市场观点

　　[开发商]

　　买方市场是必然

　　昆明星耀集团实业有限公司销售中心常务副总经理贺云飞对房地产市场的买方市场是这样理解的，他认为，进入买方市场是市场经济发展的必然结果，而决定是不是买方市场的关键就在于供求关系。2004年以来，因为房地产市场出现了供不应求的情况，因此，房地产市场非常火爆，当时只要一有楼盘推出就十分受欢迎。可从今年的房地产市场的情况来看，无论是全国还是昆明都在销售价格上做了一些调整，而这种调整很大程度上也是因为供应量增多所导致的。

　　同时，贺云飞也认为，现今的房地产市场已经进人了产品化时代，产品的质量、品质好才越能吸引购房者。

　　对于房价的走势，贺云飞分析认为，现在开发商拿地都是通过招拍挂的形式取得，因此，开发成本是可以计算的，现在房地产开发的毛利润一般在20%左右。结合开发成本，房价要普遍大幅下跌的可能不大。这也要排除一些开发商迫于资金压力降价的情况发生。

　　购房者应何时买房才合适？贺云飞认为，买房本身首先应该考虑的就是自住需求，而且应该慎重买房，不要盲目跟风而且最重要的就是不能因为房价上涨了就影响自己的生活品质。

　　[二手中介]
 
　　多数房源有价降

　　“我觉得现在的市场还没有出现买方市场。”玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓对房地产市场已进入买方市场持不同的观点。他认为，进入买方市场应该符合3个条件。第一是供求比例，尽管现在从表面看房地产的市场供应是供大于求的，但随着城市化人口的不断增加，刚性需求是存在的，目前只是因为观望导致销量下降，但下降并不能说明没有需求；第二是一手房和二手房的比例，目前二手房的存房量在市场中还没有占主导地位，仍然是新房占主导地位，也就是说，二手房的存房量达到一定的比例才会出现二手市场的买方市场；第三就是在二手房交易过程中，他认为依然是卖方占据着主动地位。

　　卞东晓介绍，玛雅房屋今年以来的销售情况呈下滑的趋势发展。从数据来看，除了一季度销售略好外，二季度的销量同比下降了30% ，进入三季度以来销售则更是同比下降了40%左右。很多购房者目前都只看不买。从价格上看，二手房市场也开始出现了松动的迹象，一些房东为了尽快卖房都会选择主动降价。因此，对于市民张先生在购房时遇到的1个月间价钱就下降了2万元的情况是存在的。而且，现在购买二手房，大多数房源都有降价的空间。

　　【调研机构】

　　买房就买准现房

　　深圳至祥置业（昆明）有限公司总经理周曼对房地场做出了这样的预测，明年昆明的楼盘将有可能进入现房销售的状况。分析原因她认为，首先现房销售对于购房者来说可以降低购买风险；其次，由于销售状况不好，会使得今年许多在建的项目留到明年，这些在建的项目到时就成了现房。她认为，这是一个很好的现象，不仅能使房子的品质得到提升，现房销售也将更考验开发商的精品意识。因此，这个趋势将会一直延续下去。”

　　“从目前的状况看，房地产市场确实符合进入买方市场的条件。”周曼认为，进入买方市场不仅仅是供应量的原因，还有宏观政策的对需求的抑制。同时，她也认为，无论是卖方市场还是买方市场，长期向一方倾斜都是不健康的。从今年的情况看，显然是买方市场占主导地位，但她觉得两者间的平衡是十分重要的。

　　她并不认为昆明的房价存在不合理的泡沫。因此，她建议那些徘徊于何时买房最合适的购房者，今年下半年到明年初是个比较好的购房期，因为，这段时期内，无论从选择的空间、性价比等各方面都会比较好。

　　【专家】

　　买方市场无疑问

　　“这是毫无疑问的。”对于房地产市场进入买方市场的说法，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，进入买方市场的主要特征是，首先就是成交量下降，今年以来，无论是环比还是同比，各种调查数据都表明房屋的成交量在下降，这是一个非常重要的原因；另一个特征是开发商之间的竞争激烈，这个方面从开发商推出的各种广告、促销手段就可以看出，开发商正面临着销售压力，希望以此吸引购房者；再则就是价格，许多新开楼盘的价格也没有预想中高，而且价格的上涨呈结构性上涨的趋势。从这3个特征就可以看出，房地产市场已经进入买方市场。

　　另一方面，周大研也认为，目前政府正在开展对闲置土地进行清理，这一举措将迫使一些开发商尽快开发手里原有的土地，这样一来，又会使市场的供应量增加。供应量增加的同时，需求量的变化则不大，甚至需求还会减少，因此，在这样的情况下，供应量的增加就会使购房者在买方市场中的主导地位越来越明显。

　　对于购房者应该何时买房的问题，周大研认为，这要根据各人的倩况，具体分析。而且最关键的问题是，不是所有的房子都一定会涨，也不是所有的房价都会下跌；比如，一环内占据优势位置的房价就很难下跌，而一些区位差、同质化、数量多的楼盘就有可能下跌。因此，他建议购房者在购房时要根据个人的具体情况和实际需求，在购买时多做比较，多咨询有关人士给出的专业意见。