数据来源：风之铃地产研究中心

　　“会员购房优惠，购房送装修，一次性付款折扣大……”7月份，昆明不少开发商针对市场僵持不下的局面重新调整销售策略，一方面淡推房源，一方面以多样的优惠活动吸引顾客。

　　风之铃昨日发布的市场报告显示，昆明房价仍在小幅下滑。7月份在售的普通商品房均价为5282.4元/平米，较6月份环比下降了0.28%。另据昆明房产信息网统计，7月份主城四区商品房总成交3526套，比6月份下跌近千套。同时，从成交户型看，中小户型较为抢手，大户型房源存量则较多。

　　商品房均价5282.4元/平米

　　本次普通住宅均价分析以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中的普通住宅，共计67个样本。核算方法与6月相同，对样本商品房的均价进行频率分析，同样，为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的平均价格水平，删除部分价格在8000元/平米以上及 3500元/平米以下的楼盘，力求使入选的楼盘价格不会过多地偏离正常价位水平。

　　从结果看，7月份在售的普通商品房均价为5282.4 元/平米，环比下降了0.28%，鉴于样本量的不同，价格水平属正常波动。这也说明进入今年以来，昆明楼市普通住宅市场趋于稳定，在售楼盘报价基本保持在 5000元/平米的水平。其均方差为1153.67，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在4128.73—6436.07元/平米之间，比6月水平略有差别。从均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在4000—6000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，为47个，该价格区间的楼盘总共占到 70.15%（样本N=67）。

　　容积率2.29基本满足舒适度

　　7月昆明在售楼盘容积率集中在1.0－2.0之间，占到35.8%。7月份平均容积率为2.29，与上月水平2.23相比有所提高。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。从在售楼盘容积率情况看，昆明楼盘基本上可以满足居民舒适度的要求，同时在地价不断上涨的今天，土地利用率的问题也应该考虑，区位条件越优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率指标对项目利润空间的影响愈关键。

　　绿化率总体水平达49%

　　随着人们生活质量的不断提高，房地产开发商在绿化率等硬性指标方面面临着更高的要求，一般来说，新建居住区绿化率不低于30%，并按居住人口人均两平米的标准建设公共绿地。低密度、低容积率、高绿化率的居住区是目前楼市的主流。

　　7月份的在售楼盘中，绿化率在40%－50%的居主要地位，占到了总楼盘的57.33%，绿化率达到50%以上的楼盘占到总楼盘数的三成以上，总体的平均绿化率也达到了49%。

　　中小户型抢手大户型滞留

　　在7月份，面积从90平米的经济型到150平米左右的中等户型，多为3+2+2户型，在所售楼盘中的龙头地位依然稳固，这主要依赖东骧神骏·万泰小区、滇池印象·国际花园、金色交响二期·上院等小区推出了高达上千户之多的此类户型，从而使得3+2+2类户型在总户数中占到绝大多数，比例为42.87%。

　　小户型的需求量已经是毋庸置疑，但7月的2+1+1和1+1+1的户型所占的市场比例也相对有所下降，这主要是因为该户型比较抢手，受房地产市场降价等风波的影响，后续的供应未能及时弥补需求空缺所造成的。这同时也造成了大户型房源的滞留，影响其所占总房源的比例，从表中可以看出，7月份4+2+2户型的比例较上月有所上升。

　　二三环间楼盘供应量大

　　一环路内的楼盘主要集中在五华区的南屏街一带，一二环路之间的楼盘在各区的分布比较平均，个数比一环路内略多。二环路沿线及二三环路间的楼盘各区内都比较多，这与区间交通环境改善、居住质量不断提高有着必然的联系，同时该区域合理避开二环路内土地紧缺、地价上涨的压力，使得二环路外房地产开发的幅度有了较大的提高，正如图中所示，二三环路间楼盘所占比例最大。三环路外的楼盘由于交通问题，进城路途较远，各区的开发楼盘数量有限。

　　□市场观察

　　购房优惠成楼市风景线

　　统观整个市场，购房优惠集中可谓是近期昆明楼市的特点之一，会员购房优惠、购房送装修、一次性付款折扣加大等等。5月23日率先降价的金色俊园除了让俊客会会员享有原来的购房优惠外，一次性付款的客户还享有2%的购房优惠。位于金殿旁的金林碧水，总房价达80万元的购房者，7月1日起，可享有1%折扣优惠，从8月 1日起购房优惠达到了1.5%……虽然昆明本地迄今为止只有俊发公开降价，但像这样一个团购价优惠幅度和折扣等购房优惠活动，也让很多人感到现在的房价下跌已经成为真正事实，公开与隐讳都一样。公开与隐讳的降价风波始于今年年初，昆明部分楼盘的房价像是做起了“俯卧撑”，此起彼伏，让人有些捉摸不透。

　　开发增长快销售下滑

　　据云南省统计局统计，上半年云南省房地产业开发投资、商品房屋施工及竣工面积出现较快增长，但商品房销售面积有所下降。其中，开发投资额为231.78 亿元，同比增长57．8％，商品房屋施工面积3856.81万平米，同比增长39.2％；商品房屋竣工面积320.45万平米，同比增长9．6％。全省商品房销售面积758.05万平米，同比下降10.0％；商品房销售额210.32亿元，同比增长3.8％。

　　云南省统计局局长李灿光表示，房地产业的发展空间与城市化进程息息相关，出现开发投资增长较快而销售下降的主要原因是国家宏观调控政策的作用和居民的消费心理对房地产市场所持的观望态度。（本版撰文  风之铃市场咨询机构 首席记者李先锋整理）