超出国民消费能力

　　“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”国家统计局在经济述评中称，根据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。

　　同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。

　　国家统计局提醒，房价涨幅虽已放缓，在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产市场发展的预期也难以真正乐观起来。

　　要钱还是要名一低一高：看房地产的品牌暴利有这样一个故事。

　　一个男孩在万科工作。

　　他的女朋友问他：你月薪应该很高吧，有几万？

　　梁朝伟与刘嘉玲今年7月21日在不丹大婚。嘉玲多处豪宅何处成新房……(详情) 男孩说：哪有那么高啊，才8000而已。

　　女孩暗忖：好小子，太不老实了。别的小公司的企业，和他同样职位的，都是1万以上。万科是房地产企业的龙头，名气大，赢利多，怎么可能工资比小公司还低呢？后来，女孩就跟男孩ByeBye了！

　　虽然结局很无奈，但这是事实。且这种现象屡见不鲜。像中海、保利、龙湖等知名企业的员工都表示，他们的工资在业内同行中，都不是最高的。

　　因为企业名气大，许多人都想进去，所以，这些品牌企业，用不着以高工资去诱惑，就会有人趋之若骛地挤进去。企业的名气，已经悄然地转化为一种无形资产，而员工的部分工资则融入在名气和品牌里了。

　　这就是品牌的价值魅力。

　　一、人力成本低曾经作过一项调查：

　　假设有一品牌房地产企业给你月薪7000元，而另一非品牌企业给你月薪1万元，其他条件都相同，你会选择去哪家企业工作？

　　A.品牌企业B.非品牌企业C.看情况再说调查的结果是：

　　选择品牌企业的占60%，选择非品牌企业的占25%，看情况再说的占15%。

　　按照7000元和1万元的工资成本核算，品牌企业在工资方面，可比非品牌企业节省30%，而且，品牌企业挑选优秀精英的几率有六成。

　　二、土地成本低房地产企业的品牌价值不仅体现在低人力资源成本方面，其实，在房地产开发的每一个环节，品牌价值都无处不在。

　　比如在土地招标过程中，并不是谁报的价格高，谁就能够获得这块土地。这之中，仍涉及到品牌价值的问题。评标人通常还会考虑这个企业的知名度和口碑等要素，譬如，是否信誉良好啦，是否为有责任感的企业啦，有没有偷税漏税啦，评标人要综合考虑后，才会决定把土地批给谁。有时候，品牌企业的良好口碑，可以为企业节省不少资金呢，尤其是在土地这块，一节省，就是好几个亿，甚至几十亿。

　　三、产品售价高另外一项回报调查也很有意思。

　　假设某一非品牌地产楼盘定价为4000元/平方米，在同样的地段及其他条件都相差无几的情况下，品牌地产楼盘的价格高出非品牌地产楼盘多少，你可以接受？

　　A.100-300元B.300-500元C.500-800元D.800-1000元E.1000元以上选择B的有80%，选择C的有20%。

　　以4000元为基础，消费者可接受高于300-500元的价格，那么，这个溢价比例就是7.5%-12.5%。若是按高于800元来计算，这个溢价比例就是20%。

　　在回报方面，同样的产品，品牌企业的售价可比非品牌企业高出7.5%-20%。

　　一边是低成本，一边是高售价，这一低一高，中间的利润就更大了。企业品牌知名度越大，品牌暴利就愈丰厚。

　　难怪那么多企业要不遗余力地打造品牌企业呢。如此看来，“房地产品牌价值研究”是非常有趣和有意义的。由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”连续五年对中国房地产品牌价值进行了跟踪和研究，成果卓著。而即将举行的“2008中国房地产品牌价值研究”正在启动，相信，新一轮的研究又会使部分企业更上层楼！

　　开发商不降价售房渴求政府救市想维护暴利如果开发商不降价售房，主动应对楼市调整，而是寄希望于政府救市来维持其暴利，那么，政府就永远不应该救市。

　　最近，有关房地产救市的讨论非常激烈。但就在这当口，7月16日，发改委、国家统计局发布的调查结果显示：6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。

　　除了深圳、广州等极个别城市，我国房价的上涨趋势至今没有真正改变。在这种情况下，谈论房地产救市，本身就显得有些怪异。但凡救市，最起码说明这个市场的价格已经下跌到不可承受的地步，而发改委、国家统计局发布的数据显示，调整只限于个别城市。一个连正常调整都没有经过的市场，哪里用得着政府去救市呢？

　　所谓的房地产救市，只是开发商等既得利益集团追逐自身利益最大化的渴求而已。现在，全国不少城市的房价虽然仍在上涨，但是成交量却明显回落，这说明，市场的调节作用正在发挥作用。在这种情况下，开发商应该顺势而为，降低房价，而现在，绝大部分开发商是“死了也不降价”，就是与市场对抗的极端表示，对于开发商群体的这种顽固坚守，救市有必要吗？实际上，即使房价调整幅度较大的深圳，也仅仅才回落到2007年上半年的水平，而我国早在2005年就开始对房地产进行调控，也就是说，2005年时的房价在中央看来就已经过高，因此才出台调控措施的，以此推理，如果房价不能回归到2005年的水平，救市就可以被视为对前期调控政策的某种否定。

　　有人担心房价一旦步入调整，会引发像美国那样的次贷危机。这种担心是非常多余的。

　　首先，中国的房地产市场，投机色彩浓郁。我国房价的非理性上涨，其实就是炒房者非理性投机的结果。投机客经历一次房价下跌的洗礼，才能变得理性，房地产市场才能变得理性。否则，炒房就能赚钱的规律不被打破，只会进一步助长投机潮。其次，房地产市场的调整范围仅限于广州、深圳等极个别城市，大部分城市的房价仍然处于上涨轨道中。全国许多城市的房价都有太多泡沫要挤，我们应该鼓励房价调整，而不是人为排斥和拒绝这种调整。

　　再次，并非所有的商品房都是用贷款购买的。许多高收入者更愿意一次性付清房款。即使贷款买房者，并非都是在高价位买的房，也并非所有的贷款买房者都是集中在近一年内买的房。那些在2007年以前贷款买房者，如果房价下跌30%，银行根本无所谓，因为仅2007年的涨幅就不止30%，更何况银行还有一个30%的首付。与庞大的存量住房相比，高位买房者只是少数，房价的下跌不足以对银行的整个承受能力构成威胁。

　　其四，房贷在整个银行贷款业务中的比例很有限。央行2008年一季度货币政策报告公布的数据显示，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额为5.01万亿元，其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6%左右；个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11%左右。两者合计，也仅占整个国内银行体系贷款总额的17%，即使不良贷款比例上升，也远不至于威胁到金融安全。

　　因此，我们现在应该欢迎房价自我调整，有一点政府应该明白，如果开发商不降价售房，主动应对楼市调整，而是寄希望于政府救市来维持其暴利，那么，政府就永远不应该救市。