2008年上半年，昆明楼市在调整中蹒跚地走完了6个月。从年初的市场急剧降温， 到开发商与购房者相互观望僵持，到春季房交会卖房量仅为去年一半，再到开发商相继降价“跳水”，昆明楼市上半年一路低迷。
　　据昆明市房产信息网统计数据显示，1—6月，楼市商品房总成交27530套，成交面积2737439.28平方米，成交金额126.74亿元。与去年同期成交37212套相比，成交量下降了近万套，成交金额下降约40亿元。

　　根据资料显示，2007年上半年成交37212套，总成交金额约162亿元。与2007年同期相比，今年上半年楼市成交量减少了9682套，“缩水”明显。

　　从“9·27房贷新政”发布起，开发商和购房者就双双陷入观望，导致成交量迅速出现回落。但从总体上来看，今年上半年昆明楼市呈现高开低走。

　　一季度昆明市共有10个房地产项目取得了预售许可证，其中1月份6个、2月份和3月份均为两个，商品房住宅供应量为125万平方米。与去年同期相比新盘数量及供应量均有所增加，尤其是1月份，取得预售许可证的项目是去年同期的6倍。

　　楼市集中放量并未激活市场，成交量依旧继续回落，一度跌回谷底。根据田野房地产咨询公司调查数据显示，2月份昆明住宅成交面积约33万平方米，成交金额14亿，成交面积同比减少44％、环比减少53.56％，成交金额同比减少26.3％、环比减少60.2％。2008年2月昆明楼市进入低谷。

　　面对楼市的异常冷清，部分开发商将其归结为：历年来的岁末年初都是楼市销售淡季，并寄希望于春季房交会和“红5月”。

　　然而，随后市场的反映，击打着开发商们的信心。在2008昆明春季房交会上，成交量的大幅缩水着实给开发商们沉重的第一击。36家知名地产开发企业、40多个在售或将售精品楼盘项目供，最终意向性签约房屋仅为1287套，卖房量仅为去年一半。与此同时，原地踏步的成交量继续将开发商推至谷底，数据显示，4月份昆明市主城四城区商品房总成交4159套，成交金额18.1亿，成交面积42.6万平方米，5月份昆明市主城四城区商品房总成交4533套，成交金额20.67亿，成交面积42.9万平方米。

　　回顾上半年，昆明楼市主城四城区商品房总成交始终在3800—4500套左右徘徊，区间少有涨幅也不过百套左右，对此不少业内人士坦言，调控直接打到“七寸”，昆明楼市进入“冰点时代”。

　　中小户型供不应求

　　2008上半年，中小户型项目无疑是市场的最大赢家。从市房产信息管理中心统计来看，1季度成交量排行前列的是星体花园、金色俊园、滇池向阳园、云南映象主题文化小区、世纪半岛小区Ⅴ期等项目。而4月份销售量居于前列的住宅项目是银海畅园、星体花园、金色俊园等。从户型结构来看，这些项目80％是以中小户型为主。

　　而从个盘的现场销售细分情况来看，银海畅园小高层单位推出后即销售迅速。同时值得关注的是，“改造型楼盘”正在市场上兴起，并逐渐受到购房者关注。以一季度项目为例：南屏时代、果壳中的宇宙、糖果公寓等多个项目均属于在原有项目上改建而成。据了解，这些楼盘户型类型均为中小户型。据昆明市房地产开发协会调查数据显示，3个楼盘仅开盘当天，销售进度均超过了60％。 

　　据相关统计显示，1季度昆明市新增楼盘18个，大部分为小高层、高层。这使三月的购房者，在选择中也只能以中小户型单位。

　　同时，从随后5—6月开盘的楼盘销售情况来看，70—90平方米的户型深受购房者青睐。6月16日，星雅俊园开盘，首批推出房源100套，户型面积在51－146平方米不等。据了解，在当日成交的106套房源中（超额成交6套），80平方米左右的户型被一抢而空。而在同一天，春城财富中心·新南亚公寓开盘，首批推出444套房源，户型面积在49.68－84.69平方米不等，当日全部售罄。

