楼盘分布 二环路沿线供应量最大

　　近日，二环路沿线板块再次传出好消息，昆明市城投公司分别与侨江集团和中铁建股份有限公司签署东南二环BT融资建设回购移交协议，昆明市将采取BT模式融资56亿元对东南二环路进行改扩建，建成后再移交，由政府进行回购，这将极大加快东南二环路沿线的建设步伐。与此同时，北二环及西二环路上一系列交通改造建设项目也在同步开展当中。

　　随着二环路快速系统的完成，二环路沿线楼盘的居住品质将得以再次升级，这也就不难看出为什么二环路外楼盘所占比例如此之大的原因，开发商对二环路沿线板块的钟爱由交通便利这一个方面就可见一斑了。

　　再看二环路内的楼盘开发，房地产商不但面临着高不可攀的地价，以及容积率等方面的政策限制也使得在二环路内开发楼盘的难度在不断增大，所以二环路内地区的楼盘数量在逐步减少。

　　未来预测 楼市走向仍然不明朗   

　　“听说现在房价跌了，但价格还是很高，不知道还会不会继续再跌?”近期一些需要买房的市民在接受调查时如是说。昆明市近几年房价一直在上涨，但是近期部分房地产商或明或暗的降价动作让购房者兴奋的同时，很多人也期盼着房价能够回归到更理性的位置。

　　云南财经大学城市管理与资源环境学院院长张洪教授认为，由于受美国“次贷危机”和地震、物价上涨等因素的影响，估计国家货币紧缩的宏观调控政策短期内不会有变，银行利率上调和储备金加大是长期的，房地产降价是迫于无奈。他同时表示，对自住买房的人，要根据实际情况决定，因为个别楼盘的降价不代表市场回归到理性。

　　下半年持续收紧的货币政策，让开发商大失所望。这一坚定的收紧信号，对于一些楼盘销售不利、亟待偿还银行贷款或是想靠销售回款启动开发项目的开发商而言，可谓是雪上加霜。目前昆明楼市已进入调整阶段，和之前的高位相比，出现了小幅度的价格回落，但真正的楼市走向仍然不甚明朗。

　　在刚过去的6月份，昆明楼市成交量略有回升、房价小幅回落。昨日，昆明风之铃市场咨询机构房地产投资研究中心发布的《6月份昆明房地产市场分析报告》显示，6月份开发商加大了楼盘销售的优惠力度，在售的普通商品房均价为5297元/平米，环比下降了1.6%，但多层住宅每平米的涨幅在百元以内，高层比上月贵出了200元。《报告》认为，未来楼市走向仍然不明朗。

　　普通住宅 主流价格4166—6428元/平米

　　根据对6月份116个在售楼盘的不完全统计，在售楼盘的主力仍是普通住宅，其中纯高层和多层占到在售楼盘总数的59.37%,与5月水平相当。混合型物业中的普通住宅也占到了相当大的比例。总体来说，普通住宅（也包括混合物业类型中的高层和多层项目）是市场的绝对主体。

　　物业类型的均价方面，从图中可以看出，6月份的多层和高层楼盘项目的均价分别为3985元/平米和5666元/平米。与5月份相比，多层物业每平米的涨幅在百元以内，高层贵出了200元，波动幅度不算大。

　　为了更好地反映昆明市在售普通住宅的平均价格水平，本期统计时删除了部分价格在8000元/平米以上以及3500元/平米以下的楼盘。从结果看，6月份在售的普通商品房均价为5297元/平米，环比下降了1.6%，主流价格约分布在4166—6428元/平米之间，但4000—6000元/平米之间的楼盘数量居多，为42个项目。表明进入2008年之后，昆明楼市普通住宅市场一直趋于稳定，在售楼盘报价基本保持在5000元/平米的水平。

　　别墅 均价又降了265元/平米

　　6月份在售楼盘中的别墅项目所占市场比例没有发生变动，仍为14.58%，共有14个纯别墅项目在售。

　　别墅的总体均价为8407元/平米，较5月的均价8672元/平米有所下滑，这已经是别墅均价走下坡路的第二个月。分析认为，这与上半年的楼市低迷不无关系。作为高端住宅的代表，别墅的市场需求量本来就相对较小，受到此次房地产市场的“冷空气”影响，降价在所难免。

