最近，关于房地产救市的争论不绝于耳，房地产救市之讨论十分激烈，给出的救市方案五花八门。不过，无论这些房地产救市的理由有多少条，救市的方式有无数种，其实这些主张救市的根本目的，就是要救房地产的暴利模式，就是希望通过救市来维护房地产的暴利模式不改变。

　　诸种救市理由及谬处

　　为什么这样说？我们先来看一些列举的房地产救市之理由。比如，如果不救市，房地产企业就度过不了百天，这些房地产企业就会由于资金链断裂而倒闭。但时间已经过了半年，不仅没有看到国内哪家房地产大企业破产倒闭，也没有看到哪家房地产大企业由于资金紧张而停工停产。反而是今年上半年流入房地产企业的资金越来越多，房地产企业流入资金的渠道越来越多样化。正因为房地产企业开发投资快速增长，正因为流入房地产企业资金没有减少，今年上半年房地产企业的效益仍然处于较高水平，国内房地产市场的价格仍然在上升。如果说，在这样的情况下，房地产要救市的话，要救的是什么，不是要救房地产暴利还有什么？

　　最近有人制造出什么国内房地产市场已经出现“断供潮”，而且宣扬什么随着一些地方的房价下降，这种“断供潮”将蔓延全国，将影响到国内银行体系及金融体系的安全。但是，从后来所获得的信息来看，这种所谓的“断供潮”，只不过是一些炒房者为了要挟政府救市的一种谋略。试想，上半年的全国房价一直处于上升的态势（上涨10%），房价不下跌，哪里来的“断供潮”的出现？

　　再进一步说，假定全国许多地方出现了房价大幅下跌，在中国法律与按揭合同安排下，选择断供的个人仍然会微乎其微。因为，中国没有《个人破产法》，在按揭合同的债务承担无限责任的情况下，用按揭贷款购房的民众，如果选择按揭断供，不仅不能够通过这种方式解除相应的债务，而且所承担的风险非常高（比如商业银行对个人债务的追讨、个人信用污点等）。既然个人选择断供的概率相当小，那么“断供潮”又从何而来？

　　还有人说，政府为什么要救市房地产，就在于增加居民自住性住房需求，增加居民住房改善的需求。这种说法当然是冠冕堂皇，看上去没有多少可指责的东西。但是，无论是24号文件、十七大报告、今年总理的政府工作报告等文件，都对这点有清楚的界定与相应的任务。在这些文件中，对居民的自住性住房不仅没有限制，反而要求采取一系列的优惠，让更多的居民进入房地产市场。但是，在目前国内房地产市场，居民的自住性需求为什么没有得到释放？为什么居民的改善性住房得不到解决？问题并不是政府的政策不宽松，而在于目前房地产市场投资性需求为主导推高了房价，让国内80%以上的居民没有支付能力进入高房价的市场。如果房地产市场的价格不向居民消费性需求方向调整，而是要保持在暴利的投资性需求的价格水平上，那么怎么能够让绝大多数居民有能力进入高房价的市场？

　　还有，当前国内的房地产市场非常奇怪，一方面天天在叫房地产企业的资金链将断裂，房地产企业正在引入大量外国资金，甚至于敢借高利贷让资金进入房地产企业，但另一方面房地产的住房价格就是不动。在国内绝大多数房地产开发商看来，宁可不卖一套也不降价。也就是说，就目前的房地产市场的情况来看，房地产的销售迅速下降，并不是居民不需要住房条件改善，而是过高的房价把绝大多数居民排除在市场之外。按照市场法则，价格是调整房地产所有问题的根本所在，但房地产开发商什么都可改变，就是不改变房价，就是不让高昂的房价调整，最为根本的目的就是要维持房地产市场暴利模式。

　　价格回归理性还很遥远

　　但是，据8月5日国家统计局网站消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在 一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对房市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。从宏观经济形势和政策面、需求层面、供给方面临的资金困境三方面来看，市场并不支持房价持续高涨。因此，在中央采取货币、土地等各项综合性政策之后，房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。这则消息基本表明了两个观点，一是高房价是不适应中国的，它既不适应市场本身的内在发展要求，也不适应国内绝大多数民众购买住房的支付能力；二是在中央政府一系列的房地产市场政策调整下，国内房地产市场的价格开始回归理性，因此，房地产市场暴利模式会终结。