　　下半年市场发展趋稳

　　受市场观望气氛、楼市低迷等影响，2008年上半年入市楼盘新增供应量与去年同期基本持平。而据业内统计，下半年预计入市新盘量也不是很多，而其中还有些项目可能会因为本身工期影响，或者开发商对市场信心不足，放缓工程进度和推盘进度等因素，入市时间受到影响。

　　虽然新盘入市量不多，但下半年市场供应却并不会少。根据有关部门统计数据显示，2007年昆明市商品住房成交面积达830万平方米，新开工房屋面积约497.88万平方米，同比增长57.50％。新开工面积快速增长，相应增加了未来商品房的供应量，再加上前几年未消化完的市场存量，昆明市商品房的供应量已经相当多。

　　某业内人士表示，2008年潜在供应中，虽然一些新项目可能会因为开发商有意识地放缓开发进度而延迟入市时间，但“新盘加老盘”的供应形势下，2008年下半年的市场供应量仍有较大空间。据统计，2007年的存量主要集中在北市区银河大道、滇池板块和二环路沿线等楼市开发热点区域。同时根据上半年土地拍卖情况分析，2008年的潜在供应量则主要分布在二环路沿线、南市区、白沙河片区等。同时，不可忽视的是，厚积薄发的呈贡新城其潜量不可小视。

　　“随着市场新增供应的持续增加，销售增长的趋缓，累积供应量曲线与累积销售量曲线所形成的喇叭口越来越大，可售存量积压越来越大，存量的消化压力持续增大。”业内人士提出担忧。

　　新增供应量增大市场消化压力，是否会造成下半年楼市产生较大波动？对此业内人士分析，经过上半年的价格调整，加上下半年供应的相对充足，下半年楼市将逐步趋稳发展。该人士表示，经过2008年上半年降价探底后，市场价格短期在4500元/平方米附近站稳，近期降价空间有限。另外，从市场主力楼盘的价格调整情况来看，大多数的价格调整幅度高达10%——15%，价格回归理性，市场短期趋稳迹象明显。因此，下半年的一段时间内，价格继续下挫空间非常有限，预计将在这区间进行反复振荡，商品房价格逐步趋向平稳，不会出现大起大落的波动。

　　但是值得注意的是，由于6月央行忽然宣布决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，市场上有相当一部分购房者对于屡提存款准备金率后是否会对房贷加息存在担忧，再加上对后期政策走势和市场走势的看空，一些不是特别急需购房的购房者有可能改变预期计划。“预计近两个月市场成交会出现回落，回暖速度放缓。”

　　7成楼盘打折上市

　　2008年上半年最大的表现是去年疯涨的房价，出现了调整性回落，价格回归理性。

　　2007年，受到市场需求刺激，昆明房价一路飞涨，短短一年间的时间里，房价一路突破每平方米4000元大关，迅速向每5000元靠拢。而水涨船高的房价并没有拦住购房大军的脚步，追涨情绪使购房者依然前赴后继地购房入市。

　　不得不承认，“9·27房贷新政”让一度疯长的房价渐趋理性。进入2008年后，昆明房价出现了小幅动荡，根据田野房地产咨询公司调查数据显示，1月份昆明市中心区域一手房均价每平方米7312.28元，环比下降3.34％，2月份东市区一手房均价每平方米4757.78元，环比下降0.09％，北市区一手房均价4706.03元，环比下降0.82％。

　　面对市场的疲软，开发商们坦言，昆明购房者回归理性，当投资房产变成一种谨慎行为时，开发商也开始逐渐转变自己的营销手段。在此形势下，消失多年的“打折、促销”暗中回潮，在1季度更出现了7成楼盘“打折上市”的现象。

　　5月23日，成为上半年昆明楼市的一个转折点。俊发地产首开降价第一枪，公开宣布旗下楼盘全线降价：金色俊园直降900元，星雅俊园比市场预期降近千元。随后，多个楼盘或明或暗的跟进。根据田野房地产咨询公司统计数据显示，除金色俊园、星雅俊园外，位于一环路的上东城一期价开盘价为每平方米8900元，现在均价降至每平方米7600元左右；银海领域·公寓目前公布价格每平方米4980元，且带装修，而该项目一期开盘均价为每平方米5800元；同期降价的还有盛高大城，该项目推出一批新房源，均价为每平方米4690元左右。

　　记者 徐晓俊