　　混合型物业 在售楼盘占比26.04%

　　6月份，在售楼盘中混合物业类型所占比例与5月持平，为26.04%。从长期来看，混合物业类型的开发对开发商的吸引力仍不会降低，这更是看重其较好的市场适应能力，以及价格制定的平滑度。通常在混合物业的销售中，普通住宅房源较为抢手，这使得开发商可以从中快速回笼资金，从而减少社区中别墅项目销售周期较长、资金回笼慢的缺憾。

　　主力户型 中小户型是销售主力

　　在6月份中，面积从90平米的经济型户型到150平米左右的中等户型中，多为3+2+2户型。目前东骧神骏·万泰小区、滇池印象·国际花园、金色交响二期·上院等小区共推出了上千套之多的此类户型，从而使得3 +2+2类户型在总户数中占到绝大多数，比例为40.37%。但是相比较上个月的该户型所占50.67%的比例有所下降。

　　值得关注的是，根据昆明市房产信息管理中心统计数据显示，中小户型一直是销售主力军。销售排行靠前的几个楼盘中，除滇池卫城H2区、云岭天骄、怡翠轩等三个楼盘户型平均面积在120平方米以上，其余一些楼盘户型面积多在90—100平米以内，其中佳逸盛景花园户型平均面积80平米、银海领域户型平均面积107平米、滇池印象户型平均面积98平米、东骧神骏户型平均面积99平米。正如图中所反映出来的一样，2+1+1类的二居室一厅一卫生间的配备和1+1+1类一居室一厅一卫生间的配备也较为抢手，作为小户型的主打布局，满足了普通购房者的需求，两者共占到总销售楼盘户数的33.41%。

　　另外，除3+2+2户型一马当先外，其他户型所占的比例相当，可见市场划分越来越细化，开发商也越来越重视消费者对各种户型的需求。

　　楼盘分布 二环路沿线供应量最大

　　近日，二环路沿线板块再次传出好消息，昆明市城投公司分别与侨江集团和中铁建股份有限公司签署东南二环BT融资建设回购移交协议，昆明市将采取BT模式融资56亿元对东南二环路进行改扩建，建成后再移交，由政府进行回购，这将极大加快东南二环路沿线的建设步伐。与此同时，北二环及西二环路上一系列交通改造建设项目也在同步开展当中。

　　随着二环路快速系统的完成，二环路沿线楼盘的居住品质将得以再次升级，这也就不难看出为什么二环路外楼盘所占比例如此之大的原因，开发商对二环路沿线板块的钟爱由交通便利这一个方面就可见一斑了。

　　再看二环路内的楼盘开发，房地产商不但面临着高不可攀的地价，以及容积率等方面的政策限制也使得在二环路内开发楼盘的难度在不断增大，所以二环路内地区的楼盘数量在逐步减少。

　　未来预测 楼市走向仍然不明朗   

　　“听说现在房价跌了，但价格还是很高，不知道还会不会继续再跌?”近期一些需要买房的市民在接受调查时如是说。昆明市近几年房价一直在上涨，但是近期部分房地产商或明或暗的降价动作让购房者兴奋的同时，很多人也期盼着房价能够回归到更理性的位置。

　　云南财经大学城市管理与资源环境学院院长张洪教授认为，由于受美国“次贷危机”和地震、物价上涨等因素的影响，估计国家货币紧缩的宏观调控政策短期内不会有变，银行利率上调和储备金加大是长期的，房地产降价是迫于无奈。他同时表示，对自住买房的人，要根据实际情况决定，因为个别楼盘的降价不代表市场回归到理性。

　　下半年持续收紧的货币政策，让开发商大失所望。这一坚定的收紧信号，对于一些楼盘销售不利、亟待偿还银行贷款或是想靠销售回款启动开发项目的开发商而言，可谓是雪上加霜。目前昆明楼市已进入调整阶段，和之前的高位相比，出现了小幅度的价格回落，但真正的楼市走向仍然不甚明朗。