数据显示，上半年，昆明市房地产市场开发企业房屋施工面积1421.4万平方米，同比增长32.4%；新开工面积346.83万平方米，同比增长12.2%；房屋竣工面积121.26万平方米，同比增长28.2%。从以上数据我们不难看出，昆明房地产的施工、新开工和竣工面积与去年同期相比均呈现较大增长。那么，这些这些数据的增长会给房地产市场带来怎样的影响呢？
 
　　楼市有不有可能从卖方市场向买方市场转变？下半年昆明的房价到底是涨还是跌？在如今观望气氛浓厚的情况下，购房者要如何出手买房才好？

　　奥运前，有不少观点提出质疑，奥运后中国经济会否下滑，而由此带给中国楼市的影响也将难以避免。深圳部分房产业主断供，同样影响着昆明业主对楼市的信心。

　　记者近日采访了解到，无论是购房者、开发商、销售人员、专家都有同样的感受，那就是今年以来，房屋供应量增加、城中村改造、一些楼盘价格出现调整等等因素都使得消费者和开发商进入了博弈阶段。而昆明楼市也在这个大环境的影响下可能从过去的卖方市场向买方市场转变。

　　从政府官员到开发商、中介机构、销售经理、投资者乃至调研机构和地产专家，买方市场正在来临成为了他们共同的声音。

　　或许进入到买方市场后，购房者虽不一定能像买白菜一样买房，但起码自主选择的余地能更大些。

　　营销打低价牌

　　“电梯洋房起价只需3080元/平方米”、“限时抢购起价3710元/平方米”、“一期新房源起价 4690元/平方米”……最近，许多开发商都纷纷打出了这样的广告以吸引购房者的注意。这也让人产生了一种错觉，昆明的房价是不是开始普遍下跌了？对此，记者在这些楼盘中进行了调查。当记者首先来到位于滇池路口某楼盘售楼中心时，销售人员十分热情地上前招呼，尽管是周末但售楼现场前来看房的人屈指可数。当记者问到房屋销售价格是不是已经跌到4000多元时，销售人员是这样解释的，她告诉记者，4690元/平方米只是他们的起价而不是均价，是有这个价钱的房子．但套数不多而且位置也不好。其他位置较好的房子和高层住房价格都在6000元以上。至于该楼盘是不是降价的问题，销售人员表示，现在建筑成本在不断上涨，房价是不会下跌的，打出最低价只是为了吸引更多购房者的注意。

　　随后，记者又选择了几个楼盘进行了采访，销售人员的解释都大同小异。尽管确实有广告上所打出价格的房子在销售，但事实上这只是开发商结合市场状况对销售策略做的一些局部调整，楼盘的销售均价并没有跌至人们所期待的4000多元。一位业内人士告诉记者，许多开发商打出低价牌，其实只不过是楼盘的促销手段之一，起价并没有多少实际参考意义。

　　市场供应最增加

　　据相关机构的调查数据，今年上半年昆明共有74个在售楼盘，其中市中心（二环路以内）在售楼盘 26个，北市区9个，世博及东市区9个，官南东南片区10个，滇池路片区12个，西市区6个。而在74个在售楼盘中，2006年开盘的存量盘仅有7个，去年开盘的有26个，今年开盘的有41个，在售楼盘中主要以今年新开项目居多。

　　从新开楼盘的数量和施工面积都可以看出，今年房地产市场的供应量确实比去年有所增加。导致供应量增加的主要原因是什么呢？昆明星耀集团实业有限公司销售中心常务副总经理贺云飞认为，之前一些开发商集中拿地后，今年到了必须集中上市的时期，因此使得今年新开楼盘增多，供应量增加。而另一方面，贺云飞也认为，今年昆明实施的城中村改造将在不久后也成为影响供应量增加的一个主要原因。

　　销量下降近4成

　　相关数据显示，今年1~6月，昆明市房屋销售面积250.23万平方米，同比下降37.1%。其中，商品房销售面积221.15万平方米，同比下降39.8% ，昆明商品房销售额同比下降16.3%。据昆明市房产信息网统计数据显示，今年上半年全市商品房总成交27530套，成交金额126.74亿元。与去年同期成交37212套相比，成交量下降了近万套，成交金额下降约40亿元。

　　对于销量下降，省建设厅副厅长陈锡诚分析原因认为，现在购房者主要有两类，一类是有刚性需求的人，另一类就是投资购房者。导致销量大幅下滑除了有自主需求的购房者正在持币观望外，最主要的还是投资购房者现在都不买房了。由于目前的形式让投资者觉得房价未来的走势并不十分明朗，因此投资者对投资购房能否给自己带来利润并不乐观，因此使得销量下滑。

　　向买方市场转变

　　供给大于需求、商品价格有下降趋势，买方在交易中处于有利地位的市场即买方市场，而相反就是卖方市场。在市场经济环境下，大家对买方市场的概念并不陌生。那么，房地产市场是否已经进人买方市场了？对此，陈锡诚认为，从目前购房者的选择空间越来越大、市场供应量偏多等情况都可以看出房地产市场确实是进入买方市场。作为买方市场的一个重要特征——价格来说，陈锡诚也认为，尽管有个别楼盘开始降价，但并不代表房价在普遍下跌了。

　　昆明未来的房价走势会如何？陈锡诚给出了这样的回答，他认为房价历来都是会以上涨的趋势发展的。目前土地、建筑材料价格的不断上涨都导致了开发房地产的成本增加，在这些因素都上涨的情况下，房价大幅下跌的可能性不大。因此，他认为，在目前的市场状况下，开发商应该理性投资，不能盲目拿地，而购房者也应该理性购房。

　　对于进入买方市场的说法，采访中一些购房者、销售人员、开发商、专家也都认为目前房地产市场确实已经进入了买方市场。具体来说，供求关系的改变、宏观政策、成交量下滑等因素都是导致房地产市场从卖方市场向买方市场转变的因素。