼资金的目的。现在带“租约”的销售方式一定程度上也是对购买商铺者的一种让利模式。（记者 王效）