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《国家统计局：房地产暴利时代已经终结》追踪—— 价格滞涨 昆明房企“喊痛”
专家认为：最赚钱的楼盘只有25%以下的利润率，昆明地产不存在暴利时代
记者许建龙 “房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”这句来自国家统计局经济述评当中的话，一石激起千层浪。它用在昆明头上是否为时过早？昨天，记者从相关部门和市场方面了解到，销售下滑、价格滞涨、银根紧缩、开发进度放缓，销售期延长……种种迹象表明，国家宏观调控政策对昆明房地产市场的影响已初现端睨，在昆各大房地产开发企业齐声喊“痛”已证明一切：“贷不到钱，卖不出去，日子可没以前那么好过了。”
销售面积税减
房价“俯卧撑”能撑多久？
根据一份最新的报告显示，上半年，全市房地产施工、新开工和竣工面积与去年同期相比均呈现较大增长：全市房地产开发企业房屋施工面积1421.4万平方米，同比增长32.4%；新开工面积346.83万平方米，同比增长12.2%，房屋竣工面积121.26万平方米，同比增长28.2%。但是商品房销售却遭遇了滑铁卢，1—6月，全市商品房销售面积250.23万平方米，同比下降37.1%。其中，商品房销售面积221.15万平方米，同比下降39.8%，全市商品房销售额同比下降16.3%。
推动楼市下滑的第一块多米诺骨牌应是去年“9·27房贷新政”，开发商和购房者就双双陷入观望，导致成交量迅速出现回落。今年以来，开发商与购房者出现了持续的僵持，“你不降价，我不买，你降价了，我也不一定买。”结果春季房交会交易量仅为去年一半。熬到5月底，等不住的开发商相继“打折”上市，六、七、八三个月，昆明房价一路做了好几个“俯卧撑”。有关部门现在初步给出的判断是：全市商品住宅销售均价上半年有所回落。
“这种价格回落，并不意味着昆明挤出了多少暴利，或者挤出多少楼市泡沫。”昆明市风之铃市场调查机构总经理石远说，他们曾经调查过昆明的楼盘销售利润率，投资回报率和利润总额。即便是最赚钱的昆明楼盘，其利润率的测算结果也不会超过25%，这远比深圳等地30%—50%的利润率要低得多，而深圳楼盘，曾是房地产暴利时代的代名词。
石远认为，昆明房地产市场还没有经历一个所谓的暴利时代，就感到秋意浓浓。开发商甚至都感觉到，今年的销售收入对成本敏感的依赖有增无减。在原材料涨价的大背景下，继续压缩利润空间而出现的短暂、轻微打折现象，将使其盈利能力进一步下降，房价“俯卧撑”能持续做多久，就看开发商的成本控制意识和市场能够接受的价格空间了。预计今年的利润率可能会进一步减到10%以下。
僧多粥少
近千家房企“分食”昆明楼市
另据市建设局新近提供的数字，全市目前有房地产开发企业945家。上半年，又有271家房地产企业申报各类资质，其中：升二级6家，升三级18家，核定四级40家，新办暂定166家，延期41家。这意味着昆明已有近千家房地产企来“分食”房地产市场，这个数字在省会城市中并不算低。
随着新军团的加入，本市房地产开发投资也呈放量之势。上半年，全市房地产开发投资完成92.22亿元，同比增长30.5%，其中，绝大部分资金都落在了商品房住宅投资上，占到75.05亿元，同比增长41.5%，比去年同期提高6.3个百分点。下半年市建设局将制定相关政策措施，支持房地产行业壮大发展，同时构建多层次的住房保障体系，努力实现全年房地产开发投资230亿元的任务，
相比销售的低迷行情，开发投资何以有魄力重金出击、刺激开发“逆势增长”？云南财经大学金融学院陈永忠解释说，这主要是因为年初商品房新开工项目较多，土地费用的计入快速拉动了商品房开发投资的增长。但是房地产开发项目从投入到销售都有一个时间段，如此大规模的投入在半年、1年后方可显现出来，这对市场形成的销售压力将会加剧。陈甚至断言，昆明楼市的销量持续下滑、空置率增加以及价格冲高回落估计在半年之后将进一步显现。
两头收紧闸门
房企回笼资金乏力
在楼市中，另一个抑制投机性需求的重拳，就是国家宏观调控从开发商和购房者两头收紧了闸门。昆明各大开发商开始嚷着缺钱了。
一份最新的相关调查显示，目前昆明大部分开发商的资金自有率普遍只有45%左右，约55%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得。今年上半年，房地产企业开发资金来源167.64亿元，同比增长23.2％。其中国内贷款24.8亿元，同比下降10.2％，比重由去年同期的20.3％下降至14.8％；企业自筹资金43.16亿元，同比下降6.1％，比重由去年同期33.8％下降至25.7％；其它资金来源、定金及预售款项则有不同程度的增长。
事实上，银行半年也没给开发商太好的脸色。无论是企业开发贷款、还是个人住房贷款，增幅同比都出现了不同程度的回落。其中，6月末，全省房地产贷款余额838.35亿元。其中，房地产开发贷款余额230.64亿元，同比增长22.08％，个人住房贷款余额604.53亿元，同比增长22.92%，较上年末下降4.91个百分点。
市内多家银行人士透露，对于银行近期进一步严控房贷的发放，主要是为了防止房贷断供现象发生，“昆明楼市虽出现优惠促销现象，但目前仍未有明显下降，因此也未出现因房价下跌引起的断供现象。”
云南财经大学教授陈永忠分析，目前，国家金融宏观调控影响下，开发商资金链日益紧张。但从显示数据来看，上半年房企定金及预售款出现较大增长，这有效填补了部分开发商流动资金缺口。但不容忽视的是，目前昆明楼市观望情绪浓厚，加之，信贷收紧、成交萎缩、地价增长等原因，并不排除部分开发商出现短贷比重偏大、经营性现金流转负、自有资金比重下降等资金紧张的状况，尤其是中小开发商今后一段时期内的发展将面临一定困难。
石远则进一步认为，下半年昆明楼市继续调整和理性回归的步伐基调不会改变，“一个人发烧到了39℃以后，回到37、38℃是很正常的，总不可能等烧到41℃度再来自我修复吧。在这其间，有个别少数楼盘出现价格跳水现象，我们可以理解为，跳水部分主要是基于获得土地的成本不一样，只要拿地价格都在同一条起跑线上，价格不可能出现大的起伏。”
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