具体引导解说方式如下：

　　1、一步到位：买大户型的客户一般都是二次置业或购买实力较强，他们对整体环境要求较高，可以同时推荐两套户型给他们进行类比分析，从户型细节如厨房、卫生间、餐厅等使用大空间舒适性进行合理分析，再从付款方式上合理测算，如银行按揭方式付款：以4000元/平方米为例，首付比例为40%，贷款20年（贷整不贷零）来测算，100平方米的户型和120平方米的户型，首付款价差只相差3万元，每个月还款只相差300—400元/月，客户一般都能接受。

　　2、外环境优势：开发商在产品规划设计时，一般都会把大户型放在小区正中央、主体景观旁等位置较好的地方，不仅自然环境好，空气清新，而且无噪音干扰，比较安静。

　　3、内环境优势：在大户型的设计过程中，通常会把户型空间、功能设计最大化、合理化，比如入户花园、屋顶露台等赠送的面积比中小户型都会大很多，室内空间的排列布局更加合理。更重要的是大户型在居住过程中通透性强，功能性全面，客户在装修时自由发挥的空间比较大。
团队合力：说辞是要经过理解和培训后方能有效果，特别是在营销现场的团队配合力度十分重要！在地产营销中，没有最优秀的个人，只有最优秀的团队，充分发挥团队的合力，才能更好的攻克销售难题。

　　破局方案三：

　　出招高手：至祥置业（昆明）有限公司

　　打造专业的团队合作平台，为客户创造最大价值。企业决胜在市场，市场角逐比内功，内功高低看管理。战术可以构造，而战略是带动竞争优势与持续力的关键。

　　前期定位要精准

　　几乎所有项目都会有尾盘销售，这是一个常规现象。选择性地来分析，如何卖掉“大户型”（即本文所指的同一项目中面积更大的户型），先看看大户型为什么会被市场所“冷落”。
首先，从大环境来看，目前房地产处于市场调整期，大户型也在市场冷行情之内，这是一个必须经历、不可回避的事实。因此，无论是开发商还是市场都应该客观地看待这个情况。
其次，大户型销售困难，总价过高是最主要的因素。以昆明二环边一套150平米、位置相对较好、户型及朝向都不错的房子为例，总价基本在100万以上。在国家对二套住房贷款限制及市场对大户型保有税的讨论后，投资客被排除在外，只有实际居住需求的客户是会考虑这类户型，市场的消化量自然会有所下降。

　　再者，客户分流也是造成大户型销售困难的一个原因。大户型的居住舒适度、空间功能划分等方面都应该优于中小户型。如果档次低、品质低，则完全体现不出大户型的优势，那么消费者自然会选择该区域内的其他产品。同时，户型配比也是影响销售的关键，一般来说，大户型产品占到整个项目比例的5%。如果大户型比例太高，甚至超出了该区域消费群的吸收能力，那么造成滞销也就不足为奇了。

　　良好的销售要建立在前期的精确定位之上。如果定位或者目标客户判断错误也将直接影响项目的销售情况。这类产品的购买群主要集中在三口之家，或者是四世同堂的家庭，以及改善住房条件的客户。如果在项目开发前期就充分考虑了各方面的因素，那么后期的销售就可以得到一定的保障。

　　如果遇到销售困难而又需要快速回笼资金的话，营销惯用的手法主要有附加值提升，如“赠送家具、赠送装修、赠送物管费”等。有的开发商会将这一部分产品以低于市场的价格卖给本单位工龄较长、忠诚度高的员工，作为员工福利分房。或者以“公寓形式”分租给几个房客，如大学城附近的项目可以租给学生。有的甚至采用无偿试住，但难度会比较大，一旦无偿试住不能促成销售的话，会加大房子销售难度。此外，分阶段进行不同卖点诉求与情感体验相结合。进入后期销售的房源大部分已成准现房，消费者可以真实感受到项目的居住品质，很多疑虑都可以消除。

　　但是，目前的市场已发生了质的变化，市场更趋规范、消费者也更加理性。在日趋成熟的市场里，之前所谓的“营销策略”只能在一定程度上解决某一个阶段的销售，并不能从根本上对销售产生“颠覆性”的影响，营销的最终还是要回归“原点”，既产品本身。

　　此外，新政对大户型开发做出限制，大大降低市场上大户型的供应量，在客观上造成了未来市场大户型产品的“稀缺性”。而且，昆明市场有一批潜在高端消费者有待挖掘和释放，他们的购买力是惊人的。因此，从长远来看，我们对大户型的销售及升值潜力都十分看好。优良的品质、精准的定位及完善的周边配套设施，准确的价格策略，高性价比是项目成功进入市场的关键。