今年一季度，在对出现“拐点论”此起彼伏的争论声中，昆明楼市急剧降温，开发商和购房者相互僵持观望。二季度，昆明楼市继续保持萧条，交易量相对去年同期明显“缩水”，开发商竞相降价促销，一时间“降价论”又成为人们关注和争论的热门话题。然而，昆明楼市的低迷是否真正带来整个市场的价格回调？不同环路区域的房价各自走势如何？下半年的房价是否仍会继续下挫？由昆明风之铃市场咨询机构和云南财经大学房地产与土地政策研究中心共同对二季度商品房市场的价格走势进行了跟踪分析。以下即通过对各个环线楼盘的均价和指数变动情况进行详细分析说明。

　　一环内

　　均价高企接近万元

　　二季度的昆明楼市，“降价论”取代“拐点论”成为人们热烈讨论的又一个热点话题，受到市场观望气氛，楼市低迷的影响，诸多开发商不得不降价促销。然而昆明市一环路内的楼盘在整个楼市低迷的大环境下，仍旧龙头高昂，丝毫不受影响。一环内在售的样本楼盘具有样本少，均价高的特点。例如翠湖公馆，均价在2万元左右，MOMA二期、顺城、东方首座、南屏时代等均价在万元左右，而且其价格水平在二季度基本没有波动。唯一有降价动作的是上东城，其一期价开盘价为8900元/平米，现在均价降至7600元/平米左右。但总体来看，一环内楼盘得天独厚的区位决定其价格仍保持稳中有升。

　　一二环间

　　房价回归去年底水平

　　二季度，一二环路间楼盘价格减幅明显，4月份均价5980元/平米，较上月环比下降5.88个百分点，5月份环比下降约2.3个百分点，6月份在5月份基础上又有小幅下降。到报告期止，一二环间楼盘均价跌破6000元/平米大关，降至5818元/平米，较去年同期相比，其均价增长35.6%，较今年一季度末的同比增长水平减少35个百分点。表明今年二季度一二环路间房价已经回落到去年四季度的均价水平。

　　一二环路内楼盘价格下降明显的原因，在于二环路沿线部分楼盘进行降价促销初见成效。从样本楼盘各月均价比较上看，4月份金色俊园的价格维持在6500元/平米，而5月份成为昆明售价公开降价的楼盘，降为5700元/平米，星雅俊园也降价近千元，银海领域最近公布均价4980元/平米，而其开盘价为5800元/平米，该区域部分楼盘实行“高开低走”的策略直接影响了昆明二三环区域的房价水平。降幅最大的是盛高大城，开盘前报价7000元/平米，成为二环沿线楼盘的峰值，但在5月份开盘后推出部分房源，起价仅为4690元/平米，导致了整个区域楼盘价格的下调。

　　二三环间

　　4800元/平米上下浮动

　　作为主流住宅市场标杆的二三环路区域，其均价也有小幅下调。4月份均价5002元/平米。较3月份略有上浮，环比增长2.96%，与去年同期相比增长44.48%；5、6月份价格持续走低，5月份环比下降3.68%，6月份环比下降约2个百分点，季度平均价格指数维持在181.28点，与上季度平均指数水平相当。到报告期为止，均价降为4772元/平米，同比去年上涨31.72%。总体上看，二三环区域均价水平波动幅度不大，从去年11月份至今，其均价就在4800元/平米上下浮动。从均价走势图上看，二季度各月均价呈现“先扬后抑”的特点。

　　三环外

　　房价保持小幅上涨

　　与其他区域相比，三环路外的均价变动仍是最为稳定。二季度总体上还呈现小幅上涨，4月份均价4219元/平米，环比上涨约1个百分点，5月份环比上涨3.74个百分点，6月份保持稳定，价格达到4374元/平米。与去年同期相比，平均增长25.95%；平均指数维持在150点。相比较其他区域，指数增加的幅度最小。

　　从该区域样本楼盘3个月均价比较上看，没有出现大幅降价的楼盘，部分楼盘出现小幅上涨，如星体花园、水映长岛二期、中晟溪城等。说明三环外区域的楼盘仍会有小幅上涨空间，会在较长时间内保持价格的稳定。

　　以上指数的计算是以昆明市各区二季度每月在售楼盘为样本，以各个楼盘的开盘报价为基准，但鉴于二季度特殊的情况，部分楼盘“高开低走”，开盘报价不足以说明当前实际价格水平，因此，在指数编制过程中主要参考“房地产信息网”公布日交易均价对部分楼盘报价进行适当调整。再以2006年1月份的楼市均价（楼盘报价）为基期，计算出二季度各月以及季度指数值，指数的变动反映昆明市区范围内各月在售楼盘开盘报价的变动趋势，以此大致反映昆明楼市的市场动态。本报告中的数据信息或所表达意见不构成投资、最终操作建议，仅供参考。

　　D05-D06版稿件撰文  

　　昆明风之铃市场咨询机构

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心

　　首席记者李先锋整理

　　数据来源：风之铃市场咨询机构