楼市总有风云，只是每年的主题总有不同。

　　2008年，当人们对2007年昆明房地产商一掷千金大肆拿地的“豪情”仍记忆犹新的时候，让昆明房地产企业最为头疼的已不再是土地，而是资金。

　　人行昆明中心支行10日发布的2008上半年云南省货币信贷运行情况显示，半年来，房地产开发贷款增幅持续下降，6月末更是回落了2/3。云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研告诉记者，目前，不好融资、房地产开发贷款难度加大、市场观望情绪浓三大因素，已经让房地产商的资金从“各个方向绷紧”。

　　钱，正卡在云南地产大亨的脖子上。

　　重点

　　1－6月，楼市商品房总成交2.753万套，成交面积273.7439万平方米，成交金额126.74亿元。与去年同期成交37212套相比，成交量下降了近万套，成交金额下降约40亿元。

　　6月房屋开发贷款回落2/3

　　从人行昆明中心支行发布的2008上半年云南省货币信贷运行情况来看，半年来，房地产开发贷款增幅持续下降，6月末回落至22.08％，只相当于去年末增幅的1/3。据统计，6月末，全省房地产贷款余额838.35亿元，同比增长23.05％，其中，房地产开发贷款余额230.64亿元，同比增长 22.08％，增幅较上年末回落近2/3；个人住房贷款余额604.53亿元，同比增长22.92%，较上年末下降4.91个百分点。

　　“房产企业贷款大幅下降，并不是说我们房地产开发企业的钱多得无需向银行贷款了，而是金融机构收紧了房地产开发贷款。”一房地产商向记者坦陈。“我现在电话一响就紧张，都快成精神分裂了”，某国有银行云南省分行信贷处负责人告诉记者，几个月来，找他贷款的地产商一天至少10多个，不同公司的或是同一家公司不同的人，轮番上门，四处围追堵截。他无奈地表示，“不是我们不愿意贷款给他们，实在是总行和监管部门卡得太严了，我们实在没有办法啊。现在是手里没钱，就是有钱，也没有权限审批大额贷款。”其向记者透露，今年以来，为了严格控制贷款，他们每个月都要向总行和监管部门汇报贷款的进展情况，一旦超出限制，处罚非常严厉。据其介绍，地产行业资金回笼快，一般的房地产开发贷款，只要3、4年就能还本付息，快的甚至2年就能还完，但去年以来，市场逐渐趋冷，有些地方的房地产贷款，成了不良贷款。

　　“现在融资确实难，即使项目四证齐全，也不一定办得下来，还要等银行额度。”这是当下很多房地产商共同遇到的问题。

　　三大因素绷紧昆明盖房资金

　　资金对任何企业来说都是一条“血脉”，对资金需要高速流转的房地产企业更是至关重要。

　　据周大研介绍，一般房地产企业在开发一个项目时，顶多也就只有35％的资金属于自有资金，其余65％都不是自己掏腰包，大多来自银行。目前，由于我国通胀压力加大，其中最主要的是流动性过剩，因此国家通过一系列宏观政策来提高存款准备金，使得可贷资金大幅减少，这对于开发资金大部分来自贷款的房地产企业来说，压力自然加大。

　　与此同时，去年9月28日，国家提高了对商业贷款的门槛，让房地产企业的贷款难度进一步加大。此外，众所周知，房地产商销售期房主要是为了筹集开发资金，目前房地产市场消费者的观望情绪浓，买房者大幅减少，据昆明市房产信息网统计数据显示，1·6月，楼市商品房总成交2.753万套，成交面积 273.7439万平方米，成交金额126.74亿元。与去年同期成交37212套相比，成交量下降了近万套，成交金额下降约40亿元。买房的少了，让房地产商开发资金少了一个来源。

　　“融资难、房地产开发贷款难度加大、市场观望情绪浓三大因素，已经让房地产商的资金从各个方向绷紧。”周大研说。

　　化解压力  降价首当其冲

　　当然，面对日渐沉重的资金包袱，房地产企业也各有化解之道。

　　楼盘降价，是房地产企业迅速回笼资金最便捷、最有效的方式。为了减轻资金压力，深圳、上海等城市的房价此前便已开始松动，一些楼盘甚至出现了较大幅度的降价。

　　而昆明房地产市场，从5月俊发地产金色俊园楼盘的降价为起点，昆明房价似乎也已开始下跌；一些楼盘即便没有降价，实际价格也低于原先的预期价格。一些房地产企业负责人也不讳言宣布楼盘降价的原因在于尽快回笼资金。尽管有人认为，这些楼盘价格下降或实际价格低于预期价格，是因为它们原本的定价就不合理，“但是不论如何，昆明的房价已经开始在降。”周大研认为，价格是否下降要有依据，要看基点，同时降价还要看是不是结构性降价。周大研指出，从目前昆明房价的情况来看，昆明的房价的确已经开始下跌。

　　据了解，在后续建设资金没有保障的情况下，除降价这一化解资金包袱的渠道外，在长三角、珠三角城市频频出现开发商拿地意愿大大降低，土地流拍情况。像今年4月份，深圳有5幅居住用地挂牌出让，其中就有4幅土地流拍。而根据中国城市地价动态监测系统监测，今年一季度中国主要城市地价涨幅已经比上季度有所回落，部分城市甚至出现负增长和零增长。尽管目前昆明还没有出现土地流拍、土地价格大幅下降的情况，但是今年昆明的土地拍卖市场，明显没有2006、 2007年热闹。但从昆明土地拍卖市场来看，目前还不存在大幅降价的情况。

　　与其他公司合作开发项目，也是房地产企业多元化筹集资金的一个方式。然而，在这一方面，现在昆明房地产企业似乎还没有什么动静。面对资金压力，目前昆明房地产企业还在一个人扛。

　　■新闻延伸：

　　长远来看昆明房价不会降

　　那么，在资金压力日趋增大，且消费者持币待购、观望情绪浓厚的情况下，越来越多的房地产企业是否会选择降价的方式来走出这一困境，从而导致昆明房价整体下降？

　　在周大研看来，当资金压力增大时，薄利多销不失为房地产企业卖房的一个良策，面对日渐清醒的消费者，房地产商不能再期望通过卖房获取暴利。从目前的情况来分析，那些原本定价不合理的房地产企业会降价销售。但是从长远来分析，云大经济学教授徐光远非常看好昆明未来房地产市场的发展。“中国人口那么多，土地却如此有限，还有多少人等着买房，怎么可能房价就一直降下去呢？中国的房地产业也是近10年来才发展起来的产业，是一个朝阳产业。”让徐光远看好昆明房地产市场的另一个原因是昆明拥有的其他地方无法相比的气候和环境，"昆明房价总的趋势仍是上升，只是在这一过程中，会根据供求关系的变化出现波动。“老是预测昆明房价到底是涨还是跌，其实是一件很无聊的事情。”正如周大研所言，到底买不买房，消费者还得从自己的实际出发，看自己到底需不需要买房、房子的户型是否适合自己、自己有没有经济承受能力，而没有必要太在乎今后房价到底是涨还是跌。“适合自己才最重要。”