地价上涨的外力

　　如果按照经济学上的供求关系决定价格理论，“无市”就将意味着降价，土地何以做到独善其身，在楼市和地市如此低迷时仍然能保持11.94％的高位涨幅？

　　华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎用了博弈论来加以阐释。

　　“今年上半年的实际土地供应量和供应节奏都明显下降。”公衍奎一针见血。

 　　7月27日，鹿心社在国土资源部半年度工作报告中披露，2008年上半年，全国建设用地供应总量同比下降25.3%，全国共使用新增建设用地指标135万亩，仅占全年计划的23.4%。

　　北京情况也基本如此。今年上半年北京市累计供应的住宅用地只有413公顷，只完成计划的24％，特别是在今年二季度，住宅及商业金融用地此前计划推出49块，最后竟有40块未能如期供应。

　　而国土部门一位内部人士亦分析，从地方政府来说，土地不会降价出让，更不会廉价出让，因为土地有它的市场价值，政府部门不会让土地价格低于它的基准价格。“市场低迷时期放缓土地入市进度可能是首选之策。”

　　一位不愿透露姓名的开发商还向记者爆料，目前，政府推出的土地一般会有两种，一种是那些地段不太好的土地，对于开发商来说，不会再像以前那样什么样的地都去抢，现在则是“不该拿的地不拿了”，于是被“流标”、“流拍”，而政府又完成了土地供应计划；另一种情况就是继续供应一些地段好的土地，对于这些地块，有实力的开发商还是会力争，在群雄逐鹿之下，地价很难下降。

　　这位开发商还指出，虽然很多成交的地块都是以底价成交，地价看似低廉，实则不然。“底价已经比之前有不小幅度的提高。”

　　记者从相关渠道也得到数据，今年上半年北京土地的定价整体同比上涨9.06%，其中城区地块定价上涨达50.9%，只有郊区地块及非住宅用地的定价有所下降。

　　而来自广州方面的消息，虽然土地市场冷清，但是今年1－5月，广东土地购置费用172.69亿元，增长19.4%，而土地推导价大都比目前实行的基准地价高出不少。

　　“这正是目前土地管理中地方政府主导性很强的一种集中体现。”公衍奎分析认为。

　　此外，土地整理成本的增加，也是地价上涨的一个重要客观因素。

　　“虽然楼市低迷，但被拆迁人的心气仍然普遍较高，之前，别人家补了那么多钱，为什么到我这儿就减少了？”公衍奎指出，增加的拆迁成本最终仍然会体现在土地价格上，以达到转嫁的目的。

　　地价需回归

　　继前两年地价大幅增长之后，目前楼市调整时期地价仍呈现高位上涨，令人不解。

　　近期，来自上海、重庆、广州等地的“地王”纷纷传出退地的消息，这给“疯狂”的土地市场敲响了理性的警钟。

　　“前两年，一些房地产公司为了圈地而圈地，他们圈地的目的不是为了在这些土地上盖出来市场上需要的、可以销售的房子，而是为了土地储备，为了在财务报表中添上一个简单的数字。”上周，潘石屹在与记者网聊时指出，这些远离城市、甚至没有最起码基础设施的地块，发生退地事件是好事，避免了目前在这些并不具备投资价值的土地上面追加更多的投资，可以避免发生更大的浪费，“这是对过去错误的修正。”

　　“当房地产的各项主体不能自我修正时，就需要市场来修正。”鄂俊宇指出，目前，房地产的深度盘整就是一种市场修正行为。

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　　同时，潘石屹也指出，房地产行业资金紧张，一些房地产企业不得不违约退地，这种情况使未来两年市场上房屋的供应量减少，进而会影响到未来两年的房价。

　　地价企稳，是房价企稳的重要内容。所以，业内人士在呼吁地价的理性回归。