回忆十年前，深圳花样年集团总裁潘军很感慨。

　　“1997年我卖过房子，”他说，“那时候房子少需求也少，正常的情况下一天卖一套。而现在有些产品做得不好的企业，一个星期连一套房子都卖不出去。”时移势易，经历了十年牛市的房地产开发商赢来了艰难的一年。

　　十年间，房地产业繁荣辉煌，诞生不少富豪。而今天，喧嚣渐远，疯狂变为理性。国家统计局网站上一篇经济述评更是称，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”

　　与此相伴随，开发商的心态正在发生改变。

　　开发商否认地产暴利

　　2008年，某媒体进行的“3#zhPoint#15暴利行业揭秘大调查”显示，2008年的十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居十大暴利行业之首。

　　很少有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁。而房价连年暴涨更让人们有理由相信这是一个暴利行业。

　　但开发商们并不认同这个观点。万科董事会主席王石去年10月在接受记者采访时表示，2007年前九个月和2006年同期相比，万科的均价比2006年提高了27%，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里部分是因为装修房比例上升，成本比原来高了；另外，每平方米房子的税金由去年的400多元上升到目前的1100多元。

　　王石称，从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4%，而制造业只有4%。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10%多，制造业是9%多。主要是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。

　　如果房地产不是一个暴利行业，为什么出了这么多富豪？王石解释，原因很简单，房地产行业是中国所有上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。仔细看一下富豪榜前几名历年的变化，比较密集的行业一开始是IT，然后是零售行业、房地产行业。我们设想一下，如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放，那么中国的首富一定会出现在这些行业，而不是房地产业。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎在接受本报记者采访时也表示，地产行业虽然利润率相对较高，但风险也较高。“人们通常看到房子好卖的时候，也有很多开发商血本无归。这是一个高投入、高风险的行业。”公衍奎称。