　　对于第一个观点，我基本上赞成。中国的房地产市场经过长达10年的快速上涨之后，全国各地的房价，无论是一线城市，还是二三线城市，甚至于小县城，都有不同程度的快速上涨，只不过各地方上涨幅度不一样。而一线城市则是这一轮国内房价上涨的领头羊。由于各地的房价上涨幅度不一样，因此，要说房地产市场泡沫，各地的情况也不一样，但在一线城市及沿海发达地区，房价上涨过快早就成为当地经济能否持续发展的障碍及国内巨大的潜在金融风险，也成了不少城市居民生活重负的大山。

　　2007年开始，中央政府认识到这个问题的严重性，并开始出台一系列的政策来调整这种房地产市场的利益失衡，来改变房地产市场发展模式，来终止房地产市场的暴利。可以说，这些关于房地产的信贷管理、土地、税收等政策，特别是对房地产投资与消费的严格区分、增加房地产投资成本及准入门槛、严厉打击房地产市场炒作等，立即使得房地产市场发生了较大变化。特别是对早些时候房地产炒作严重的地方，如深圳，更是冲击不小。

　　但是，就目前的情况来看，这种对房地产市场的冲击，所影响的范围仍然是十分有限的，房地产市场价格的调整也仅是发生在一些去年炒作十分严重的地方。尽管看上去今年上半年国内房价增速有所放缓，但仍然上涨了10%。如果说全国房价仍然处在上涨趋势，那么要说房地产市场价格理性回归还是遥远的事情。特别是早些时候几个房价飙升的地方，如果房地产市场价格不出现大调整，当地房价要想理性回归是不可能的。而房价不全面地理性回归，要结束房地产市场暴利时代还言之尚早。

　　现实的情况是，一方面国内居民需要大量的住房，但是由于房价过高，又让这些需要住房的居民无法把房地产的需要转变为需求；另一方面，国内房地产市场又有大量的住房由于房价过高无法销售出去（这里既包括房地产开发商手上持有的，也包括投资者手中闲置的）。按照一般的市场法则，在这种情况下，房地产开发商一定会把房价降低到绝大多数居民有支付能力的房价水平上，让绝大多数居民进入房地产市场，把他们对住房的需要转化为对住房的需求。但是，市场供求法则为什么在这里失效？

　　关键的问题是房价的高低不仅决定房地产开发商的暴利水平，也决定了地方政府的GDP增长速度和土地财政的多少，决定了地方政府官员寻租的利益空间大小。当房价水平降低时，房地产开发商的暴利空间压缩了，地方政府的GDP增长放慢了，地方政府的土地财政减少了、政府官员的寻租利益缩小了，在这样的情况下，房地产开发商及地方政府岂愿意让房地产市场的价格调整到绝大多数居民有购买力的水平上？因此，房地产开发商为了维持房地产的暴利模式，宁可不卖一套也不降低房价，因为房地产开发商早就把其利益与地方政府捆绑在一起。这就是上面所指的房地产开发商救市之言论层出不穷的原因所在。

　　现在，房地产开发商就是在与住房消费者对赌，就是在与政府的房地产政策对赌。在房地产开发商看来，当房地产开发商不卖房子影响到当地政府的GDP、影响地方政府土地财政、影响政府一些官员权力寻租时，政府岂能不救房地产？况且，前10年的房地产暴利早就为房地产这个行业积蓄下与住房消费者及政府对赌的力量了。这就是为什么不少地方房地产市场僵持局面的根源所在。

　　但是，市场内在因素、政府房地产政策、党中央十七大报告的精神，基本上给国内房地产市场发展设定了方向与趋势，尽管短期内一些房地产开发商可以与住房消费者对赌、与政府房地产政策对赌，但是他们想出现2003年121号文件被18号文件重新翻转过来的奇迹已经不可能。历史可能有相似的地方，但绝对不会重复。

　　可以说，只要让当前的房地产政策一个又一个落实下来，国内房地产市场的价格就会走向全面理性，就能让房地产市场的暴利模式逐渐改变。但是，即使这样，目前国内的房地产市场离公平公正的市场还很远，政府还得通过尽快推出公平公正的物业税或不动产税、推出住房闲置税等税收政策来平衡房地产市场利益关系，来让中国每一个公民真正分享经济发展成果，而不是如早几年那样让这些成果短期内向少数人聚集。到了那个时候，房地产市场价格才能全面理性回归，中国房地产市场暴利模式才能真正终结！